测评~光明中建观玥噪音大吗？工程进度如何，周边规划发展怎么样

中建观玥噪音受主干道与高铁双重影响，临街及西南向户型更明显；工程进度分批次推进，3/5 栋封顶、1 栋出地面约 10 层、2 栋基坑阶段，交付时间 2026 年底至 2027 年 3 月；周边依托凤凰城规划，交通、商业、教育、产业等配套持续兑现，长期发展潜力足。以下是详细情况：

噪音影响分析

1. 噪音来源：北侧观光路、西侧光侨路为双向八车道主干道，车流密集，交通噪音显著；西南向临近高铁线路（直线约 500 米左右），高铁通行产生间歇性噪音；周边在建项目施工期有短期噪音与粉尘干扰光明区政府。
2. 影响程度：临街楼栋（如 1-3 栋北侧、5 栋西侧）受噪音影响更大，中高层因无遮挡，噪音传播更直接；非临街户型相对安静，但仍可能受整体环境噪音波及。
3. 应对建议：选房优先避开临街与西南向；装修时做双层中空玻璃、密封门窗等隔音处理；关注开发商是否有降噪设计（如隔音屏障、绿化隔离带）。

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工程进度详情

3 栋、已封顶、2026 年 12 月 31 日、精装交付，已售罄

5 栋、已封顶、2026 年 12 月 31 日、含保障房，已售罄

1 栋、出地面约 10 层、2027 年 3 月 31 日、已开盘，精装交付

2 栋、基坑阶段、2027 年 3 月 31 日、待开盘，精装交付

幼儿园、同步建设、随住宅交付、6 班制公办幼儿园

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周边规划发展

1. 交通规划：距 13 号线德雅路站（预计 2025 年底通车）直线约 100-300 米，7-8 站到南山高新园，1 -2站换乘光明城站（高铁 + 6 号线）；光明城站规划约 66 万㎡高铁 TOD 商业，打造枢纽型城市会客厅；龙大、南光、外环高速便捷通达各区。
2. 教育配套：一路之隔深圳实验光明学校（集团）科林部（2024 年已招生），九年一贯制公办；西北侧近南科大附属光明凤凰学校；自带 6 班制公办幼儿园，全龄教育资源丰富。
3. 商业规划：2 公里左右有蓝鲸世界、万达广场等成熟商圈；光明城站 TOD 商业规划引入高端零售、商务办公等业态，提升区域商业能级。
4. 生态与文体：约 400 米内有明心园，1 公里范围有虹桥公园、新城公园等；临近光明文化艺术中心、光明市民广场，休闲与文体配套完善。
5. 产业与规划：凤凰城是光明科学城核心板块，集聚华新光电等产业，规划打造科技总部基地与枢纽型城市会客厅，2035 年前建成高质量深圳北部中心，高端人才导入将持续推高住房需求。

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总结与建议

• 噪音问题客观存在，选房时需重点规避临街与西南向户型，做好隔音措施。
• 工程进度稳步推进，交付时间明确，央企开发保障度高。
• 周边规划利好不断，交通、教育、商业等配套逐步兑现，适合长期持有，兼顾自住与投资需求。
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