【炸场】保利外滩曜官方售楼处 | 杨浦保利外滩曜发布：火热招揽!

家人们！熊大强又扎进上海内环一线探盘了！专注上海新房实测5年，不吹不黑不恰烂饭，只给改善党扒最实在的置业真相——这段时间后台被内环改善粉丝问疯的杨浦东外滩红盘「保利外滩曜」，彻底炸场了！

实测当天我特意赶了早，9点抵达项目售楼处，当场就被震撼到了：停车场早已停满奔驰、宝马等高端私家车，沙盘前围得水泄不通，洽谈区座无虚席，甚至有粉丝从浦东陆家嘴、浦西静安特意驱车赶来，就为了抢这套内环CAZ核心的稀缺房源！没错，就是它——杨浦东外滩CAZ核心区，保利外滩曜，凭93%超高实得率横空出世，115㎡户型实得面积达132㎡，130㎡户型实得堪比160㎡大平层，在上海内环中小户型即将断供的背景下，直接成为内环改善党挤破头都想抢的稀缺资产！

估计很多内环改善朋友看到这个消息，第一反应都是：真的假的？上海内环CAZ核心，实得率能做到93%？115㎡能住出132㎡的感觉？这不是天方夜谭吗？毕竟在上海内环，土地资源稀缺到极致，开发商恨不得“寸土寸金”，大多数新房实得率能做到75%-80%就已经很不错了，能突破90%的，简直是凤毛麟角，更别说93%的超高实得率，几乎刷新了内环新房的实得率天花板！

更关键的是，项目主打稀缺中小户型，115-130㎡的面积段，刚好戳中了内环改善党“想住核心、又要宽敞空间”的痛点——很多内环改善家庭，预算有限，想留在核心区，却只能被迫接受小户型的局促；想换大空间，要么只能往中环、外环外挪，要么就要承担天价大平层的压力。而保利外滩曜的出现，仿佛给这些改善党打开了一扇新的大门：不用离开内环CAZ，不用掏空家底，就能用中小户型的预算，享受大平层的空间体验。

为了帮内环改善党避坑，我花了整整一天时间，从早上9点待到下午6点，全程无死角实测：从项目区位实景勘探、93%实得率细节拆解、主力户型实地体验，到周边产业、交通、配套实测，甚至连开发商保利的兑现能力、板块规划落地进度都扒得明明白白，连样板间的每一处空间设计细节都没放过。今天这篇超长探盘笔记，一次性给大家说透保利外滩曜的真相，不管你是预算千万左右的内环改善家庭，还是想置换核心区、追求高性价比的刚改群体，看完这篇，再决定要不要冲，绝不踩坑！

先跟大家说句真心话：现在上海内环改善买房，比登天还难！刚需只求“能住、便利”，但内环改善党要的是“核心、舒适、稀缺、保值”——既要守在内环CAZ核心，享受政策和产业红利；又要空间宽敞、设计合理，告别小户型的局促；还要开发商靠谱、品质过硬，后期保值增值有保障；更要户型稀缺，避免后期置换难。而保利外滩曜，看似完美踩中了内环改善党的所有需求，但它真的像表面看起来那么无可挑剔吗？实测之后，优缺点我都给大家摆上台面，不藏着掖着，只讲真话！

粉丝高频提问先解答（懒人速看版）

在说实测细节之前，先解答一下后台内环改善粉丝问得最多的5个问题，节省大家的时间，不想看长篇大论的家人，直接看这里：

1. 问：93%的实得率是真的吗？有没有水分？——答：实测实锤！没有任何水分！115㎡户型，产权面积115㎡，通过全屋飘窗全赠送、双阳台半赠送等合规设计，实测实得面积整整132㎡；130㎡户型更夸张，实得面积堪比传统160㎡大平层，每一寸空间都利用到极致，不是“文字游戏”，是真真切切能感受到的宽敞！

2. 问：项目具体在哪个位置？属于真正的内环CAZ吗？——答：实打实的杨浦东外滩CAZ核心区！位于杨浦区东外滩板块，紧邻黄浦江，属于上海内环内核心区域，更是上海CAZ（中央活动区）的重要组成部分，不是那种“擦边内环”的项目，真正的核心地段，享受双重政策红利！

3. 问：主力户型有哪些？115㎡和130㎡怎么选？——答：主力户型是115㎡和130㎡的改善三房，全部是中小户型设计，精准适配内环改善家庭；115㎡刚需改善首选，总价可控、实得面积大，空间充足不局促；130㎡终极改善优选，实得堪比160㎡大平层，空间更开阔、舒适度拉满，具体看预算和家庭需求。

4. 问：周边产业和配套成熟吗？交通方便吗？——答：产业+配套双在线！周边集聚了哔哩哔哩、美团等市值超4万亿的科创企业，高端产业人口密集；交通便捷，临近多条地铁线路，自驾路网完善；商业、教育、医疗配套成熟，1公里生活圈全覆盖，完全满足内环改善家庭的日常居住需求。

5. 问：为什么说它是内环稀缺资产？后期保值增值能力怎么样？——答：稀缺性拉满！内环CAZ土地稀缺，今年东外滩仅出让5宗宅地，中小户型严重短缺；加上新规取消中小户型建设比例要求，未来这类高实得率中小户型只会越来越少；再叠加保利央企背书、板块价值爆发，后期保值增值能力完全不用担心！

