浙江宁波：一份房屋租赁合同引发纠纷真相令人震惊

一份房屋租赁合同，让周女士及其名下的宁波甬燕足浴有限公司（下称：甬燕足浴）陷入了困境的泥沼。足浴沐歌项目尚未启动便夭折，巨额投资付诸东流。周女士不仅负债累累，还深陷诉讼漩涡之中。

事件回放

2023年3月31日，宁波佳和拍卖有限公司举行粮丰街房屋租赁权拍卖会，对产权归属于宁波市海源新农村建设投资有限公司（下称：海源公司）的海曙区段塘街道粮丰街451号（单号）、461号，以及玉棠雅苑19号的使用权进行拍卖。

《竞买须知》第七项第3款明确规定：“在租赁期限内，买受人（承租人）不得将标的转包、转租、变相转租或出资给第三方。”宁波云米商业管理有限公司（下称：云米公司）通过公开拍租，获得了上述房屋的使用权。

2023年11月1日，周女士、邹先生与云米公司签订了一份《房屋租赁》合同，约定云米公司将上述房屋出租给周女士、邹先生使用。该房屋仅用于经营便利店、足浴沐歌项目。

2023年11月23日，周女士凭云米公司提供的《不动产登记证书》复印件，办理了宁波甬燕足浴有限公司（下称：甬燕公司）的营业执照，投资人兼法定代表人为周女士。同时，她依照《房屋租赁》合同的约定，向云米公司支付了租金等款项。

云米公司提供虚假产权证甬燕公司遭致行政处罚

2024年6月14日，甬燕公司在对承租的房屋装修期间，宁波市海曙区市场监督管理局查明，甬燕公司在办理并取得市场主体登记时提交的宁波市海曙区段塘街道粮丰街447 - 451号（单号）、461号、玉棠雅苑19号的住所使用证明材料由云米公司提供（另案处理），包括不动产权证书复印件和房屋租赁合同。经核对浙（2021）宁波市海曙不动产权第0221450号不动产权证书原件，甬燕公司提交的不动产权证书复印件有四处改动，即原件中用途处删去“／净菜超市”，附记用途处删去“净菜超市”，一层平面图增加“烟酒、超市、足沐、中国电信租赁区域、界线”等图文，二层平面图增加“足浴沐租赁区域、中国电信租赁区域、商管公司办公区、界线”等图文。随后，对甬燕公司作出责令改正及罚款50000元的甬海市监处罚[2024]363号《行政处罚决定书》。

甬燕公司提起的解除合同之诉未获支持

因宁波市海曙区市场监督管理局作出《行政处罚决定书》，周女士和邹先生才获悉，从云米公司承租的房屋法定用途为“净菜超市”，无法用于“足浴沐歌”项目，故而不再向云米公司续交房租。

云米公司于2024年7月30日向宁波市海曙区法院提起诉讼，要求周女士、邹先生及甬燕公司支付拖欠的租金和物业费。

周女士和邹先生认为，他们开设的是足浴沐歌项目，合同目的无法达成，于是在2024年8月16日向云米公司邮寄送达《房屋租赁合同解除通知书》，告知因云米公司提供虚假材料，自己受到欺诈，将依法行使合同解除权，《房屋租赁合同》于通知送达云米公司之日起解除，云米公司应返还已付的租金和物业费，并于2024年9月1日前付清。云米公司收到通知后，拒绝解除合同。周女士和邹先生遂于2024年8月20日诉至海曙区法院，请求依法解决。审理中，甬燕公司申请作为原告参与了该案诉讼。

对于周女士、邹先生、甬燕公司能否在承租房屋内继续经营足浴沐歌项目，法院认为，宁波市海曙区市场监督管理局作出行政处罚的内容是对甬燕公司提供虚假登记材料进行处罚，并未进一步吊销甬燕公司营业执照、禁止甬燕公司经营。而且云米公司提供的案涉房屋产权人宁波市海源新农村建设投资有限公司出具给宁波市海曙区市场监督管理局的函件可以证实，经规划部门认可，已临时改变用途，能够开设足浴沐歌项目。所以，周女士一方主张履行《房屋租赁合同》不能、合同目的无法实现而要求解除合同的事实依据不足。海曙区法院于2025年2月6日作出（2024）浙0203民初13438号《民事判决书》，驳回周女士、邹先生、甬燕公司的诉讼请求。周女士一方不服一审判决，向宁波市中级人民法院提出上诉，后因其他原因撤回上诉。

