逆天！澳洲房价还在加速上涨！紧急抛房？澳清盘率大升！海外买家，要遭受税务惩罚/

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加息阴霾下，全国房价仍加速上涨

最新数据显示，在供应紧张、购房压力持续加剧的背景下，全国住宅价值仍稳步攀升。

Cotality于 2 月 2 日（周一）发布的Home Value Index（住宅价值指数）报告显示，2026 年 1 月全国住宅价值上涨 0.8%，超过 12 月 0.6% 的涨幅，所有首府城市及地区均录得上涨。

Cotality数据显示，悉尼、墨尔本等东部核心市场在近期波动后，1 月表现温和。

悉尼在 12 月下滑后，1 月仅环比上涨 0.2%，住宅中位价达 1295537 澳元，较 2025 年 11 月峰值低 0.1%。

季度涨幅为 0.2%，年度涨幅为 6%。

墨尔本同样仅环比微涨 0.1%，住宅中位价至 830355 澳元，仍较 2022 年 3 月峰值低 0.7%。

该市季度涨幅 1%，年度涨幅 5%，累计涨幅 9%。

与此同时，中型首府城市涨势更猛，但增速有所放缓。

珀斯（Perth）环比大涨 2%（较 11 月 2.9% 的高速增长有所回落），中位价达 980302 澳元，季度涨幅 5%，年度涨幅 14%。

布里斯班（Brisbane）涨幅从 10 月的 2% 放缓至 1.6%，中位价 905355 澳元，季度涨幅 5%，年度涨幅 10%。

阿德莱德（Adelaide）涨幅从 12 月的 1.8% 收窄至 1.2%，中位价 744205 澳元，季度涨幅 5%，年度涨幅 9%。

霍巴特（Hobart）大涨 2.2%，中位价 522309 澳元；达尔文（Darwin）上涨 1.5%，中位价 584874 澳元，年度涨幅 9%。

首府城市合计环比上涨 0.7%，季度上涨 2%，年度上涨 9%，中位价 1002462 澳元；地区市场环比上涨 0.9%，季度上涨 2%，年度上涨 9%，中位价 912466 澳元，涨势更强劲。

该指数指出，需求正面临越来越多的阻碍：12 月通胀数据超出RBA（Reserve Bank，澳大利亚储备银行）目标区间，进一步提升了 2 月 3 日（周二）加息的可能性。

这可能进一步削弱购房者信心，本已紧张的预算将承受更大压力 —— 房价涨幅超过收入增速，抵押贷款利率较COVID-19疫情前平均水平高出整整 1 个百分点。

净海外移民从疫情后高位回落，Cotality称这将适度缓解住房需求压力。

该指数还强调了需求端即将面临的其他障碍，包括APRA（Australian Prudential Regulation Authority，澳大利亚审慎监管局）自 2 月 1 日起生效的高债务收入比（DTI, debt-to-income）贷款新规，以及活跃的投资者活动和 3 个百分点的偿债缓冲（serviceability buffer）。

不过，供应约束形成了对冲：1 月挂牌出售的住房数量较 2025 年同期低 19%，较五年同期均值低 25%。

尽管如此，季度住房销量较 2025 年同期微增 1%，仅较长期均值低 3%。

Cotality推断，强劲的就业市场、稳定的经济增长，加上州及联邦政府针对首次购房者的激励政策，将持续推动需求向更可负担的房产集中。

Cotality研究总监Tim Lawless强调，房地产行业在空前的可负担性困境、政策变动的即时威胁等巨大压力下，仍能实现上涨。

他将房价普涨归因于库存有限与购房需求持续之间的根本性失衡，但同时警告，多重因素可能放缓涨势。

“尽管许多城市的可负担性创下历史纪录，生活成本压力回升，且最早本周二就可能加息，我们仍看到房价全面上涨，”Lawless 表示。

“持续的资本增值反映了需求高于平均水平、库存持续偏低的现状；但 2026 年，需求侧压力大概率会逐步缓解。”

他列出了可能抑制市场热情的具体因素，包括购房者面临的结构性障碍、家庭支出回升、借贷成本高企，以及人口结构变化。

“可负担性与偿债约束大概率会自然抑制需求，此外还有生活成本压力回升，以及加息的高概率，” 他解释道。

“人口增长放缓也需要考虑。”

Lawless 还指出，市场活动集中在低价段 —— 在整体市场走软的背景下，多个购房群体在此汇聚，这一现象凸显了可负担性问题将持续重塑各价位段的竞争格局。

“这一现象凸显了可负担性问题如何重塑各价位段的竞争。低价段市场增长更强的趋势，得益于可负担住房的激烈竞争，” 他说。

“首次购房者、投资者，以及逐步增加的主流需求，都高度集中于此。”