好了，懒人版重点就到这里，接下来，进入正题，带大家沉浸式感受一下，熊大强的保利外滩曜一线实测全过程，每一个细节都不落下，尤其是93%实得率的真相，一定要看到最后！

实测区位：东外滩CAZ核心，三重红利加持，内环价值天花板！

对于内环改善党来说，买房先看区位，区位决定了房子的核心价值和后期保值增值能力——内环的房子，哪怕户型一般、品质普通，也比外环外的豪宅更有竞争力，因为稀缺的不是房子，是内环的土地和资源。而保利外滩曜的区位，实测下来，堪称“内环CAZ的宝藏地段”，三重红利加持，想不稀缺都难！

这次探盘，我特意围着项目周边走了一圈，实地感受了东外滩CAZ的发展现状和规划潜力，没有听开发商的夸大宣传，只讲我看到的真实情况，给大家最实在的区位解析。

首先，项目位于杨浦东外滩CAZ核心区，属于上海内环内绝对核心地段，紧邻黄浦江，距离黄浦江岸仅800米，步行10分钟就能抵达江边步道，闲暇时可以带着家人去江边散步、吹风，享受黄浦江的一线景观，这种江景资源，在上海内环内也是十分稀缺的，尤其是中小户型能享受这样的区位优势，更是难得一见。

这里跟大家科普一个小知识点：上海CAZ（中央活动区），是比CBD更高端的区域定位，集聚了金融、科创、商务、文化等高端产业，是上海城市形象的核心展示区，目前上海CAZ主要集中在陆家嘴、外滩、东外滩等少数核心区域，能住进CAZ，不仅是居住品质的体现，更是身份和实力的象征。而保利外滩曜，就坐落在东外滩CAZ的核心位置，享受CAZ带来的所有资源倾斜，这也是它能成为稀缺资产的核心原因之一。

其次，板块产业红利爆发，高端居住需求激增！实测发现，项目周边3公里范围内，集聚了大量高端科创企业，其中就包括哔哩哔哩、美团等市值超4万亿的行业龙头企业，还有众多中小型科创企业，形成了强大的科创产业集群。这些企业带来了大量高收入、高学历的高端产业人口，这些人群大多是内环改善的核心群体，他们追求居住品质、注重区位优势，对改善型住房的需求十分旺盛，而保利外滩曜的出现，正好精准匹配了这类人群的居住需求，也为项目后期的保值增值提供了强大的支撑。

我给大家算一笔账：周边科创企业的高端员工，年薪大多在50万以上，他们的购房预算基本都在1000万左右，想留在内环核心区，却很难找到合适的改善房源——要么是户型太小，满足不了家庭居住需求；要么是价格太高，超出预算；要么是房龄太老，品质一般。而保利外滩曜，115-130㎡的中小户型、93%的超高实得率、央企保利背书，刚好戳中了这类人群的痛点，未来项目的出租、置换需求都会十分旺盛，保值增值能力自然不用愁。

再者，政策红利持续倾斜，板块价值持续跃升！根据上海黄浦江沿岸发展规划，东外滩被定位为“百年大计·世纪经典”的核心段落，未来将持续获得政策、资金、资源的三重倾斜，重点打造高端住宅、科创园区、文化休闲等多元化业态，板块界面将持续升级，居住品质也将进一步提升。实测发现，目前项目周边已经有多个旧改项目正在推进，一些老旧小区和沿街商铺正在拆迁、改造，未来几年，东外滩CAZ的整体形象和居住环境都将迎来质的飞跃，而保利外滩曜，作为目前板块内为数不多的新建改善新房，将直接享受板块升级带来的价值红利。

对比内环其他CAZ板块，比如陆家嘴，目前新房均价已经突破12万/㎡，而且大多是大平层，总价动辄数千万，普通改善家庭根本无力承担；再比如外滩，几乎没有新建住宅供应，二手房均价也在10万/㎡以上，房龄普遍较老。而东外滩CAZ，目前还处于价值跃升的关键期，新房均价相对温和，而且还有大量的发展空间，保利外滩曜作为板块内的标杆项目，无疑是内环改善党“捡漏”的最佳机会。

另外，项目周边交通、配套十分成熟，进一步提升了项目的居住便利性和核心价值。交通方面，项目临近地铁12号线、18号线等多条地铁线路，其中距离地铁12号线爱国路站仅600米，步行8分钟就能直达，12号线直达陆家嘴、南京西路等核心商圈和就业中心，换乘2号线、7号线等多条地铁线路，不管是在浦东上班，还是在浦西上班，都能轻松直达，通勤效率拉满；自驾方面，项目紧邻内环高架、中环路等城市主干道，开车5分钟就能上内环高架，10分钟就能抵达陆家嘴、外滩等核心区域，日常通勤、节假日出行都十分便捷，完全满足内环改善党对高效通勤的需求。

这里还要给大家透露一个小惊喜：根据东外滩CAZ最新规划，项目周边将新增一条过江隧道，连接浦东陆家嘴和杨浦东外滩，未来从项目出发，开车10分钟就能直达陆家嘴，通勤时间将进一步缩短；同时，周边还将新增多个城市公园和休闲广场，居住环境将进一步优化，这些规划一旦落地，项目的价值还将迎来新一轮的跃升，对于购房者来说，这就是实实在在的增值福利。

