GDIRI观察丨谁能接下恒大物业？百亿级交易倒计时，国资与PE的博弈

观点指数(GDIRI)距离清盘人要求竞购方提交正式要约的截止日已越来越近，但恒大物业的最终买家仍然成谜。

1月27日，市场传闻中国恒大清盘人预计将于本月底前收到针对恒大物业的具有约束力收购报价。潜在竞购方包括私募基金信宸资本及至少一家广东地方国企，目前相关主体正评估推进收购事宜。消息人士称，潜在报价或低于恒大物业当前股价水平。

其中提到的信宸资本近来确有物管领域整合动作。

1月23日晚，其控制的主体信宸设施管理联合一致行动人，以9.17亿元向A股上市物企新大正出售嘉信立恒75.1521%的股权，启动重大资产重组，交易完成后将合计持有新大正约14.92%的股份。

通过这次“出售资产+换取股权”的操作，信宸资本展现了典型的PE式资本运作路径。但是否意味着，在物管行业深度调整期，其正试图通过接手恒大物业构建更大的资产版图？

信宸资本入局？

作为中信资本的私募股权投资分部，信宸资本拥有中国成熟的并购投资平台。致力于投资那些能够把握住中国经济增长与生产力提升机遇的企业。官网介绍，自2002年以来，其已完成超过100笔投资，目前管理着102亿美元的资本。

在物业管理赛道，信宸资本的布局始于对行业效率变革的前瞻性判断。2018年-2023年间，该公司看准中国物业行业向存量提效管理转型的契机，聚焦综合设施管理细分领域，陆续收购7家专长于综合、医疗、公建、机电、保安、暖通等不同领域的设施管理企业，最终打造了“嘉信立恒”平台公司。

综合官网及公告信息来看，嘉信立恒已形成全国化的服务网络与规模化的运营体量。目前，该公司业务范围遍及全国32个省级行政区、200多个城市，设立上海、华东、浙江、华西、华北、华南、香港七大运营中心，管理面积达1.8亿平方米，合作客户累计2700家，核心服务BMW、SK集团、哔哩哔哩等知名工商业客户。

同时，2023年、2024年，以及2025年前8个月，嘉信立恒的营收分别约为29.04亿元、30.25亿元、20.75亿元；对应期内净利润分别约为1.16亿元、1.26亿元、8484.94万元，总体保持稳步增长的态势。

不过，盈利能力弱却是突出问题。上述提及的期限内，嘉信立恒的毛利率分别是13.10%、12.69%和11.61%，净利率分别仅为1.08%、2.88%和3.36%。

而与新大正产生联系则是缘于嘉信立恒的资产重组交易。2025年9月15日，新大正首次披露拟收购嘉信立恒不低于51%股权的重大资产重组预案，信宸资本作为嘉信立恒的第一大股东，成为此次交易的核心对接方。

历经四个多月的沟通推进，1月23日新大正正式披露交易草案，确定以9.17亿元通过发行股份及支付现金的方式，收购信宸资本等交易对方合计持有的嘉信立恒75.1521%的股权，其中信宸资本出售其持有的嘉信立恒约48.22%的股权。

交易完成后，信宸资本及其一致行动人将持有新大正14.92%的股份，成为新大正持股5%以上的重要股东。并且，双方已经签署战略合作协议，信宸资本方面表示，“坚定看好中国物业管理及设施管理的长远发展”。

鉴于嘉信立恒盈利承压，叠加物企IPO难度大、估值受限的行业环境，信宸资本通过推动其与新大正的整合并保留部分股权，既规避了独立上市的障碍，实现高效退出，又兼顾长期价值，达成流动性与收益的平衡。

观点指数认为，相比新大正高度市场化、聚焦公建与城市服务等第三方客户，且资产负债结构稳健、无关联方风险传导。恒大物业则深陷关联方债务泥潭，资产质量存疑，当前首要目标是维持生存而非发展。

鉴于信宸资本一贯聚焦可整合、可提升、可退出的优质市场化资产，其入主恒大物业的可能性微乎其微。

广东国资接盘？

当下，要接盘恒大物业的股权，并非仅靠资金实力即可。潜在买家必须同时满足多重条件：既要具备雄厚资本以应对百亿元级交易及关联债务风险，又需拥有整合近6亿平方米在管面积的运营能力；既要有处置高比例坏账和复杂历史遗留问题的经验，还需具备明确的战略协同逻辑或政策使命。

数据显示，截至2025年6月30日，恒大物业应收贸易账款总额达58.83亿元，期内计提减值拨备30.42亿元，整体减值率达51.7%，其中对关联方的应收款几乎全部计提，拨备近22亿元。

同期，尽管2025上半年公司营收同比增长6.9%至66.47亿元，但净利润却同比下滑1.8%至4.91亿元，毛利率和净利率分别降至18.0%和7.4%，盈利质量持续承压。

这意味着，仅靠“抄底”逻辑恐怕难以获利，任何接盘方都必须具备极强的风险化解能力与长期运营定力。可以说，无论是出于市场化扩张、资产配置，还是区域维稳考量，这些门槛，决定了真正有资格“接盘”的玩家寥寥无几。

目前，市场对恒大物业潜在接盘方的猜测，主要集中在一批具备强大国资背景、成熟运营体系且深度布局广东的头部物企。主要包括保利物业、华润万象生活、中海物业、越秀服务、招商积余、以及万物云等。

这些企业或背靠央企（如保利、华润、中海、招商），或依托地方国资（如越秀服务），或具备领先的市场化整合能力（如万物云），均拥有较强的资本实力、广泛的在管规模和成熟的非住业态运营经验。

其中，在此前市场传出中海及华润有意收购恒大物业的消息后，双方迅速回应——中海表示“目前不掌握具体情况”，华润则直接否认“消息不属实”。叠加华润万象生活在业务结构上以高端商业、写字楼、城市公建等为主，与恒大物业以住宅为主的资产组合存在明显错配，其参与的可能性已大幅降低。

越秀服务虽在广州拥有深厚的政企资源和项目基础，但其体量有限，无论在资本实力、运营承载力还是风险吸收能力上，均显不足。截至2025年中期，其合约项目515个，总合约面积9250万平方米；在管项目444个，总在管面积7230万平方米；年度创收不足40亿元。整体上，其入主恒大物业的可能性较低。

招商积余过往一年已明确提出“大张旗鼓拓物业”的战略方向。在业绩发布会上，公司董事兼副总经理赵肖坦言，当前住宅在管规模不足，未来将加大市场化拓展力度。这一表态看似与恒大物业庞大的住宅资产形成潜在协同，但考虑到A股上市公司并购港股资产在跨境监管、信息披露及审批流程等方面的复杂性与不确定性，实际操作难度会比较大。

诸多猜测中，保利物业或是最“靠谱”的买家——其央企背景、稳健现金流、全国化运营能力以及在粤港澳大湾区的深度布局，使其在资质、实力与区域协同性上均具备接盘基础。但需强调的是，这仍仅为市场推测，保利方面尚未释放任何明确的意向。

根据恒大物业2026年1月13日公告，清盘人已要求选定的潜在买家于1月底前提交更新后的正式要约方案，并明确不再接受任何新的非约束性意向。这意味着交易进入最终冲刺阶段，恒大物业51.016%控股权的归属即将尘埃落定。

无论最终由谁接手，都将重塑物业管理行业的竞争格局。