北京买房：理清思路，购房建议1791

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

新北京人刚需房，预算低只能老破小，请问航天大院算不算维护的好的单位？有没有原拆原建的可能？没查到名单。我们关注的是保值性。

A：

1、哪个航天大院？几院的，或哪个位置的？北京好几个航天大院呢，甚至每个院都好几个大院子。不过多数都维护的不算太好，否则也谈不上老破小，维护好的则至少是不会太破。因为航天是科研系统，怎么都不算强势单位，没那么多资金给已经房改了的宿舍区，所以大多一般吧。

2、原拆原建不好说，看小区或楼栋的破旧程度吧。一般都定期检测，安全等级达到D级的才有可能。这具体的我不知道，您问问物业或社区吧。

名单应该没有，就算有这种名单也不会有航天系统的。因为原产权属于央产，不归北京市管，而如果有名单也是北京市的，不列央产。

3、无论哪个航天大院吧，只要是市区的老破小，那保值角度基本都是跟随板块大盘，因为这种小区本来就是大盘的基础部分。或者这么说吧，大多数老小区的房产价值在理论上已经归零，就是能住而已。其价格中所体现的基本都是地段儿的价值，也就是配套的价值。

所以像我们开发商写地段儿调研报告的时候，通常都用板块内最破最老的小区均价，当做地段儿的基础价值。不同地段儿的同状况老小区，如果价格有差距，那就是两个地段儿土地的价值差。

所以甭纠结保值性了，老小区除非是原拆原建，或者是突然增加了学区价值，否则其保值就是跟随大盘，占不到便宜也不吃亏。

仅供参考。

二

Q:

我不是北京人，但限购前我爸用我名字在北京买房了，我想问一下，我是不是如果卖了这房就不能买了？房子是马家堡的名都家苑，我们没住过，一直出租，我后来在北京买了套公寓自住。现在是中介说房租要降，要不然就装修一下，我觉得房租降了房价恐怕又会降，所以想索性卖掉。

A：

1、如果您没有北京的购房资格，那卖掉之后就不能买了呗。不光是名都家苑这种70年产权的普宅，40或50年的公寓也是一样，没资格的话卖掉就不能买了。

您家是不是浙江人啊？名都家苑是浙商开发的，当年对浙江做过对口营销，还去过义乌温州搞活动呢。

2、房租降了，理论上如果会带动房价下跌，因为收益率下降，意味着性价比降低，那就只有降价才能回到社会平均投资收益率的区间。但这周期一般都比较长，而且也不是必然的联系。

这么说吧，北京在2008年之前，租金收益率都相对高，在2003年之前更高，但没多少人因为这指标买房。2009-2020年之间，房租收益率明显偏低，但因此而卖房的也不多。所以这俩数值只有相关性，但没有必然性。

3、房租和房价从理论上是两个市场，房租算消费，是要计入CPI的。而房价或买房算投资，不计入CPI。

另外房租的波动是相对敏感的，跟当地平均收入有着很强的关联性。而房价不算敏感，毕竟属于巨额支出，所有人都会慎重。房价跟当地平均收入也是只有关联性，但没有必然性。

4、简单就这情况吧，再要细说的话长着呢。是否卖房看您的判断吧，如果认为房租会长期下降，或者说认为北京的平均收入长期下降，那就卖掉房子吧。反之就先拿着，等等再看，因为北京现在的平均租金收益还是跟同期银行存款利率差不多。

仅供参考。

三

Q:

我在北京多年一直租房，目前在朝阳松榆里，我偶然听老住户说小区有一种历史遗留问题的房子，只有使用权，买下的话30多万一套一居室，然后每月交200多元租金。

但这种房也可以补交土地出让金转为大产权，每平米先交1560元，然后再按照市场评估价缴纳10%的手续费。请问这种房是需要什么资格和手续？我有北京购房资格但没户口，能买吗？

A：

1、这让我怎么回答呢？邻居说的有对有错吧，或者说他们是把好几种信息给混在一起聊了，而您也就给综合到一种房子上了。

2、北京确实有那种只有使用权的房子，典型的就是胡同平房+筒子楼，但这种房按现有政策不能交易承租权了，只能是等着腾退。松榆里或周边劲松什么的或许还有筒子楼吧，但不能买卖，也没有住户会卖，人家都等着原拆原建呢，重建之后就是二类经适房的手续了。

3、另外还有一种房，就是普通楼房，性质有福利公房也有拆迁的安置房。这些房当年因为各种原因吧，反正是租户没有买下产权，时间长了原产权单位发生变更，政策也变了，这些租户想再买下来就不容易了，只能是等着+跑手续。

但这种房同样是不能买卖的。即便是原产权单位给腾退了，然后把这套房又租给新租户。那也肯定都是人家内部的事儿，外人无法申请。30多万的事儿我不知道，或许是人家单位内部的收费吧，外人想交钱都找不到庙门。

4、至于土地出让金这属于正规房改房的上市手续，有明文规定的。但前提是“房子必须有了正规手续”，然后才能去补交+上市。而您所提到的这种房是不可能有正规交易手续的，所以也是想交钱都没人能收。

5、总之您听到的这些跟绝大多数人没关系，只有目前住在这些房子里的租户才有资格办理，即便再次转租或出售也是内部的，不会流入市场的，无论是否有京户。

仅供参考。

四

Q:

南六环孙村的金色漫香郡的地段如何？新机场商圈，交通方便，金融街的开发商，次新房板楼。二手房市场价3万，现在有抵押房产可以2万转让，精装带家电，带租约3700/月。您认为作为投资合适吗？

A：

1、南六环孙村金色漫香郡，这里离地铁可不近呢。而地铁在郊区是必须的配套，否则不仅影响出行，也影响产业板块的发展，因为企业的员工也不方便来面试和通勤呗。所以这种板块即便是规划了产业区，一般也是传统行业居多，对周边房价的拉动不是很大。

2、二手房3万，这肯定说高了，但无所谓，谁不往高了忽悠啊？2万的话肯定低于均价，这种转让一般都是9折或85折，算是捡便宜，但也不算太大的便宜，因为参加正规拍卖的话也有可能这折扣。

3、刚看了看，3700一个月的是130平左右的三居室吧？那以单价2万来说就是总价260万。对标租金3700就是租售比700，跟市区三居室的平均值差不多。

但毕竟这里是不通地铁的郊区，所以这租售比是不真实的，必须扣去空置期才行。常规大户型是15-20%左右，所以这套房的租金收益率并不算高，即便是按2万价格也不算收益多高。

4、再一点，这里是金融街2010年秋天开盘的，当年想卖1.3万来着，但因为当时已经是楼市低谷期了，所以打了85折，均价1.1万左右，折扣率估计跟您现在的差不多。但即便是以这低价来计算价格走势，到目前为止也是略弱于北京大盘的。

也就是说，如果您现在以明显低于市场价的价格接盘，其性价比在板块内肯定占优，但放到全北京不算太占优。另外即便是低价，其价格走势的最好成绩是不落后，超出的可能性不大。

所以我要建议还是多考虑自住吧，这里本来就是典型的自住板块，三居室也是改善户型，买来后长期自住才更合适。

仅供参考。

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