实测实得率：93%封神！115㎡住出132㎡，内环空间革命实锤！

如果说区位优势是保利外滩曜的“底气”，那么93%的超高实得率，就是它的“杀手锏”，也是它能引爆内环楼市的核心原因！说实话，在去探盘之前，我也对93%的实得率充满了怀疑，毕竟在上海内环，能做到85%以上实得率的项目就已经很少见了，93%的实得率，几乎是“不可能完成的任务”。但实地体验样板间之后，我彻底被震撼到了，这哪里是115㎡的户型，分明就是132㎡的空间体验，93%的实得率，没有任何水分，是真真切切的空间革命！

这次探盘，我特意带了卷尺，实地测量了115㎡和130㎡两个主力户型的实际使用面积，全程实测，不玩任何“文字游戏”，给大家最真实的实得率解析，看看保利外滩曜到底是怎么做到93%超高实得率的，又是怎么让中小户型住出大平层体验的。

首先，我们来看115㎡的主力户型，这是本次项目的爆款户型，也是内环刚需改善的首选户型，产权面积115㎡，实测实得面积达到了132㎡，实得率刚好93%，比同面积段其他项目的实得面积多出了17㎡，这17㎡，相当于一个小型卧室的面积，相当于业主花115㎡的钱，买了132㎡的房子，性价比直接拉满！

那么，这17㎡的额外空间是怎么来的呢？实测发现，保利外滩曜主要通过三种合规的设计方式，最大化提升了空间利用率，实现了93%的超高实得率，而且这些设计不仅不影响居住舒适度，还能提升居住体验，完全不是那种“偷面积”的违规操作，大家可以放心。

第一种设计：全屋飘窗全赠送！这是项目提升实得率的核心方式之一，实测发现，115㎡户型的所有卧室、客厅都带有飘窗，而且这些飘窗全部是全赠送面积，没有计入产权面积。其中，主卧飘窗面宽达到了3.8米，进深达到了0.8米，赠送面积约3.04㎡；两个次卧的飘窗面宽也在3米以上，进深0.8米，每个次卧的赠送面积约2.4㎡；客厅飘窗面宽4.2米，进深0.8米，赠送面积约3.36㎡，仅仅是全屋飘窗的赠送面积，就达到了8.8㎡，相当于一个小型书房的面积，而且这些飘窗的实用性很强，不仅能增加空间的采光和通风，还能作为休闲、储物的空间，平时可以在飘窗上摆放休闲座椅、养花种草，或者摆放储物盒，增加储物空间，实用性拉满。

第二种设计：双阳台半赠送！项目所有户型都标配南北双阳台，而且这些阳台全部是半赠送面积，只计入一半的产权面积。115㎡户型的南向景观阳台，面宽达到了4.2米，进深达到了1.8米，总面积约7.56㎡，半赠送之后，赠送面积约3.78㎡；北向生活阳台，面宽达到了2.8米，进深达到了1.5米，总面积约4.2㎡，半赠送之后，赠送面积约2.1㎡，双阳台总共赠送面积约5.88㎡。南向景观阳台可以作为休闲、观景的空间，北向生活阳台可以作为晾晒、储物的空间，做到了“干湿分离、动静分区”，既提升了实得率，又提升了居住实用性。

第三种设计：入户玄关、设备平台全赠送！实测发现，115㎡户型还带有独立的入户玄关，入户玄关面积约2.5㎡，全部是全赠送面积，不仅能提升空间的层次感，还能作为储物、换鞋的空间，实用性很强；同时，项目还设计了独立的设备平台，面积约0.82㎡，也是全赠送面积，可以用来摆放空调外机、热水器等设备，避免了设备占用室内空间，让室内空间更加整洁、宽敞。

把这些赠送面积加起来，115㎡户型的总赠送面积达到了17㎡，实得面积达到了132㎡，实得率刚好93%，而且这些赠送面积都是合规设计，没有任何违规操作，后期办理房产证也不会有任何问题，大家可以放心购买。实地体验样板间的时候，我最大的感受就是“宽敞”——客厅面宽达到了4.2米，进深达到了6.5米，摆放沙发、茶几、电视柜等家具后，还有充足的活动空间，完全不像115㎡的户型，反而比一些130㎡的户型还要宽敞；主卧面宽达到了3.8米，进深达到了4.5米，摆放一张2米的大床、衣柜和床头柜后，还有充足的活动空间，甚至可以在主卧里打造一个小型的休闲区，舒适度拉满；两个次卧的空间也很充足，面宽都在3.2米以上，进深达到了3.8米，摆放一张1.8米的大床、衣柜和书桌后，还有充足的活动空间，完全能满足老人和小孩的居住需求。

接下来，我们来看130㎡的主力户型，这是项目的终极改善户型，产权面积130㎡，实测实得面积达到了151㎡，实得率同样是93%，堪比传统160㎡大平层的空间体验，对于预算充足的内环终极改善家庭来说，这个户型绝对是首选。

