2026天津房价的“终极审视”！

如果你是房企，肯定盼着房价涨；

如果你刚买了房，必然也期待房价涨；

如果你还没买房，巴不得房价再跌一跌……

看，这就是房地产的“罗生门”，每个人都“立场先行”，以自己的利益定预期。

假如我们拉起一道哲学家约翰·罗尔斯所说的“无知之幕”呢？

“无知之幕”可理解为不设立场，不知道自己走出幕布后会是房企、有房族还是无房族，与楼市无利益瓜葛，只从客观事实看楼市。

这时的判断才能抛开“屁股决定脑袋”的偏见，给出公正意见，逼近市场真相。

我们从几个维度，拉起这道幕布看一看。

>> 房价跌一半，成交量降一半

全国房价自2021年高点已回调40%，回到2016年2月，临近大涨起点。

典型国家房价调整幅度，通常在30%-40%，周期为5-7年。

中国房价跌幅已接近国际调整周期。

若与日本相比，中国房价的回撤速度相当于2倍速的日本楼市。

或者说，中国在用2倍速触底。

时间压缩，也意味着情绪释放过度。

2025年全国新房销售面积8.8亿平米，连续4年剧烈下滑。

与巅峰时期2021年相比，只剩不到一半了。

>> 新房低于砖头价，二手房跌破地价

不少新盘房价已低于建安成本。

比如富力新城、三源英华郡、中海国际公园城……单价都降到5000多。

最基础的刚需盘，建安成本也得4000-5000元/平米，加地库得6000-7000元/平米。

房价卖不过“砖头价”，显然不可持续。

二手房卖不上地价的，屡见不鲜。

南开奥体中心旁的新城市花园，成交价1万6。

如果把房子拆了，这块地楼面价得多少钱？2万5不过分吧。

王顶堤的很多二手房，成交价都到不了1万5。

这一带要是土地出让，楼面价卖到2万，轻轻松松。

房价再跌，总不至于一分钱不值吧？

>> 二手房“跌不动”的信号浮现

天津二手房价整体下行的趋势还未扭转，但微观房源已有所变化。

2016年起，我们一直监测西青区的万科四季花城。

2025年成交放量，成交价中位数始终在1.25万/平米，与2014年底持平。

量涨价稳，已出现跌不动的特征。

2025年天津二手房整体房价依然下跌，实质是在补跌。

>> 新开工面积连续六年下滑

2025年全国住宅新开工面积，仅4.3亿平米。

与2019年最高值16.7亿平米相比，只剩1/4了。

收缩之剧烈，超出想象。

折算为人均面积，才0.3平米。

美国几乎是存量房市场，城市化率极高，但人均住宅新开工面积还有0.65平米。

中国连美国的一半都不到。

以中国的城镇化需求，这种开工规模显然低于均衡水平。

>> 存款创新高，贷款创新低

2025年，中国居民存款增加14.64万亿。

即便六大行持续降息，5年期大额存单停售，也没能阻止全民疯狂存钱。

存款创新高的另一面，是房贷创新低。

2025年，居民中长期贷款（房贷）仅增加1.28万亿。

弱贷款意愿，导致2025年出现四次房贷负增长，还款比贷款多。

>> 居民杠杆率降回2014年

居民杠杆率，已回落到2014年房价大涨前的水平。

>> 天津存款翻倍，房价减半

2025年，天津存款余额突破5万亿。

2015年才2.8万亿，10年翻一番，始终在创新高。

但房价却跌回2015年，很多区域相比高点缩水50%。

10年时间，财富涨一倍，房价跌一半！

不可思议的背离现象。

>> 几乎全行业亏损

2024年，上市房企中超八成亏损；

2025年27家预披露房企中仅1家盈利。

2022年起，典型上市房企净利润连续四年亏损，行业造血能力几近枯竭。

一个全行业亏损的市场，能长期维持？

要么企业退出，要么价格回升，这是经济学的基本规律。

房地产是非理性市场，房价靠“基本面”和“情绪面”支撑。

从“无知之幕”角度看，“基本面”已超跌，但“情绪面”还没转折。

导致这一轮楼市调整，明显过度了。

当“非正常”到一定程度，周期的力量会被激发，市场会自我纠偏。

舆论风向转变

2025年底以来，舆论场从“一片看衰”转向“探讨回暖”，公众预期筑底。

政策“饱和式救市”

《求是》杂志发文，“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”。

房企“三条红线”取消……政策层面迎来周期复苏。

先行指数有变化

中原城市领先指数CCL显示，2025年3月起香港楼价触底回升，全年涨4.7%。

摩根士丹利据此预测2026年香港住宅再涨10%，对内地市场具有风向标意义。

香港楼市教父施永青直言，香港房价还将连涨6年，涨幅达85%。

房地产行业已在用极端方式出清泡沫，伴随而来的是——周期力量的觉醒，市场的合理回归。