天津
如果你是房企，肯定盼着房价涨；
如果你刚买了房，必然也期待房价涨；
如果你还没买房，巴不得房价再跌一跌……
看，这就是房地产的“罗生门”，每个人都“立场先行”，以自己的利益定预期。
假如我们拉起一道哲学家约翰·罗尔斯所说的“无知之幕”呢？
“无知之幕”可理解为不设立场，不知道自己走出幕布后会是房企、有房族还是无房族，与楼市无利益瓜葛，只从客观事实看楼市。
这时的判断才能抛开“屁股决定脑袋”的偏见，给出公正意见，逼近市场真相。
我们从几个维度，拉起这道幕布看一看。
>> 房价跌一半，成交量降一半
全国房价自2021年高点已回调40%，回到2016年2月，临近大涨起点。
典型国家房价调整幅度，通常在30%-40%，周期为5-7年。
中国房价跌幅已接近国际调整周期。
若与日本相比，中国房价的回撤速度相当于2倍速的日本楼市。
或者说，中国在用2倍速触底。
时间压缩，也意味着情绪释放过度。
2025年全国新房销售面积8.8亿平米，连续4年剧烈下滑。
与巅峰时期2021年相比，只剩不到一半了。
>> 新房低于砖头价，二手房跌破地价
不少新盘房价已低于建安成本。
比如富力新城、三源英华郡、中海国际公园城……单价都降到5000多。
最基础的刚需盘，建安成本也得4000-5000元/平米，加地库得6000-7000元/平米。
房价卖不过“砖头价”，显然不可持续。
二手房卖不上地价的，屡见不鲜。
南开奥体中心旁的新城市花园，成交价1万6。
如果把房子拆了，这块地楼面价得多少钱？2万5不过分吧。
王顶堤的很多二手房，成交价都到不了1万5。
这一带要是土地出让，楼面价卖到2万，轻轻松松。
房价再跌，总不至于一分钱不值吧？
>> 二手房“跌不动”的信号浮现
天津二手房价整体下行的趋势还未扭转，但微观房源已有所变化。
2016年起，我们一直监测西青区的万科四季花城。
2025年成交放量，成交价中位数始终在1.25万/平米，与2014年底持平。
量涨价稳，已出现跌不动的特征。
2025年天津二手房整体房价依然下跌，实质是在补跌。
>> 新开工面积连续六年下滑
2025年全国住宅新开工面积，仅4.3亿平米。
与2019年最高值16.7亿平米相比，只剩1/4了。
收缩之剧烈，超出想象。
折算为人均面积，才0.3平米。
美国几乎是存量房市场，城市化率极高，但人均住宅新开工面积还有0.65平米。
中国连美国的一半都不到。
以中国的城镇化需求，这种开工规模显然低于均衡水平。
>> 存款创新高，贷款创新低
2025年，中国居民存款增加14.64万亿。
即便六大行持续降息，5年期大额存单停售，也没能阻止全民疯狂存钱。
存款创新高的另一面，是房贷创新低。
2025年，居民中长期贷款（房贷）仅增加1.28万亿。
弱贷款意愿，导致2025年出现四次房贷负增长，还款比贷款多。
>> 居民杠杆率降回2014年
居民杠杆率，已回落到2014年房价大涨前的水平。
>> 天津存款翻倍，房价减半
2025年，天津存款余额突破5万亿。
2015年才2.8万亿，10年翻一番，始终在创新高。
但房价却跌回2015年，很多区域相比高点缩水50%。
10年时间，财富涨一倍，房价跌一半！
不可思议的背离现象。
>> 几乎全行业亏损
2024年，上市房企中超八成亏损；
2025年27家预披露房企中仅1家盈利。
2022年起，典型上市房企净利润连续四年亏损，行业造血能力几近枯竭。
一个全行业亏损的市场，能长期维持？
要么企业退出，要么价格回升，这是经济学的基本规律。
房地产是非理性市场，房价靠“基本面”和“情绪面”支撑。
从“无知之幕”角度看，“基本面”已超跌，但“情绪面”还没转折。
导致这一轮楼市调整，明显过度了。
当“非正常”到一定程度，周期的力量会被激发，市场会自我纠偏。
舆论风向转变
2025年底以来，舆论场从“一片看衰”转向“探讨回暖”，公众预期筑底。
政策“饱和式救市”
《求是》杂志发文，“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”。
房企“三条红线”取消……政策层面迎来周期复苏。
先行指数有变化
中原城市领先指数CCL显示，2025年3月起香港楼价触底回升，全年涨4.7%。
摩根士丹利据此预测2026年香港住宅再涨10%，对内地市场具有风向标意义。
香港楼市教父施永青直言，香港房价还将连涨6年，涨幅达85%。
房地产行业已在用极端方式出清泡沫，伴随而来的是——周期力量的觉醒，市场的合理回归。
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