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澳清盘率升至69.7%，创去年11月来新高！

随着加息预期日益临近，大批购房者在今年首个拍卖周涌入市场，试图在贷款成本上升前完成交易。

Cotality的数据显示，上周全澳共有1629套房产参加拍卖，数量环比增加3倍，初步清盘率也升至69.7%，创自去年11月中旬以来的新高。

目前，澳洲房市对利率高度敏感。上周高于预期的通胀数据叠加强劲的就业数据，促使经济学家和消费者都提前预期澳联储将加息。

Jellis Craig的Tom Kurtschenko表示，过去一周市场情绪发生了显著变化。

“此前几乎没有人预料到利率会这么快上调，但现在许多卖家纷纷致电要求提前拍卖，希望趁买家需求依然强劲时达成交易。”

Cotality的Tim Lawless认为，清盘率的大幅回升反映了买家对未来融资成本上升的预期。

他指出，由于预见到加息可能导致购房需求放缓，卖家也开始调整心理价位，争取在市场变盘前锁定买家。

在拍卖最为活跃的墨尔本，初步清盘率升至69.3%，创11月下旬以来的新高。

位于东北部Eltham的一栋四居室房产成为市场焦点。这处占地1127平方米的城最终以186万澳元的价格成交，超底价18万澳元。

据Kurtschenko透露，该房产吸引了4组注册竞拍者，最终由一个年轻家庭拿下。

他表示，此类大型地块现房相比新建住房更具价格优势，且该房产的单层结构对大房换小房者极具吸引力，成交价远超预期。

悉尼房市的表现同样抢眼，清盘率升至71.3%。

在悉尼西区Guildford，一套指导价38万澳元的两居室公寓在拍卖前便以42万澳元的价格成交。

McGrath的Stephen Mina表示，卖家在收到高于预期的报价后选择“落袋为安”，以规避拍卖可能带来的不确定性。

Mina认为，虽然贷款成本上升可能让部分买家变得谨慎，但过去一年市场的稳健表现让卖家的预期更加务实。

即便市场在短期内可能降温，但目前的交易节奏依然保持平稳。

在其它首府城市，阿德莱德以86.1%的清盘率领跑，布里斯班紧随其后，初步清盘率为75%。

相比之下，堪培拉表现低迷，39.8%的清盘率创自2019年来新低。

针对卖家是否已开始普遍下调要价，Kurtschenko表示，虽然利率压力这一背景因素确实存在，但在正式加息落地前，现在下结论还为时过早。

03

澳洲3万多海外房东未申报空置税，或面临$8.25万重罚！

面对愈演愈烈的住房危机，澳洲财长Jim Chalmers被迫向澳洲税务局（ATO）下达严令。此前有消息披露，数千名外国投资者未按规定申报房产空置状态，涉嫌大规模逃避缴纳相关税费。

目前，数万名外国投资者可能存在漏缴“空置税”的行为。专家直言该政策已“宣告失败”，并担忧大批房屋闲置将进一步加剧当前的租房及住房危机。

根据信息自由（FOI）法披露的数据，在2023-24财年，仅有五分之一的外国投资者履行了强制申报义务，告知政府其房产是否自住或出租至少半年。若房产一年内被占用时间不足六个月，则需缴纳所谓的“鬼屋税”（ghost house tax），即空置费。

这项于2017年推出的政策，旨在通过经济手段阻止外国业主囤积房产，确保更多房屋进入租赁市场。

FOI调查数据显示，海外买家在2023-24年度共持有40,177处房产，但仅提交了8656份申报，缺口高达31,521份。在2024-25年度，申报数量虽增至14,970份，但由于澳洲税务局尚未公布同期外国房产的持有总数，监管缺口依然难以估量。

据悉，该项税费金额巨大，每年征收数额约为外国投资申请费的两倍。对于价值低于100万澳元的住宅，年费为30,300澳元；200万澳元以下的住宅则高达60,600澳元。若未按时提交申报，业主还可能面临最高82,500澳元的巨额罚款。

一国党党魁韩森（Pauline Hanson）对Chalmers及ATO发起了强烈质询。她批评工党在民众流离失所之际，竟然对违法行为视而不见，这简直是“一桩国家丑闻”。

韩森在信中痛斥这种对澳洲法律的蔑视不可原谅。她指出，这些外国业主在房屋本该提供给澳洲人居住时却选择空置，且未支付任何罚款。

她反问道：“你能想象如果只有六分之一的澳洲人履行纳税义务，国家财政会变成什么样吗？”

尽管澳洲税务局声称不合规的外国业主比例不足5%，但多位业内人士对此持怀疑态度。居外IQI（Juwai IQI）联合创始人Daniel Ho表示，据他观察，仅约25%的外国业主提交了申报，该政策在执行层面已陷入僵局。

Ho指出，大多数海外投资者甚至不知道有这项税收，或者误以为物业经理会处理相关手续。他认为，如果政策的激励与惩罚措施无人知晓，那么在缓解住房危机方面就起不到任何作用。

