商业不动产REITs试点密集落地 315亿融资为房地产复苏注入新动能

上交所官网显示，短短两天内8单商业不动产REITs申报获得集中受理，这一高效审批节奏背后，是房地产行业寻求存量资产盘活与融资模式转型的迫切需求。

1月29日至30日，上海证券交易所集中受理了8单商业不动产REITs的申报，预计募集资金规模达315亿元。这批项目涵盖了商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店等多类型优质商业不动产。

市场人士分析指出，从政策出台到首批项目落地仅用一个月时间，标志着商业不动产REITs试点已正式从政策转向实施。

01 高效审批

在短短两天时间里，上交所集中受理了8单商业不动产REITs的申报，预计募集资金规模合计314.745亿元。

中信证券研报指出，相关项目合计估值达321亿元。

申报项目中包括了央企、地方国企、民企及外资等多元主体，其中凯德、唯品会、上海地产旗下已有基础设施REITs的上市项目。

市场对商业不动产REITs试点政策反应迅速。中金唯品会REIT拟募资74.7亿元，国泰海通砂之船REIT拟募资50.64亿元，华夏银泰百货REIT拟募资42.79亿元。

02 转型机遇

首批商业不动产REITs试点落地，不仅为房企提供了新的融资渠道，更标志着房地产行业从增量开发向存量运营的战略转型。

北京交通大学经济管理学院助理教授于耀认为，商业不动产REITs试点的最大意义在于，为长期处于“重资产、高负债”状态中的房企，提供了一条从“输血”转向“造血”的生路。

中国商业不动产存量规模约达40万亿元，这一庞大市场通过REITs进行盘活，将显著拓宽权益融资渠道。房企手中大量购物中心、写字楼等沉淀资产，通过REITs可转化为高流动性现金流。

03 市场回暖

中指研究院最新发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，1月份，百城新建住宅均价为17114元/平方米，环比上涨0.18%。

这一积极变化反映了当前房地产市场在政策精准调控下的良性修复态势。

广开首席产业研究院院长连平指出，当前房地产市场存在需求但不敢买的观望状态。他认为：“要将观望状态转化为实际行动，关键在于释放积极的市场信号。”

需求端，首套房贷利率维持历史低位、换购住房个税退税政策延续至2027年底，有效降低置业成本。供给端，房企债务重组取得实质进展，优质资产盘活节奏加快。

04 前景展望

中指研究院企业研究总监刘水表示，随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度，今年3月份市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情值得期待。

中信证券分析称，随着政策力推住宅价格止跌回稳，叠加商业地产资产增值，房地产板块主体信用风险已经开始退潮。

申万宏源表示，考虑到房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性。

随着8单商业不动产REITs陆续进入发行阶段，投资者将在交易所网站上看到更多相关信息披露。

中信证券分析师表示，商业不动产REITs的审批效率显著提升，优质资产证券化进程持续提速。这一趋势正在改变房地产行业的融资模式和增长逻辑。

未来，随着更多优质商业资产通过REITs实现证券化，房地产行业的流动性困境有望得到进一步缓解。商业不动产REITs不仅为市场提供了具备抗通胀属性和稳定现金流的投资标的，更成为推动房地产行业企稳复苏的关键助力。