姐妹签卖房分钱协议后，姐姐起诉要求提前分利被驳回

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案情介绍

李文君、李秀芬、李婷系三姐妹。2005年，因老房拆迁，家庭获得两个经济适用房购房资格，最终由李文君和李秀芬分别取得指标。

2008年，李婷借用李秀芬的购房指标，以李秀芬名义与甲房地产公司签订合同，购买一号房屋，总价310,368元。李婷支付160,368元，李文君称其垫付150,000元。房屋登记在李秀芬名下，由李婷实际居住。

2017年4月16日，三方签署《卖房协议》，约定：

“一号房屋出售所得345万元，扣除成本后，利润由三方均分——出资方李婷一份，房主李秀芬一份，指标方李文君一份。”

同日，李秀芬与买受人崔某签订房屋买卖合同。后因李婷拒绝提供房产证，交易无法完成。2017年8月，三方签订《解约协议》，李秀芬向崔某支付违约金70,000元（由李文君实际垫付）。

此后，李婷另案起诉李秀芬，主张借名买房关系无效。法院作出A号判决，确认：

借名买房合同因违反经适房政策无效；

李秀芬向李婷退还购房款，并赔偿房屋增值损失170万元；

房屋归李秀芬所有。

在该判决生效后，李文君提起本案诉讼，依据《卖房协议》请求：

李婷返还垫付购房款150,000元；

李婷支付垫付违约金70,000元；

李婷与李秀芬共同支付房屋增值利益830,000元。

李婷辩称：其为实际出资人和使用人；签协议时误以为指标属家庭共有；且房屋未售出，无利润可分。

李秀芬同意李文君全部诉讼请求。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回李文君的全部诉讼请求。

法院说理

法院认为，《卖房协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效。但协议明确以房屋成功出售并取得售房款为利润分配的前提。

经查，涉案房屋买卖合同已解除，未完成交易，未产生任何售房收入。因此，协议约定的利润分配条件未成就。

原告主张按意向售价345万元计算增值并予以分割，缺乏合同和事实依据。即使房屋存在市场增值，亦不能替代实际售房收益作为分配基础。

关于垫付的购房款及违约金，属于独立债权债务关系，可另行主张，但不能在本案中基于《卖房协议》一并处理。

综上，原告的诉讼请求无法律依据，不予支持。

办案心得

本案反映出家庭财产协议中的常见问题：

第一，协议履行需以约定条件成就为前提。若条款明确“售房后分配利润”，而房屋未售出，则分配请求不能成立。

第二，不同性质的款项应分别主张。垫付款项与利润分配属于不同法律关系，混同起诉易导致全案被驳。

建议当事人在订立类似协议时，明确区分：

房屋是否已具备处分条件；

分配是基于产权份额还是售房收益；

交易失败时的权利义务如何安排。

否则，即便协议形式完备，也可能因履行条件未满足而无法实现诉求。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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