总估值74.7亿！深度解析郑州杉杉奥莱、哈尔滨杉杉奥莱的资产价值

消费REITs项目经营监测

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 ·哎呦薇、汪静

图片来源 · 项目官方

1月29日，中金唯品会封闭式基础设施证券投资基金正式向上交所提交申报并获受理，反映出商业不动产REITs的推进节奏加快。根据公开披露的招募说明书，该基金的底层资产已明确为杉杉商业旗下的郑州杉杉奥特莱斯购物广场和哈尔滨杉杉奥特莱斯购物广场。两处物业总估值与本次拟募集规模均为74.7亿元，2026年及2027年度预测现金分派率分别为4.57%和4.99%。

杉杉商业作为国内奥特莱斯业态的主要运营商之一，目前已在全国布局22家奥特莱斯项目，覆盖17个省市区，总经营面积逾240万平方米。此前，其旗下的宁波杉井奥特莱斯已成功上市消费基础设施REITs，此次郑州与哈尔滨项目再度申报，进一步彰显了该集团持续输出优质运营资产的能力，也印证了商业不动产通过证券化途径实现资本循环与价值重估的市场趋势。

数据来源：招募说明书

在上述申报背景下，郑州与哈尔滨杉杉奥特莱斯作为本次商业不动产REITs的底层资产，已被市场视为观察奥特莱斯业态经营质量与资产证券化潜力的重要标杆。市场期待透过这两个项目的运营表现与资本化路径，进一步验证奥莱模式在逆周期环境下的增长逻辑与可持续性。赢商网将从宏观趋势与行业结构入手，剖析支撑奥特莱斯资产价值的底层动因。

01.

宏观环境与行业趋势：

奥莱业态逆势增长的核心逻辑

伴随着中等收入人群对于高性价比消费需求的增加，奥莱逐渐在全球成为主流的、成熟的商业业态之一，整体具备较强生命力。截至2024年末，我国奥特莱斯数量共计251家，2018-2024年已开业奥莱数量复合增速9.0%，中国奥莱市场具有较广阔的发展前景。其中前6大运营商市场占有率合计约33.86%，杉杉商业作为行业领军企业，已运营22家奥特莱斯广场，稳居GMV第一梯队，为旗下项目提供强大资源支撑。

奥莱业态凭借“名品+折扣”的精准定位，在消费市场变革中展现出极强抗周期属性，成为线下零售逆势增长的核心引擎。从行业数据来看，2020-2024年全国奥莱零售额增速持续领跑线下渠道，分别达8.0%、15.0%、8.0%、9.5%及4.5%，显著高于传统百货、购物中心等业态增速。

消费趋势层面，居民消费向“理性品质消费”转型，为奥莱业态提供坚实需求基础。同时，行业呈现“郊区化为主、业态融合”的发展特征，“奥莱+文旅”“奥莱+休闲”模式进一步拓宽增长空间，两大项目的爆发式增长正是契合行业趋势的典型体现。

在上述行业共性的背景下，具体项目的成败则高度依赖于其对区域市场的精准研判与卡位能力。因此，对项目所在区域的商业供给格局与选址逻辑进行剖析，是理解其竞争优势与增长潜力的关键。

02.

商业供给与选址逻辑：

区域优势的精准卡位

在顺应行业趋势的基础上，郑州与哈尔滨杉杉奥特莱斯的业绩，更深层次地体现在对区域市场的精准洞察与商业供给的差异化布局上。从选址逻辑与区域商业结构入手，赢商网解析这两个项目如何通过“空间卡位”建立持续竞争优势。

郑州杉杉奥特莱斯：

核心的垄断性优势

■区域商业供给：低饱和度+差异化层级，竞争环境温和

截至2026年1月31日，郑州市商业项目存量共计129个（购物中心+独立百货），存量规模超1018万㎡，分行政区来看，郑州杉杉项目所在的中牟县商业供给呈现“低饱和度+高适配性”特征，为中高端奥莱发展预留充足空间。从数据来看，郑州杉杉奥特莱斯所处的中牟县人均商业面积1.0万㎡/万人、人均商业个数1.28个/十万人，虽略高于郑州市0.8万㎡/万人、1.0个/十万人的均值，但与核心城区相比差距显著，商业竞争压力温和。

更关键的是，区域内商业供给以大众零售、社区商业为主，中高端商业缺口明显，而项目作为中牟新区唯一的中高端奥特莱斯，恰好填补这一空白。

中牟县商业供给的低饱和度与中高端缺口，结合郑州杉杉奥特莱斯项目的中高端定位，形成“无直接竞品”的垄断优势，为销售额持续增长奠定基础。

■选址红利：交通、文旅双重赋能，客流辐射无死角

项目选址深度绑定郑开同城化战略，处于郑州、开封“半小时通勤圈”核心，直接覆盖两市超2000万常住人口，客流辐射范围大。交通层面，紧邻郑开大道主干道，地铁8号线东延规划（预计2027年通车）将实现与郑州主城核心区30分钟直达，当前已开通多条公交线路，公共交通可达性优异。