房屋租赁合同被判解除甬燕公司期待二审作出公正裁决

云米公司在2024年7月30日起诉周女士、邹先生以及甬燕公司房屋租赁合同纠纷案。云米公司于2025年5月22日向宁波市海曙区法院申请变更诉讼请求，其诉求包含解除与周女士、邹先生及甬燕公司所签订的《房屋租赁合同》、支付各类费用等，总计11项。

周女士、邹先生及甬燕公司则提起反诉，要求云米公司赔偿因解除合同所造成的损失。

法院认为，云米公司与甬燕公司等签订的《房屋租赁合同》约定只能经营便利店，足浴沐歌项目。虽然云米公司提供给周女士虚假的不动产权证书复印件存在过错，但云米公司通过与案涉房屋业主沟通，于2024年5月20日前经宁波市自然资源和规划局海曙分局同意，临时将净菜超市调整为其他商业用途，弥补了原告的过错行为。

对于甬燕公司提交的宁波市海曙区文化和广电旅游体育局《娱乐场所设立行政指导意见书》，法院则认为，文化和广电旅游体育局行政许可事项为KTV等歌舞娱乐场所，而足浴项目不属于该行政许可范围。如果被告方将足浴沐歌项目变更为歌舞娱乐场所，并未经原告同意，根据合同约定也应自行承担该合同目的不能实现的责任。故被告方主张经营足浴沐歌项目的合同目的不能实现，缺乏事实依据，不予支持。同时认为周女士、邹先生及甬燕公司的反诉请求构成重复起诉，并于2025年9月8日作出（2024）浙0203民初13437号民事判决，支持了云米公司大部诉讼请求，驳回了周女士、邹先生及甬燕公司的起诉。

自规局：《函件》不具备法律效力房屋用途至今未改变

针对海源公司致宁波市海曙区市场监督管理局《关于临时调整粮丰街玉棠雅苑商铺使用性质的请求》函的法律效力问题，我们向宁波市自然资源和规划局海曙分局进行了咨询。该局主管副局长明确表示，宁波市海源新农村建设投资有限公司向宁波市海曙区市场监管局出具的《关于临时调整粮丰街玉棠雅苑商铺使用性质的请求》函件中，该局确实书写了“情况属实”四个字，并加盖了自规局的公章。但只是证实宁波市海源新农村建设投资有限公司向市场监管局出具的请求函件中“段塘街道粮丰街玉棠雅苑商铺（粮丰街447号、449号、451号、461号，玉棠雅苑19号房产）权属归区海发集团下属单位宁波市海源新农村建设投资有限公司，房屋建筑面积2115.15平方米，产权证标注用途为其他商服用地净菜超市”内容的真实性。此函件不属于行政文件，仅是政府部门之间的工作函，不具备法律效力。同时强调，截至目前，宁波市海源新农村建设投资有限公司未向该局提交过任何变更房屋用途的申请，房屋用途至今未发生改变。

另据《政府信息公开申请答复书》显示，涉案房屋临时改变房屋用途的审批信息不存在。

文旅局：足浴沐歌项目以沐歌为主属于行政许可范围

2026年1月23日下午，宁波市海曙区文化和广电旅游体育局副局长及行政审批窗口工作人员表示，2025年3月24日，该局行政审批与文化稽查的两名工作人员对拟设立娱乐场所的宁波甬燕足浴有限公司开展了实地指导工作。经查验核实，甬燕公司的足浴沐歌项目以沐歌为主，属于行政许可范围。《娱乐场所设立行政指导意见书》载明：该场所位于玉棠雅苑居民住宅区，申请行政指导之前已完成装修。依据《娱乐场所管理条例》第七条第二款规定：娱乐场所不得设立在下列地址（二）居民住宅区、学校、医院、机关周围。该场所目前现状是不符合歌舞娱乐场所设立条件的。

据了解，周女士、邹先生以及甬燕公司不服宁波市海曙区人民法院（2024）浙0203民初13437号民事判决，在法定上诉期内向宁波市中级人民法院提起上诉，目前该案件已开庭审理。邹先生称，他期望二审法院能对本案作出公正裁决。

（石宝恒 张辉）