万科，为何预亏820亿？“一把手”黄力平憋着一股劲儿

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

“2026年，楼市必须稳住！”开年以来，多种迹象已表明这种“反攻”决心。

楼市深调至今5年，影响面几何，大家已深有体会。近来，多家一线房企预告2025年巨亏，同比还不断放大。

作为曾经房企标杆的万科，2025年在大股东深铁集团强力“输血”下积极自救还债，无意中却一举摘得“整个A股市场有史以来到年度最大亏损”。

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这种略带戏谑味儿的背后，更多是一种惨烈、悲壮与无力感。

据万科公告最新披露，公司预计2025年归母净利润亏损约820亿元，较上年同期经审计后净亏损约494.8亿元相比，放大净亏损额325.2亿元；扣非后归母亏损约800亿元，较上年同期净亏损约454亿元加剧恶化了346亿元。

自2024年首次罕见亏损以来，万科已累计预计净亏损高达1300多亿元。

与2024年亏损原因“差不多”，万科给出了4点解释：

1、开发项目结算规模显著下降，此前两年拿地成本偏高致毛利率偏低；
2、业务风险敞口升高，新增计提信用与资产减值；
3、部分经营性业务整体亏损及部分非主业财务新亏损；
4、部分大宗资产交易和股权交易价低于账面值。

分析看，万科巨亏原因的“大头”主要是第一、二条。

第一条原因说成大白话，即万科房子近年销售不佳，从巅峰时期2021年销售额6277亿元持续下滑到2025年约1340亿元，而2022年至2023年逆市溢价拿地，2024年及2025年密集结转收入时已严重侵蚀利润空间。

若第一条是“实实在在”地影响万科亏损，那么第二条的“减值”，就是大批存货还没卖出去，账面已亏损，虽各家房企在计提减值审慎与否及程度上会有差异，但此时都会趁低谷去充分计提，以待行业周期翻转回拨。

应该说，万科2024年以来计提减值力度空前，也是较为充分的，坊间亦有说法认为万科如此凶猛计提减值，是为吸引战投入局等。

深究起来，这几年楼市深调叠加经济低迷，相互影响，购房需求端低迷，房企销售下滑致信用滑坡，融资艰难，反过来影响房企安全及冲击购房信心。

这是最大的外因，但核心原因是万科以原“一把手”郁亮为首的高层错判形势，甚至是心魔冲动，以往惯性驱使。

大家都记得：2018年万科已率先吹哨高喊“活下去”，振聋发聩。很多人还觉得万科是不是在搞笑、恶作剧。

2022年至2023年，房企“三道红线”持续发威，融资端被套上了“紧箍咒”，一批知名千亿级民营房企相继爆雷，市场一片肃杀，万科却趁机逆市猛攻拿地，无暇“去杠杆”与“收缩聚焦”，导致2024年以来越发吃力。

2025年初以来，万科债务危机明显加剧，但背靠深铁集团向其累计借钱200多亿元将境内公开一次次债化险为夷。同样是去年初，这种背靠大股东不断“输血”的代价是万科高层大洗牌，以深铁为首的深圳国资系强势接管。

去年底，万科一笔境内公开债临近偿还而陷入空前严峻危机，多方博弈一度陷入僵局，眼看爆雷近在咫尺。

意外的是，今年1月下旬突然迎来大转机，再次上演“上帝剧本”。1月21日，“21万科02”成功展期。1月27日，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中票展期方案被表决通过。这3笔债合计规模约68亿元。

外界此前都误以为：深铁不会再输血了。但伴随公开展期的是，深铁明确将向万科再提供23.6亿元股东借款，作为2026年首笔股东借款，提振市场细心意味空前，当日万科股价大涨。

在管理上，去年11月，作为“深铁系”高管、万科董事的黄力平因时任深铁与万科双“一把手”辛杰被查而顺势接棒，而原一把手郁亮继续担任执行副总裁。

今年初，万科宣布郁亮因到龄退休辞职，辞去公司董事、执行副总裁等一切职务。近日，坊间居然传闻郁亮失联，正在配合调查。去年10月，万科原总裁祝九胜已被刑拘。

对万科现任“一把手”黄力平而言，2026年是否迎来一场大破局？

近来，房企“三道红线”已被低调取消，融资端有望新破局，各地针对需求端的松绑刺激利好仍在不断释放，以推动房地产销售起色回稳。

如万科最新公告所述，当前公司发展依然面临严峻挑战，经营业绩也将持续承压。面向未来，公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力；公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。