湾仔房价跌回两万四，当年抢破头的楼盘，它到底还值不值得买

2010年那会儿，珠海湾仔还带着渔村的底子，是个边角地方，香洲区房价一万八，湾仔这边估摸着八千到一万二，连本地人也不太愿意住那儿，它离澳门很近，就隔着一条水，但当时没有桥也没有路，基本就是个安静的小码头，谁也没想到后来能火起来。

2009年横琴成为国家级新区，就成了湾仔发展的真正转折点，湾仔变成通往横琴的陆路唯一入口，开发商开始盯上这个地方，从2012年起陆续有新楼盘推出，主打看海和靠近横琴的特点，价格逐步上涨，到2015年十字门中央商务区规划落地，政府提出建设珠江西岸金融中心，当时全国楼市正热，湾仔房价直接起飞，2016年二手房均价冲到三万六，三年里翻了三倍，那时候连地铁站都还没有影子，商场也空着，全凭一张规划图在讲故事。

2017年国家提出“房住不炒”的政策，调控措施一出台，湾仔的房价最先回落，当年降到三万出头，第二年变成两万七，第三年跌到两万六，这不是崩盘，而是大家突然明白过来，规划再宏大，路没修通、人没到位、餐馆没开张，房子再贵也没用，很多人挂牌想卖房，却发现买家都在等着配套设施落实，没人着急接手。

2020年疫情过后，市场出现一波反弹，到2021年价格摸到三万四，但这次上涨不太寻常，不是所有房子一起涨，只有少数海景新房被抢购，老小区基本没动静，之后几年价格继续往下走，2022年是三万二，2023年降到三万一，2024年落到两万七，今年初最新数据是两万四千六百三十一，表面上看起来跌了不少，其实内部早就分层了，顶楼海景新房还能卖到三万以上，普通次新小区在两万三到两万八之间，那些没电梯的老楼房，能卖上一万五到两万就算不错了。

去年我陪朋友看房，同一个小区里，2008年建的一期房子挂牌价是一万九，2020年的三期同户型却挂到两万八，中介解释说这不是楼层差别造成的，而是因为买入时间不同，早先买房的人没享受到后来的规划好处，后面买的人赶上了品牌和物业的升级，但也没赚到最初那波涨价的红利，现在十字门那边的新盘，定价是两万七千五百六十六，2026年交房，这说明开发商也清楚，新盘可以稍微贵一点，但再也不能吹得那么高了。

现在到湾仔走一走，路修宽了，写字楼也盖起来，连麦当劳都开了两家，可中午十一点街上人还是不多，以前买房的人总想着“五年赶上浦东”，现在大多是澳门上班的人图个交通方便，或者本地人换房改善生活，想要安静点、离市区近、总价也不算太高，有人问湾仔还行不行，我说它还在，只是没法让人一夜暴富了，真要住的话，看看自己上班路线顺不顺、孩子上学近不近、周末买菜方不方便，比一直盯着房价数字来得实在。

前两天刷到一个业主群的聊天记录，一位业主提到自己当年花三万六买的房子，现在挂两万五卖出去，亏了一百万，心里难受得很，另一个人就问他当初买房的时候，到底是为了自己住，还是赌横琴很快就能上市交易，这话问出来之后，群里就没人再说话了。