建发股份2025年巨亏

建发股份在2025年遭遇了自1998年A股上市二十多年来的首次年度亏损，预计归属于母公司所有者的净利润为-100亿元至-52亿元，扣除非经常性损益后的净利润为-65亿元至-33亿元。这次巨亏主要是因为房地产与家居两大板块在行业深度调整期同时巨亏。

一、亏损的两大直接“出血点”：联发集团与美凯龙

亏损主要直接归因于两家子公司的巨额拖累，其亏损规模甚至超过了建发股份自身的预告区间。

1. 联发集团（房地产业务）：预计亏损80-100亿元

作为建发股份旗下两大地产平台之一，联发集团的亏损是结构性和周期性的双重结果。

◦ 结算利润为负：2025年，其地产项目结转收入规模同比下降，同时，前期在市场高位获取的“高地价”项目进入集中结转期，导致售价与成本严重倒挂，“卖一套亏一套”，整体结算利润为负。

◦ 大额存货跌价计提：为应对行业下行、加速资金回笼，公司采取了降价促销策略。基于会计审慎性原则，对存在减值迹象的存货项目计提了大幅增加的跌价准备。有分析指出，联发集团此前在部分二三线城市的布局资产去化缓慢，加剧了减值压力。

2. 美凯龙（家居商场运营）：预计亏损150-225亿元

2023年，建发股份以62.86亿元收购美凯龙29.95%股权成为其控股股东，意在整合家居产业链。然而，此次收购的资产在2025年带来了远超收购成本的账面损失。

◦ 投资性房地产公允价值暴跌：这是亏损的最大头，预计损失126亿至215亿元。由于房地产市场持续低迷，家居消费需求萎缩，美凯龙商场租金水平显著下滑。公司因此下调了对未来租金收益的预期，导致其持有的投资性房地产（自营商场物业）估值被大幅调低。这笔巨额损失属于非现金会计调整，不影响公司实际现金流，但严重冲击了当期利润表。

◦ 各类资产减值计提：此外，公司还对其他与房地产价值相关的资产计提了约45亿至57亿元的减值准备。市场评论称，美凯龙上市十余年累积的账面利润，将在2025年“一把亏光”。

二、黯淡中的唯一亮色：供应链运营业务

与地产和家居的惨淡形成鲜明对比的是，建发股份起家的供应链运营业务展现了强大的韧性，成为公司业绩的“压舱石”和未来战略的核心。

• 该业务在2025年继续保持稳健盈利。前三季度已实现归母净利润23.39亿元，同比增长4.21%。

• 大宗商品核心品类经营货量保持增长，消费品业务与头部企业合作深化。

• 最亮眼的是海外业务，全年规模约140亿美元，同比大幅增长约37%，国际化战略推进顺利。

三、监管火速关注与市场机构解读

如此巨额的业绩“变脸”迅速引发了监管层的高度关注。

• 上交所下发监管工作函：在业绩预告发布的同日（2026年1月23日），上海证券交易所即向建发股份下发监管工作函，处理事由为“业绩预告相关事项”，要求公司就巨额亏损原因、资产减值计提的充分性与合理性等进行详细说明。

• 评估机构被警示：为美凯龙提供投资性房地产公允价值评估的上海东洲资产评估有限公司，也因在相关项目中存在内部治理等问题，被上海证监局出具了警示函。

四、背景溯源与应对之策

建发股份作为厦门国企、世界500强建发集团的核心上市平台，其“供应链+房地产”的双主业模式曾是其优势。然而，2023年对美凯龙的收购，恰逢房地产及相关产业链进入前所未有的调整周期，使得公司不得不吞下资产减值的苦果。

面对困局，公司已开始多方位调整：

1. 管理层“换帅”：公司正进行一系列人事调整。例如，具有财务背景的林茂出任建发股份董事长；同时，任命建发房产原总经理林伟国同时担任建发房产和联发集团的董事长，意在将相对稳健的建发房产管理经验导入问题更突出的联发集团。

2. 战略重心调整：公司已发布《2026-2030年供应链运营业务战略规划》，明确未来五年将围绕“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大目标，致力于成为国际领先的供应链运营商。这被市场解读为从“双轮驱动”向以供应链为核心的“一核引领”进行战略聚焦的信号。

3. 稳定市场信心：即使在预亏公告中，公司仍宣布拟派发2025年中期现金红利，每10股派2元（含税），合计约5.8亿元，以展示其现金流的稳定性。

总结

建发股份2025年的百亿巨亏，是房地产行业长周期下行与公司特定业务历史决策（高价地项目、跨界收购时机）风险叠加后的集中释放。它深刻地反映了房地产寒冬对上下游产业链企业的广泛传导效应。目前，市场普遍将此次亏损视为一次性的“财务洗澡”和风险出清。公司未来的命运，将取决于其能否凭借供应链业务的稳定现金流渡过难关，并通过有效的管理调整和战略聚焦，带领地产业务逐步企稳，最终实现2026年业绩修复的预期。然而，整个房地产行业的复苏节奏，仍是最大的外部不确定性因素。