Plus Agency的Peter Li也对如此高比例的违规行为感到惊讶。他表示，除少数业主因现金流问题推迟缴费外，绝大多数人是全然不知情。他建议修改销售合同，加入空置税强制披露条款，以确保买家明确自身责任。

Committee for Sydney首席执行官Eamon Waterford认为，在竭尽全力增加住房供应的当下，绝不能允许任何房屋资源被浪费。他支持采取更严厉的手段，确保每一处房产都能物尽其用。

面对舆论压力，财长Chalmers已致信澳洲税务局，明确要求对逃避监管的行为进行“严厉打击”。他强调，任何外国投资者试图挑战澳洲监管体制的行为都是完全不可接受的。

澳洲税务局发言人对此回应称，该部门正通过数据分析、旅行记录、租金押金等第三方来源筛查高风险案件，将定期审查并严惩不准确申报及违规行为。

04

2025年悉尼“楼王”就是它！成交价$8350万，全现金交易

德国知名凉鞋品牌 Birkenstock 的继承人、亿万富翁 Alex Birkenstock 及其妻子 Vanessa 近期成为悉尼房产市场的焦点。

据悉，这对夫妇斥资 8350 万澳元全款购入位于 Rose Bay 的一处滨水庄园，一举成为 2025 年悉尼豪宅市场的顶级买家。

这栋拥有五间卧室和六间浴室的豪宅原主人为 Lawrence Myers 及其妻子 Sylvia。

Lawrence Myers 身份显赫，担任詹姆斯·帕克（James Packer）家族办公室 Consolidated Press Holdings 的首席执行官。

值得注意的是，房产所有权证书上未显示任何抵押贷款信息，证实了这是一笔极具实力的现金交易。

尽管挂牌代理人 The Agency 的 Steven Chen 以及 Pillinger 的 Brad Pillinger 均拒绝置评，但周五的房产记录已明确买家身份。

随后的转让文件也进一步披露，这笔交易的确切成交价为 8350 万澳元。

据知情人士透露，Cohen Handler 的买家代理 Simon Cohen 代表了买方促成此次交易，但他同样对此保持缄默。

根据《福布斯》的最新报道，Alex Birkenstock 的净资产高达 19 亿美元。他所购入的这块占地 1039 平方米的绿地可谓无与伦比。

该建筑由名家 David Walker 和 Peter Janks 联手设计，两侧均无紧邻建筑，完美勾勒出悉尼标志性的海港景观。

房产易手记录显示，该物业自 2013 年建成以来维护极佳。

据当地消息人士透露，澳洲零售大亨 Brett Blundy 曾以 3300 万澳元的价格购入此地并完成新建，随后以约 5000 万澳元的价格将其私下转让给 Myers 家族。

追溯历史，Millers 夫妇在 2005 年通过合并两处地块奠定了庄园基础。

对于 Myers 家族而言，2025 年可谓是大手笔操作的一年。除了高价售出此房产外，外界普遍猜测他们已斥资约 8000 万澳元买下了 Crown Residences 的顶层公寓，但相关代理人对此不予评论。

除了破纪录的交易，法律界大咖的动向也引发热议。前公平工作委员会（Fair Work Commission）副主席、资深法律顾问 Joseph Catanzariti 近期将其位于 Rose Bay 的住宅挂牌，指导价为 1600 万澳元。

Ray White Double Bay 的 Nic Krasnostein 与 Elliott Placks 正负责此房产的意向书招揽工作。

房产记录显示，Joseph Catanzariti 于 2004 年以 310 万澳元购入这栋两层住宅。该房产坐拥 180 度海港天际线景观，内设多个娱乐区及泳池凉亭。

Catanzariti 在法律界深耕超过 40 年，曾于 2016 年获授澳洲勋章（Order of Australia）。

与此同时，新州的 Byron Bay 也传出重磅消息。一处极具震撼力的度假庄园以 4000 万澳元的指导价投放市场，有望刷新该地区的住宅成交纪录。

该物业由两栋四层高的建筑组成，共拥有六间卧室和八间浴室，可俯瞰 Wategos Beach 的绝美海景。

庄园配备了极具现代感的玻璃底泳池和雨林庭院，内部装潢采用意大利石材与当地木材，极尽奢华。

房主为急诊室医生 George Bilios 和企业家 Chris Bissiotis。两人在 2018 年买下这块地皮时，曾分别经历过心脏病发作的考验，因此他们决定联手打造一处具有“疗愈功能”的独特空间。

目前，该物业作为高端租赁房产备受推崇，两晚起租的价格从 5471 澳元至 8168 澳元不等。

如果该房产最终能以 4000 万澳元的指导价成交，将打破由软件企业家 Karen Cariss 在 2025 年 7 月创下的 3600 万澳元该地区成交记录。

目前，苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty）正全力促成这一具有史诗意义的交易。

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