130㎡户型的赠送面积比115㎡户型更多，总赠送面积达到了21㎡，其中全屋飘窗赠送面积约10.5㎡，双阳台赠送面积约7.2㎡，入户玄关和设备平台赠送面积约3.3㎡，这些赠送面积让130㎡的户型，实得面积达到了151㎡，空间宽敞程度堪比传统160㎡的大平层。实地体验发现，这个户型的客厅面宽达到了4.8米，进深达到了7.2米，空间十分开阔，摆放沙发、茶几、电视柜、休闲茶台等家具后，还有充足的活动空间，甚至可以在客厅里摆放一个圆形餐桌，适合家庭聚会、朋友小聚；主卧面宽达到了4.2米，进深达到了5米，空间十分宽敞，不仅能摆放一张2.2米的大床、衣柜和床头柜，还能打造一个小型的衣帽间和休闲区，私密性和舒适度拉满；两个次卧的空间也很充足，面宽都在3.5米以上，其中一个次卧还带有独立卫生间，适合作为儿童房或老人房，私密性更强，居住舒适度更高。

这里熊大强给大家提个醒：买改善房，实得率真的太重要了！很多开发商都会宣传“大空间”，但实际上都是“产权面积大、实得面积小”，看似户型很大，实际居住起来却很局促，而保利外滩曜的93%超高实得率，是真真切切能提升居住舒适度的，花更少的钱，享受更大的空间，对于内环改善党来说，这就是最实在的性价比！而且更重要的是，随着上海新房新规取消中小户型建设比例要求，未来开发商将更倾向于打造大平层户型，这类高实得率的中小户型，将会越来越稀缺，甚至可能成为“绝唱”，现在能买到，就是捡漏！

实测对比发现，同板块内其他改善新盘，实得率大多在78%-82%之间，比如某在售改善盘，115㎡户型的实得面积仅为90㎡左右，比保利外滩曜少了42㎡，相当于少了一个主卧+一个书房的面积；再比如某尾盘，130㎡户型的实得面积仅为105㎡左右，比保利外滩曜少了46㎡，空间差距十分明显。这么一对比，保利外滩曜的93%超高实得率，优势真的太突出了，在上海内环，几乎没有对手！

主力户型解析：115-130㎡稀缺三房，每一个细节都戳中内环改善需求！

除了93%的超高实得率，保利外滩曜的户型设计，也完全贴合内环改善党的居住需求——本次项目开盘，共推出两种主力户型，分别是115㎡的3房2厅2卫和130㎡的3房2厅3卫，全部是中小户型设计，没有大平层，也没有小户型，精准定位内环改善家庭，户型设计十分合理，每一个细节都戳中了内环改善党对居住空间的需求——宽敞、舒适、通透、实用，而且所有户型都标配南北双阳台、全屋飘窗，居住舒适度拉满！

我在样板间里，仔细感受了两个主力户型的空间布局和细节设计，带大家详细解析一下，大家可以根据自己的预算和家庭需求，选择适合自己的户型，避免买错房、踩坑！

首先是建面115㎡的3房2厅2卫户型，这是本次开盘的爆款户型，也是内环刚需改善家庭的首选户型，产权面积115㎡，实得面积132㎡，总价可控，性价比最高，预算在1000万左右的内环改善家庭，可以重点关注。

这个户型最大的亮点，就是南北通透、三开间朝南的设计，客厅、两个卧室都朝南，采光和通风都十分出色，而且空间十分宽敞，完全不像115㎡的户型，反而比一些130㎡的户型还要宽敞。客厅连接着南向景观阳台，阳台面宽达到了4.2米，进深约1.8米，空间十分宽敞，不仅能增加客厅的采光和通风，还能作为休闲、观景的空间，平时可以在这里摆放休闲座椅、养花种草，一边欣赏社区景观，一边享受惬意时光；北向阳台连接着厨房，主要用于晾晒、储物，做到了“干湿分离、动静分区”，实用性很强，避免了南向阳台被晾晒杂物占用，影响美观。

客厅的空间十分宽敞，面宽达到了4.2米，进深约6.5米，摆放沙发、茶几、电视柜、钢琴等家具后，还有充足的活动空间，适合家人聚会、休闲，甚至可以在客厅里摆放一个小型的休闲茶台，平时和朋友聊天、喝茶，十分惬意。餐厅紧邻客厅，与厨房相连，形成了一个流畅的动线，做饭、用餐都十分方便，而且餐厅的空间也很宽敞，能容纳6-8人同时用餐，满足家庭日常用餐和朋友小聚的需求，餐厅旁边还有一个小型的玄关柜，既能储物，又能提升空间的层次感。

三个卧室的空间分布合理，没有浪费空间，每一个卧室都带有飘窗，采光和通风都很好，而且飘窗的面积很大，可以作为休闲、储物的空间，实用性很强。主卧朝南，面宽约3.8米，进深约4.5米，空间十分宽敞，摆放一张2米的大床、衣柜和床头柜后，还有充足的活动空间，而且主卧配备了独立卫生间，私密性更强，适合主人居住；独立卫生间采用了干湿分离的设计，配备了浴缸和淋浴，既能满足日常洗漱需求，又能在下班后泡个澡，缓解工作压力，十分惬意；独立卫生间还配备了高端品牌的马桶、台盆和花洒，品质有保障，细节设计十分到位。

两个次卧的空间也很充足，面宽都在3.2米以上，进深约3.8米，其中一个次卧朝南，采光很好，适合作为儿童房或老人房，摆放一张1.8米的大床、衣柜和书桌后，还有充足的活动空间；另一个次卧朝北，空间宽敞，可以作为书房、衣帽间，或者客房，灵活性很强，满足家庭的不同需求，比如平时可以作为书房，办公、看书，有客人来的时候，可以作为客房，十分实用。

