儿媳因无购房资格借婆婆名义买房，法院判令过户胜诉｜北京房产律师解读案例

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案情介绍

2013年，苏婉和男友赵明远准备结婚，想买一套住宅安家。但苏婉当时没有北京购房资格，而赵明远名下已有房产，无法再以自己名义申请购房。

情急之下，两人商量：由赵明远的母亲赵素芬出面签约购房，实际房款由苏婉母亲全额支付。苏婉出于对未婚夫一家的信任，同意了这个安排。

同年，赵素芬与甲置业公司签订合同，购买一号房屋，总价约136万元，其中首付款40万余元由苏婉母亲直接支付，其余96万元办理按揭贷款。房屋交付后，苏婉负责装修，并一直缴纳物业费、供暖费、契税等，相关票据均由她保管。房屋出租事宜虽由赵明远经手，但租金用于家庭共同开支。

2017年，一号房屋产权证下发，登记在赵素芬一人名下。此后多年，苏婉多次请求婆婆配合过户，均被以“年纪大了”“手续麻烦”等理由推脱。

2023年，苏婉已取得北京购房资格，遂向法院起诉，请求：

在还清贷款后，由赵素芬、赵明远及乙银行朝阳支行协助解除抵押；

赵素芬配合将一号房屋过户至自己名下。

赵素芬坚决反对：

双方从未约定“借名买房”；

房款实为儿子赵明远支付；

自己曾收过部分租金并偿还过一期贷款；

不动产以登记为准，苏婉无权主张产权。

赵明远则明确支持妻子：“房子是我岳母出的钱，属于苏婉个人财产，不是我们夫妻共有。”

裁判结果

法院判决：

✅ 苏婉胜诉！

赵素芬、赵明远于30日内协助苏婉向乙银行还清贷款本息，并办理解押；

解押完成后10日内，赵素芬配合将一号房屋过户至苏婉名下。

法院说理

法院认为，判断是否存在借名买房关系，应综合出资、使用、管理、动机等全案事实：

第一，首付款由苏婉母亲支付，证据确凿。

赵素芬承认未直接支付首付款，称“钱给了儿子”，但无法提供转账记录或资金来源证明。而苏婉持有首付款发票、银行凭证等原件，形成完整链条。

第二，房屋长期由苏婉实际控制。

契税、维修基金、物业费、供暖费等票据均由苏婉保管；装修由其主导；虽出租由丈夫操作，但符合夫妻分工惯例，不影响权属认定。

第三，借名原因合理，符合政策限制。

2013年北京限购严格，苏婉无资格、赵明远名下有房，借婆婆名义购房具有现实必要性，解释合乎常理。

第四，家庭成员间常无书面协议，不能因此否定合意。

法院特别指出：“亲属之间基于信任，往往不签书面代持协议，此情形普遍存在。”不能仅因缺乏合同就否定真实意思表示。

综上，法院认定：苏婉与赵素芬之间存在事实上的借名买房关系，一号房屋的实际权利人应为苏婉。

办案心得

本案为“姻亲间房产代持”提供了关键启示：

首先，信任需有痕迹。

即使不签协议，也要保留付款凭证、费用票据、沟通记录。

其次，实际控制比偶尔参与更重要。

婆婆还过一期贷款、收过一次租金，不构成对房屋的实质控制。法院看的是谁长期承担成本、决策使用。

最后，时机很重要。

苏婉在取得购房资格后立即行动，避免了政策障碍，也体现了权利主张的正当性。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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