北京三环豪宅，报规图很有料

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

拿到一块地，顶层设计是第一位的。

几天前，花姐写了一篇关于丰台嘉棠璟樾的报规图，很多粉丝前来互动，希望再深度剖析下。

嘉棠璟樾这块地，特点很明显。

1、地段不错，在西三环外，周边的医院、学校配套很好；

2、南北长、东西窄，容积率2.66，加上南面须退线，方案的确不好排。

在这种条件下，如何确保嘉棠璟樾的日照达标，产品又契合市场需求呢？

这十分考验建筑设计师的功底。

嘉棠璟樾这张报规图，藏着很多不一样的设计理念。

卷大门，公共空间平权

嘉棠璟樾诞生于2025年9月5日。

当天，城建发展、北京建工地产和住总地产三家北京国企，联合以29亿元的底价，拿下岳各庄L01地块，折合楼面价5万元/㎡。

这三家企业在嘉棠璟樾持股比例为48%、42%和10%。

但，它们一致选择了建工地产的嘉棠产品系。两个月前，嘉棠澐玺开盘当天，去化超出95%。

嘉棠璟樾地块东西长124米，南北长184米，较为方正，占地2.18公顷，地上建筑面积约5.8万平方米，地下建筑面积约2.6万平方米，建筑高度55.35米，容积率2.66，规划了8栋10-18F住宅楼。

北京的开发商都在卷大门，嘉棠璟樾也不例外。

它的大门位于西面的中间位置，界面长约50米，大门高9.4米，紧挨大门的邻里中心高10.4米，再加上400多平米的下沉庭院，形成三进礼序。

从图纸上看，这座大门很气派，是整个小区规划上的点睛之笔。

嘉棠璟樾诞生在好房子时代，自然少不了好房子元素。

在1#的东西端户和3#的首层，设置了架空层，共计约750平米，预计会打造成地上公共空间。

一南一北地上公共空间，加上中间的下沉公共空间，这样规划背后的目的是，在公共空间使用上，尽可能让所有业主，都能做到平权。

两个神来之笔

排好嘉棠璟樾的楼，须费一番功夫。

设计师需要考虑一点，既要满足日照要求，又要不浪费空间，让两者之间达到一个完美的平衡点。

尤其是面对南面的老房子，该如何做退距处理，很考验功夫。

嘉棠璟樾的设计师，有了两个神来之笔：

1、巧设首层架空层

A、将6#的首层变成架空层——层高3.6米。按照设计规范，在计算日照间距时，须核减。如此一来，它的日照间距就能达标了。

B、再利用这些退距的空间，它规划了一座配电室，以及车库出入口，做到了不浪费一寸土地。

此外，为了让楼栋的日照更充分，嘉棠璟樾把北侧屋顶做了设计处理，降低了高度。

2、降低楼栋北侧檐口高度

拿4#楼举例，它的建筑高度为52.15米，北侧通过设计处理，檐口高度51.55米。经过复核，日照间距都满足设计规范。

简而言之，设计师在嘉棠璟樾的日照问题上，巧用了两个手法：一是设首层架空层，二是降低建筑北侧的高度。

在这个紧凑的用地条件里，设计师也算精雕细琢了。

赠送随市场主流

这两年，丰台楼市给人们的印象是，供应太大。

其实，整个北京楼市也是如此，除了个别网红楼盘卖得好，绝大多数楼盘都在习惯去化较长的现实。

嘉棠璟樾的位置不错，位于丰台区六里桥街道，距离西四环约900米。根据最新的地铁11号线二期环评公示，地块西侧距离规划中的青塔站，约800米。

它的周边，住宅以老旧小居多，大多为经适房、公房。但，这恰恰是嘉棠璟樾的机会，周边的老小区业主，有潜在的换房需求。

因此，在户型规划上，嘉棠璟樾刚改兼顾。花姐推测，其户型面积段为：98㎡/116㎡/136㎡/154㎡/175㎡。

作为好房子时代的产物，嘉棠璟樾没有越矩，目测与2025年6月摘牌的建发金茂观宸二期，规划尺度基本相当，但较2024年前后摘牌的项目，少了南侧花池的赠送。

这表明北京市整体阳台政策收紧，嘉棠璟樾应该是2025年首都市场产品的主流。

在当下的市场中，嘉棠璟樾能卖多少钱呢？

先看周边，可以参照三个项目：1、次新二手房紫辰院、挂牌价每平米8万+；2、次新二手房保利和光逸境、达到9万/平米；3、西北1.6公里的熙华台，2023年10月开盘，437套房基本售罄，网签均价8.15万/平米。

嘉棠璟樾的成交楼面价5万元/㎡，加上好房子元素加持，可能会在熙华台的成交价上，略加一些。

再看下稍远的项目，西北7公里外的海淀宝山村双子。目前，中建壹品海宸元境已经出价了，单价8.16～8.75万元/平米，将于本周内开盘。

相较宝山双子临近西五环，西三四环之间的嘉棠璟樾有地段优势。

不过，嘉棠璟樾将面临一个潜在对手——东面隔着绣园，还有一块巨无霸地块待供，占地8.84公顷，地上建面23.5万平米，容积率2.66。

但，关于这块地的上市时间，尚不清楚。