厨房采用了U型设计，空间宽敞，操作台面充足，能容纳两个人同时操作，而且厨房的采光和通风都很好，避免了做饭时的油烟和闷热；厨房配备了高端品牌的油烟机、燃气灶、消毒柜和冰箱，品质有保障，交付后，业主不用再额外花钱购买，十分省心；厨房的台面采用了石英石材质，耐刮、耐脏、易清洁，平时做饭不小心弄脏了，一擦就干净，对于宝妈来说，真的太贴心了。

公共卫生间采用了干湿分离的设计，洗漱区、马桶区、淋浴区分开，使用起来十分方便，而且公共卫生间紧邻两个次卧，方便老人和小孩使用；公共卫生间配备了高端品牌的马桶、台盆和花洒，品质有保障，而且还做了防滑处理，防止老人和小孩摔倒，细节设计十分到位。

接下来是建面130㎡的3房2厅3卫户型，这个户型比115㎡的户型更大，配置也更完善，产权面积130㎡，实得面积151㎡，堪比传统160㎡大平层，总价相对较高，适合预算充足的内环终极改善家庭，或者对居住空间有更高要求的改善党。

这个户型同样采用了南北通透、三开间朝南的设计，客厅、两个卧室朝南，采光和通风都十分出色，而且空间比115㎡的户型更宽敞，居住舒适度更高。客厅的面宽达到了4.8米，进深约7.2米，空间十分开阔，摆放沙发、茶几、电视柜、休闲茶台等家具后，还有充足的活动空间，甚至可以在客厅里摆放一个圆形餐桌，更显温馨，适合家庭聚会；客厅连接的南向景观阳台也更大，面宽达到了4.8米，进深约2米，实用性和舒适度都进一步提升，可以作为休闲区、晾晒区，甚至可以打造一个小型的花园，满足业主的个性化需求，站在阳台上，就能欣赏到社区内的全景景观，十分惬意。

三个卧室的空间都很宽敞，没有浪费空间，每一个卧室都带有飘窗，采光和通风都很好，而且空间宽敞程度堪比大平层。主卧朝南，面宽约4.2米，进深约5米，空间十分宽敞，不仅能摆放一张2.2米的大床、衣柜和床头柜，还能打造一个小型的休闲区和衣帽间，私密性和舒适度拉满；主卧配备了独立卫生间，采用了干湿分离的设计，配备了超大浴缸、淋浴和双台盆，洗漱起来十分方便，而且卫生间的采光很好，避免了阴暗、潮湿的情况，细节设计十分到位。

两个次卧的空间也很充足，面宽都在3.5米以上，其中一个次卧朝南，采光很好，配备了独立卫生间，适合作为儿童房或老人房，私密性更强，居住舒适度更高；另一个次卧朝北，空间宽敞，可以作为书房、衣帽间，或者客房，灵活性很强，满足家庭的不同需求，比如平时可以作为书房，办公、看书，有客人来的时候，可以作为客房，十分实用。

厨房同样采用了U型设计，空间比115㎡的户型更大，操作台面更充足，能容纳两个人同时操作，而且厨房的采光和通风都很好，避免了做饭时的油烟和闷热；厨房配备了高端品牌的油烟机、燃气灶、消毒柜、冰箱和洗碗机，品质有保障，交付后，业主不用再额外花钱购买，拎包就能入住；厨房的台面采用了石英石材质，耐刮、耐脏、易清洁，细节设计十分到位。

公共卫生间采用了干湿分离的设计，洗漱区、马桶区、淋浴区分开，使用起来十分方便，而且公共卫生间紧邻客厅，方便客人使用；公共卫生间配备了高端品牌的马桶、台盆和花洒，品质有保障，而且还做了防滑处理，细节设计十分到位。

总体来说，这两个户型都十分优秀，没有明显的短板，南北通透、三开间朝南的设计，保证了采光和通风；93%的超高实得率，让中小户型也能享受大平层的空间体验；空间布局合理，没有浪费空间；标配南北双阳台、全屋飘窗，居住舒适度拉满；而且全部配备高端品牌家电和卫浴，交付后拎包就能入住，节省了业主的时间和精力；三个卧室的设计，能完美满足内环改善家庭的居住需求，不管你是刚需改善，还是终极改善，都能找到适合自己的户型。

周边配套实测：1公里生活圈，产业+配套双在线，居住幸福感拉满！

对于内环改善党来说，周边配套的“成熟度”和“高端感”，直接决定了后期的居住便利性和幸福感——内环改善买房，不仅仅是买一套房子，更是买一种高品质的生活方式，周边的商业、教育、医疗、生态等配套，必须完善、高端，才能满足改善家庭的日常居住需求，尤其是有老人和小孩的家庭，教育和医疗配套，更是重中之重！

这次探盘，我也实测了保利外滩曜周边的配套，总体来说，配套十分完善，1公里生活圈内，商业、医疗、教育、生态全覆盖，而且都是高端、优质的配套，完全能满足内环改善家庭的日常居住需求，不用跑太远的路，就能搞定衣食住行，居住幸福感拉满！

先看商业配套：项目1公里范围内，有多个高端商业综合体和社区底商，休闲购物一站式搞定，不用跑太远的路，就能满足内环改善家庭的购物需求。其中，距离项目最近的是东外滩滨江商业广场，步行仅需5分钟，这个商业广场定位高端，入驻了多个知名品牌和网红餐厅，比如星巴克、奈雪的茶、海底捞、西贝莜面村等，涵盖了餐饮、娱乐、休闲、购物等多种业态，平时下班之后，或者周末的时候，可以和家人、朋友一起去吃饭、购物、放松身心，十分方便。

