保利物业核心层大换血，王英男携地产基因空降

来源：中访网

出品|中访网

审核|李晓燕

1月27日，保利物业服务股份有限公司连发数则公告，宣布核心管理层重大变动：执行董事兼总经理姚玉成、董事会秘书尹超因“工作调整”辞任，由保利发展体系内深耕15年的地产运营老将王英男接任总经理并提名为执行董事候选人，内部培养的刘龙出任新任董秘。在房地产行业深度调整、物业板块转型攻坚的关键节点，这场高层“换血”被市场解读为保利系强化地产与物业协同、冲刺“十五五”战略目标的关键落子，既彰显了央企物管龙头的战略定力，也勾勒出行业转型期的发展新路径。

此次人事调整的核心逻辑，在于战略延续性与业务协同性的深度契合。据接近保利物业的人士透露，此次管理层变动与大股东保利发展的战略保持高度一致，亦是公司“十五五”规划推进中的重要布局。巧合的是，人事变动正值保利发展启动总部架构重组之际——集团将“运营管理中心”与“产品管理中心”合并为“不动产运营中心”，旨在强化资产全周期运营与专业协同。作为集团“三大主业”中“综合服务”板块的核心，保利物业的管理层迭代，正是集团战略自上而下传导的自然结果，标志着保利系“地产+物业”协同发展进入实质深化阶段。

新任管理团队的履历配置，暗藏着清晰的战略考量。总经理王英男作为深耕保利发展15年的“老保利人”，历任保利北京、华南等区域公司要职，曾执掌集团总部运营管理中心，对地产项目全周期运营有着深厚积淀。相较于前任总经理姚玉成“降本增效”的管理标签——其任职期间将公司雇员总数从2022年末的4.34万人优化至2025年上半年的3.03万人，有效控制了人力成本——王英男的空降被赋予了更明确的战略使命：依托央企资源禀赋，推动物业板块从内部成本管控向外部价值挖掘转型。而新任董秘刘龙作为保利体系内成长起来的复合型人才，兼具华润置地与保利多地多岗位经验，其接任将保障公司治理与资本市场沟通的连续性，为战略落地提供支撑。

从行业视角看，此次换帅贴合了物业管理行业的转型趋势。中指研究院数据显示，当前物业行业已从高速规模扩张转向高质量发展，2024年百强企业营业收入增速较上年回落1.04个百分点，行业普遍面临毛利率压力与增长挑战，“增绩效”“提效能”成为核心关键词。镜鉴咨询创始人张宏伟指出，物业板块被保利集团赋予“第二增长曲线”的使命，此次调整正是为了推动战略落地，促进地产与物业深度协同，同时提升物业板块的市场化竞争能力，是企业应对行业变革的主动布局。事实上，自2025年下半年以来，朗诗绿色生活、金茂服务等多家物企均出现地产关联方高管空降核心职务的情况，反映出在房地产开发主业承压背景下，现金流稳定、估值稳健的物业平台已成为集团人才流转、价值挖掘的重要载体，而保利物业的调整则为行业提供了央企样本。

战略协同的深化，在业务层面已显现端倪。在发布人事公告的同日，保利物业公告与保利发展续签为期三年的车位代理框架协议，未来三年代理服务费年度上限高达5亿元，彰显了关联业务协同的深度与持续性。更为关键的是，王英男带来的地产精细化运营思维，有望为保利物业开辟新的增长空间。行业观察人士认为，这意味着保利物业的发展重心将从侧重于内部的“降本增效”，更多转向商业资产运营、城市公共服务等高价值、高回报赛道延伸。结合世邦魏理仕2026年市场报告预测，商业地产大宗投资市场有望迎来复苏，租赁住宅、物流设施等资产受资本青睐，王英男的地产运营经验或将帮助保利物业精准捕捉这些市场机会，构建多元化利润增长极。

此外，公司内部激励体系的有效运转，为战略落地提供了保障。尽管2021年启动的股权激励计划首次授予部分第三批解锁条件未能达成，但预留授予部分顺利进入第二批解锁期，显示出企业在业绩调整期仍坚持长效激励机制，为核心团队稳定与战略延续奠定了基础。这种“战略传承+人才迭代”的组合，既保持了企业发展的连续性，又注入了新鲜血液，体现了央企物管龙头的治理成熟度。

当然，新管理团队也面临着现实挑战。从外部环境看，大股东保利发展2025年度业绩预告显示，归属母公司净利润预计同比下降79.49%，地产业务利润大幅收缩，使得以往“地产投喂物业，物业反哺地产”的传统协同逻辑面临考验。如何在依托集团资源支持的同时，锻造独立的市场化竞争能力，成为新管理层的首要课题。从自身业绩看，2025年中期报告显示，公司营业收入与净利润虽保持增长，但毛利率微降至19.38%，其中非业主增值服务毛利率同比下降6.84个百分点，主要受地产业务调整导致项目减少、收费标准下降影响。资本市场的即时反应也印证了市场的谨慎情绪——公告发布次日，保利物业股价出现低开。

但这些挑战并未动摇行业对保利物业的长期信心。作为央企物管龙头，保利物业凭借深厚的资源积淀、稳健的财务状况，在行业调整期具备更强的抗风险能力。而新管理团队的“地产运营+内部管理”组合，有望形成互补合力：王英男的地产全周期运营经验可打通“开发-运营-服务”的价值链，刘龙对物业内部管理体系的熟悉则能保障战略落地效率，在董事长吴兰玉的统筹下，有望走出一条“依托协同却超越协同”的高质量发展之路。

放眼行业，物业管理行业正处于从“规模红利”向“效率红利”“价值红利”转型的关键期。保利物业的此次管理层调整，不仅是企业自身发展的需要，更折射出行业发展的深层逻辑变化：未来物企的核心竞争力，将不再局限于管理面积的扩张，而在于资产运营能力、资源整合能力与服务创新能力的综合比拼。对于保利物业而言，王英男掌舵下的战略转型，既是对行业趋势的顺应，也是对自身潜力的挖掘。

总体来看，保利物业的高层“换血”并非简单的人事更迭，而是企业在“十五五”规划开局之年的战略布局，是行业转型期央企龙头的主动求变。尽管面临业绩压力与协同模式转型的挑战，但凭借清晰的战略方向、互补的管理团队与坚实的资源基础，保利物业有望在地产与物业深度协同中突破增长瓶颈，为行业高质量发展提供可借鉴的央企样本。这场转型的成效虽需时间检验，但无疑已为行业注入了信心与动能。