借名买房后发现出名人系限制行为能力人，出资人起诉索赔房屋损失获支持｜借名买房律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2006年，李伟（化名）看中一套位于北京的经济适用房——一号房屋，但因无购房资格，便与朋友赵建国商议：由赵建国以其名义购买，李伟全额出资，待满五年后过户。

赵建国同意。同年12月，赵建国与甲房地产公司签订《商品房预售合同》，李伟通过赵建国账户支付全部房款34.5万余元。此后，李伟又支付了契税、公共维修基金、综合地价款等，并花费数十万元装修入住。

2007年10月18日，双方签订《协议书》，明确约定：

一号房屋归李伟所有；

赵建国不得出售、出租；

满五年后必须配合过户；

李伟另付“好处费”3万元。

此后十余年，李伟一家一直居住在一号房屋，赵建国从未提出异议。

直到2018年，李伟具备购房资格，要求赵建国配合过户时，对方却突然拒绝。更令人震惊的是，李伟在诉讼中才得知：赵建国早在1999年就被评定为智力残疾四级，2018年经法院判决确认为限制民事行为能力人，其子赵明远为其监护人。

此前，赵建国的母亲侯某曾代收3万元好处费，全程参与购房过程，但从未告知李伟赵建国的行为能力问题。如今，赵明远作为新监护人，拒绝追认《协议书》效力。

2019年，法院终审判决：借名协议因赵建国系限制行为能力人且无法定代理人追认，应属无效，驳回李伟过户请求。

李伟无奈提起新诉：请求确认协议无效，并要求赵建国返还全部款项、赔偿房屋增值损失近500万元。

赵建国反诉：要求李伟腾退房屋，并支付十余年房屋使用费64.5万元。

裁判结果

法院判决：

✅ 李伟胜诉！

确认《协议书》无效；

赵建国赔偿李伟房屋增值差价损失483万余元；

李伟腾退一号房屋，赵建国同步返还购房款、税费、好处费等共计39.2万余元；

驳回赵建国关于房屋使用费的请求。

法院说理

法院重点审查“谁对合同无效存在过错”，并作出关键认定：

第一，李伟已尽合理注意义务。

赵建国日常生活无异常，能独立办理房产证等复杂手续，外观上完全具备完全民事行为能力。李伟作为普通购房者，无义务、也无能力识别其限制行为能力状态。

第二，赵建国家人长期知情且参与。

其母侯某代收好处费、协助签约，全家均知悉借名安排。隐瞒行为能力事实的过错在赵方，不在李伟。

第三，合同无效≠出资人自担风险。

根据《合同法》第58条，无过错方有权就信赖利益损失获得赔偿。一号房屋从34万涨至518万，差价483万属于李伟的直接经济损失。

综上，法院认为：李伟无任何过错，赵建国一方应承担合同无效的全部法律后果。

办案心得

本案为“借名买房遭遇出名人行为能力瑕疵”提供了重要警示：

首先，信任需有边界，但不应苛责善意出资人。

李伟基于朋友关系信任签约，已做到常人所能——保留付款凭证、签订书面协议、长期公开居住。不能因其未主动查询对方残疾证而认定过错。

其次，家人隐瞒是最大风险源。

赵建国母亲全程参与却隐瞒关键事实，导致李伟陷入被动。在亲属或熟人借名中，务必核实对方婚姻、监护、精神状况等基础信息。

再次，协议无效≠血本无归。

即使借名协议被认定无效，只要出资人无过错，仍可主张房屋增值赔偿。这是对诚信交易的最大保护。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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