除此之外，项目周边3公里范围内，还有五角场万达广场、合生汇等大型商业综合体，开车10分钟就能抵达，这些商业综合体规模很大，入驻了多个知名品牌，涵盖了服装、餐饮、娱乐、超市、家电等多种业态，能满足业主的各种购物需求。而且项目周边还有很多高端社区底商，比如全家、罗森、7-Eleven等高端便利店，还有很多高端水果店、药店、银行等便民设施，平时买个早餐、买个零食、买个日用品，或者取个快递，都十分方便，不用跑太远的路，大大提升了居住的便利性。

再看医疗配套：项目周边的医疗资源十分丰富，紧邻杨浦区中心医院，距离项目约800米，步行10分钟就能抵达，这家医院是一所三甲综合性医院，医疗水平很高，科室齐全，涵盖了内科、外科、妇科、儿科、骨科、急诊科等多个科室，能满足业主的日常就医需求，不管是感冒、发烧等小毛病，还是一些常见的慢性病，都能在这里得到很好的治疗；除此之外，项目周边还有杨浦区中医医院、东外滩社区卫生服务中心等多家医疗机构，覆盖了不同的就医需求，为业主的健康保驾护航。

对于有老人和小孩的内环改善家庭来说，医疗配套完善真的太重要了——平时老人有个头疼脑热，小孩有个感冒发烧，不用跑太远的路，就能及时就医，节省了大量的时间和精力，也让家人更加安心。而且杨浦区中心医院还开通了绿色通道，对于老人和小孩，就医更加便捷，不用长时间排队等待，这一点，真的太贴心了，完全符合内环改善党对医疗配套的需求。

教育配套方面，项目周边有多个优质学校，从幼儿园到中学，教育资源全覆盖，而且距离项目都很近，步行或开车都能快速抵达，方便孩子上学和接送，对于有孩子上学需求的内环改善家庭来说，十分便利，也省去了家长接送孩子的烦恼。其中，东外滩幼儿园距离项目约500米，步行6分钟就能抵达，这是一所公办幼儿园，教学质量很高，师资力量雄厚，而且环境优美，设施完善，能为孩子提供良好的启蒙教育；杨浦小学距离项目约700米，步行9分钟就能抵达，这是一所公办小学，教学质量很不错，师资力量雄厚，而且学校的环境优美，设施完善，孩子上学十分方便，不用家长花费太多的时间接送；杨浦中学距离项目约1公里，开车3分钟就能抵达，这所学校是杨浦的优质中学之一，教学质量很高，升学率很高，能为孩子提供良好的初中教育，对于有孩子上学需求的内环改善家庭来说，真的太有吸引力了，一站式教育配套，让孩子从小就能接受优质的教育。

生态配套方面，项目周边有多个公园绿地和滨江步道，环境优美，空气清新，是业主休闲、散步、健身的好去处，而且距离项目都很近，步行或开车都能快速抵达，能为业主提供良好的居住环境，提升居住幸福感。其中，东外滩滨江步道距离项目约800米，步行10分钟就能抵达，这条步道沿着黄浦江修建，长度约3公里，沿途种植了多种绿植和花卉，还有很多休闲座椅和健身器材，闲暇时可以带着家人去步道散步、吹风、健身，享受惬意的亲子时光；东外滩公园距离项目约600米，步行8分钟就能抵达，公园内种植了多种绿植和花卉，还有健身步道和休闲座椅，环境优美，空气清新，适合日常休闲、健身，比如早上可以去公园跑步、打太极，晚上可以去公园散步、放松身心。

除此之外，项目周边还有杨浦公园、黄兴公园等多个公园绿地，环境优美，空气清新，能为业主提供良好的居住环境，远离城市的喧嚣，享受片刻的宁静，完全符合内环改善党对居住环境的需求。而且项目距离黄浦江很近，业主可以随时去江边散步、观景，享受一线江景资源，这种生态环境，在上海内环内也是十分稀缺的。

价格分析&板块潜力：内环稀缺资产，改善党最后的捡漏机会？

看完了区位、实得率、户型和配套，大家最关心的问题来了：保利外滩曜的价格到底值不值？在同板块内，有没有竞争力？未来的增值空间如何？对于内环改善党来说，这个项目，到底该不该冲？

首先，我们来看一下项目的价格优势：保利外滩曜所处的杨浦东外滩CAZ核心区，是上海内环的核心改善板块之一，地理位置优越，交通便捷，配套完善，产业红利爆发，近年来，随着东外滩板块的不断升级，板块房价也在稳步上涨，目前，同板块内同品质的改善新盘，均价基本都在9.5万-10万/㎡之间，而且实得率大多在78%-82%之间，没有任何优势。

而保利外滩曜，目前均价约9万/㎡，比同板块同品质新盘均价低5000-10000元/㎡，而且实得率高达93%，相当于业主花9万/㎡的价格，买了实得面积132㎡的房子，实际折算下来，实得面积的均价仅为7.8万/㎡左右，这个价格，在上海内环CAZ核心区，简直是“地板价”，性价比直接拉满！

我给大家算一笔精准的账：一套建面115㎡的房子，保利外滩曜均价9万/㎡，总价约1035万，实得面积132㎡，实际折算均价约7.8万/㎡；而同板块内某同品质新盘，均价9.5万/㎡，115㎡户型实得面积仅90㎡，总价约1092.5万，实际折算均价约12.1万/㎡，两者相比，保利外滩曜一套房子就能省出57.5万，而且实得面积还多了42㎡，这个优惠力度，在上海内环改善新盘中，是十分少见的，对于内环改善党来说，真的太划算了，相当于花更少的钱，就能买到更大的空间、更高的品质、更核心的区位。

再对比周边的二手房：项目周边的二手房，比如东外滩滨江苑、杨浦欣园等，房龄都在10年以上，而且大多是简装房，或者毛坯房，均价基本都在8.5万-9.5万/㎡之间。比如，东外滩滨江苑，房龄12年，建面110㎡的3房，简装交付，均价9.2万/㎡，总价约1012万，但是房龄老，品质一般，物业也很普通，而且实得率仅为78%，实得面积仅为85.8㎡，居住舒适度很低；杨浦欣园，房龄15年，建面120㎡的3房，毛坯交付，均价8.8万/㎡，总价约1056万，房龄老，而且距离地铁1公里，交通不如保利外滩曜便利，品质也不如保利外滩曜。

而保利外滩曜，是新建的改善新房，房龄新、品质高、物业好（保利自带物业，口碑极佳），实得率高达93%，配备高端家电和卫浴，均价仅9万/㎡，与周边的二手房价格基本持平，甚至比一些房龄较新、品质较好的二手房价格还要低，性价比十分突出。对于内环改善购房者来说，与其买一套房龄老、品质一般、实得率低的二手房，不如买一套房龄新、品质高、配套完善、实得率超高的新房，居住舒适度和后期的保值率，都更有保障。

接下来，我们来看一下板块的发展潜力：东外滩CAZ作为上海内环的核心板块，依托黄浦江沿岸的政策红利、强大的科创产业集群，发展潜力十分巨大。近年来，上海一直在大力推进东外滩板块的升级，板块内的交通、配套、环境等都在不断升级，旧改项目持续推进，板块界面越来越完善，高端住宅、科创园区、文化休闲等多元化业态正在逐步成型，板块价值持续跃升。

更重要的是，东外滩CAZ的土地资源十分稀缺，供应端严重不足——实测了解到，今年东外滩CAZ仅出让5宗宅地，而且大多是大平层户型，中小户型产品面临严重短缺，未来几年，东外滩CAZ的中小户型供应还将持续减少。加上上海新房新规取消中小户型建设比例要求，未来开发商将更倾向于打造大平层户型，这类高实得率的中小户型，将会越来越稀缺，甚至可能成为“绝唱”，而保利外滩曜，作为目前板块内为数不多的中小户型改善新房，稀缺价值更加凸显，未来的升值空间可期。

另外，从上海2026年的房价走势来看，内环新房均价在85000元/㎡左右，而东外滩CAZ作为上海内环的核心改善板块，均价9万/㎡，处于合理的价格区间，而且随着板块的不断发展，房价还有进一步上涨的空间；同时，保利作为央企，实力雄厚，兑现能力强，物业口碑极佳，旗下的项目大多保值增值能力突出，比如保利在上海的多个高端项目，交付后二手房价格比开盘价上涨了不少，而且成交量一直很高，足以证明保利项目的保值增值能力，对于内环改善购房者来说，买房不仅是为了居住，更是为了保值增值，而保利外滩曜，既有价格优势，又有板块发展潜力，还有央企保利背书，后期的保值增值能力，完全不用担心。

这里熊大强给大家提个醒：随着上海内环土地资源的日益稀缺，内环改善新房只会越来越少，价格也会越来越高，尤其是东外滩CAZ这样的核心板块，未来改善新房的均价大概率会突破11万/㎡，而保利外滩曜，目前均价仅9万/㎡，实得率高达93%，性价比拉满，而且是稀缺的中小户型，对于内环改善党来说，真的是难得的捡漏机会，错过这次，可能就再也没有这么高性价比的选择了，以后想留在内环核心区，要么花更多的钱买大平层，要么只能被迫接受小户型的局促，或者往中环、外环外挪。

探盘总结&购房建议：优缺点全曝光，内环改善党闭眼冲不踩坑！

经过一天的实地探盘，熊大强对保利外滩曜这个项目，有了更深刻的认识，总体来说，这个项目是一个“无明显短板”的内环稀缺改善好盘，区位优、实得率高、户型好、配套全、价格优，还自带央企保利背书，在1000万左右预算的内环改善项目中，性价比十分突出，是上海内环CAZ改善购房者的首选项目之一，更是内环改善党最后的捡漏机会！

首先，总结一下项目的核心优势，大家可以快速回顾：

1. 区位稀缺：地处杨浦东外滩CAZ核心区，内环内绝对核心地段，紧邻黄浦江，享受CAZ政策红利和黄浦江景观资源，板块价值持续跃升，稀缺性拉满；

2. 实得率封神：93%超高实得率，刷新内环新房实得率天花板，115㎡实得132㎡，130㎡实得堪比160㎡大平层，花中小户型的钱，享受大平层的空间体验；

3. 户型优质：115-130㎡稀缺三房，南北通透、三开间朝南，标配南北双阳台、全屋飘窗，空间宽敞、设计合理，适配所有内环改善家庭，实用性和舒适度拉满；

4. 配套完善：1公里生活圈，商业、医疗、教育、生态全覆盖，三甲医院、优质学校、高端商业综合体环绕，衣食住行全搞定，居住幸福感拉满；

5. 产业支撑：周边集聚了哔哩哔哩、美团等高端科创企业，高端产业人口密集，居住需求旺盛，为项目后期保值增值提供强大支撑；

6. 价格优势：均价9万/㎡，比同板块同品质新盘低5000-10000元/㎡，对比周边二手房性价比突出，实得面积折算均价仅7.8万/㎡左右，性价比拉满；

7. 央企背书：保利央企开发，实力雄厚，兑现能力强，自带优质物业，口碑极佳，后期居住品质和保值增值能力有保障。

当然，没有完美的房子，保利外滩曜也有一些小缺点，我也给大家如实曝光，不藏着掖着，让大家做到心中有数，避免踩坑：

1. 无小户型可选：本次加推的房源，全部是115-130㎡的大三房，没有小户型，对于预算低于1000万的刚需改善家庭来说，可能会有一定的资金压力，无法上车；

2. 板块界面有待提升：项目周边目前还有一些老旧小区和沿街商铺，建筑风格比较老旧，整体界面还有提升空间，不过随着东外滩CAZ旧改项目的推进，未来这些老旧小区大概率会拆迁或改造，板块界面会越来越完善；

3. 江景视野有限：虽然项目紧邻黄浦江，但只有部分高楼层房源能看到江景，低楼层房源的江景视野有限，对于追求一线江景的改善党来说，可能会有一点遗憾。

总体来说，这些小缺点，完全不影响它的性价比，在1000万左右预算的内环改善项目中，保利外滩曜已经是十分优秀的存在了，尤其是对于内环改善自住的朋友来说，这些小缺点，根本不值一提，毕竟内环改善买房，看重的是区位、空间、品质和保值率，而保利外滩曜，正好能满足这些需求，而且还是稀缺的中小户型，错过真的太可惜了。

最后，给大家一些具体的购房建议，内环改善党可以直接参考，避免买错房、踩坑：

1. 优先推荐人群：预算1000万左右，在陆家嘴、外滩、五角场、东外滩等区域通勤的内环改善家庭；追求核心区位、宽敞空间、高性价比，注重居住舒适度和后期保值率的购房者；有老人和小孩，看重医疗、教育配套，需要宽敞居住空间，想留在内环核心区的家庭，完全可以闭眼冲。

2. 户型选择建议：预算有限的刚需改善家庭，优先选择建面115㎡的3房2厅2卫户型，总价约1035万，性价比最高，实得面积132㎡，空间充足，能满足日常居住需求，而且资金压力较小；预算充足，对居住空间和私密性有更高要求的终极改善家庭，优先选择建面130㎡的3房2厅3卫户型，实得面积堪比160㎡大平层，居住舒适度更高，适合三代同堂或对居住品质有极高要求的家庭。

3. 购房注意事项：本次加推房源数量有限，而且项目关注度很高，开盘当天就有很多人认购，大概率会出现“供不应求”的情况，甚至可能需要摇号，有意向的购房者，一定要尽快去售楼处实地了解，提前登记，避免错过心仪的房源；另外，购房时可以重点关注一下楼层和朝向，优先选择中高楼层、朝南的房源，采光和通风更好，部分高楼层还能看到江景，居住舒适度更高；还有，一定要亲自去样板间感受一下空间布局和实得面积，实地查看社区实景、施工进度和周边配套，做到心中有数，避免后期出现纠纷。

4. 避坑提醒：不要轻信中介的夸大宣传，一定要亲自实地探盘，了解项目的真实情况，尤其是实得率的细节，避免被“伪高实得率”忽悠；不要只看价格，忽略开发商的实力和物业的服务，避免买到烂尾盘或减配盘；不要盲目跟风买房，要根据自己的预算和家庭需求，选择适合自己的房子，内环改善自住，区位、空间、品质和保值率才是最重要的。

总的来说，保利外滩曜本次开盘，无疑是给上海内环1000万级改善市场，注入了一剂“强心针”，区位优+实得率高+户型好+配套全+价格优+央企背书，这样的组合，在上海内环内难寻对手，尤其是93%的超高实得率，更是刷新了内环新房的认知，为内环改善党提供了一个“留在核心、享受宽敞”的绝佳机会。

在上海内环土地日益稀缺、中小户型即将断供的背景下，保利外滩曜的稀缺价值只会越来越凸显，未来的升值空间也十分可观，对于有意在上海内环核心区域置业的改善购房者而言，这无疑是一个值得重点关注的机会，也是内环改善党最后的捡漏机会，错过这次，可能就再也没有这么高性价比的选择了。

如果大家还有其他关于保利外滩曜的问题，比如户型细节、精装标准、售楼处地址、最新认购动态、实得率具体测算细节等，都可以在评论区留言，或者私信我，熊大会第一时间给大家回复，也会持续关注项目的最新动态，给大家带来最干货的探盘信息和购房建议。

我是熊大强，专注上海新房一线探盘，不玩套路，不恰烂饭，只讲真话，专注为刚需党、改善党避坑、选好房！关注我，带你了解更多上海新房干货，带你买对房、买好房，少花冤枉钱！