文旅资源联动成为客流增量关键：项目周边8公里范围内聚集“只有河南・戏剧幻城”“方特欢乐世界”等8大主题景区，2024年接待游客3,603万人次，实现旅游收入180.7亿元，外省游客占比超过40%。郑州杉杉奥特莱斯项目位居中牟新区文旅聚集区域的核心位置，与中牟新区文旅资源已形成“景区引流+奥莱消费+场景互促”的深度联动。

郑州杉杉奥特莱斯项目周边主要文旅项目分布情况

图片来源：招募说明书

政策红利带来的人口集聚、立体交通网络的可达性、文旅资源的客流导入，三重优势叠加，让项目突破单一区域消费限制，实现“本地客群+周边城市客群+文旅客群”的全域覆盖。

哈尔滨杉杉奥特莱斯：

江北新区的消费核心引擎

■区域商业供给：新兴片区+低竞争，增长潜力释放

截至2026年1月31日，哈尔滨市商业项目存量仅有57个（购物中心+独立百货），存量规模达587万㎡；按商圈发展功能划分，哈尔滨市新型商圈及商圈外商业项目数量占比达28%，区域商业供给缺口显著。哈尔滨杉杉项目所在的江北一体发展区作为国家级新区，商业供给呈现“新兴化+低竞争”特征。2024年区域常住人口37.7万人，年均人口增速4.2%，人口导入带来持续消费增量；而江北新区的人口增长红利、低饱和度的商业供给，让项目在区域竞争中占据绝对主导地位。

■选址适配：气候、客群、交通，精准匹配本地需求

项目选址深度适配哈尔滨本地特征，气候层面项目全封闭恒温设计（室内22-26℃）应对冬季-30℃极端低温；客群层面，地处江北大学城片区，10余万高校师生形成年轻客群基础，叠加松北区新兴居住区的家庭客群；交通层面，紧邻G10绥满高速、哈尔滨绕城高速，通过利民大道衔接主城，30分钟覆盖道里、南岗等核心城区，2小时可达大庆、牡丹江等周边城市。

哈尔滨杉杉奥特莱斯项目周边3公里常住人口热力图

图片来源：城市商业地图投资研策系统

哈尔滨杉杉奥特莱斯项目的区域选址对气候、客群、交通的精准适配，让项目既稳固本地客群基本盘，又有效辐射周边城市，实现客流规模与消费质量双提升。

03.

项目定位差异化策略：

构建竞品难以突破的竞争壁垒

在确立区域选址与供给优势的基础上，郑州与哈尔滨杉杉奥特莱斯进一步将地理潜力转化为可持续的消费吸引力，其核心在于高度精准且差异化的项目定位。两者并未采取统一模板，而是深度结合本地客群特征、消费偏好及竞争格局，形成了各具特色的运营模型，从而在各自市场中建立起结构性的品牌与体验壁垒。

郑州杉杉奥特莱斯：

中高端“休闲目的地”的全维度差异化

■品牌矩阵差异化：稀缺性+独家性，构建品牌壁垒

郑州杉杉奥特莱斯项目品牌矩阵以“国际名品+高端运动+独家首店”为核心，形成竞品难以复制的壁垒。

• 品牌数量：261个，较郑州王府井奥莱多80余个，覆盖服装服饰、运动户外、国际名品等全业态；

• 品牌优势：100+门店销售额位列河南省奥莱第一，45+省内独家/首奥莱店（如Laurel河南首店、CHICHY全国首店、始祖鸟河南奥莱首店）；

• 品牌层级：国际名品（ARMANI、MAXMARA、BOSS）、高端运动（耐克、阿迪达斯、迪桑特）占比超40%，显著高于大众奥莱的10%-15%。

• 场景创新：项目突破传统奥莱“纯购物”模式，打造“购物+休闲+亲子+文旅”全场景体验。

郑州市内与郑州杉杉奥特莱斯项目可比的竞品项目分别为杉杉奥特莱斯广场（二七店）、王府井奥特莱斯、荥阳首创特莱斯、新郑华盛奥特莱斯。前述存量奥特莱斯项目和郑州杉杉奥特莱斯项目距离较远，且品牌矩阵和梯次差异较大，预计竞争分流影响较弱。

数据来源：招募说明书

郑州杉杉奥特莱斯项目竞品项目位置

图片来源：招募说明书

稀缺的国际名品资源、丰富的独家首店，让项目成为河南中高端折扣零售的“品牌高地”，吸引全省高价值客群到访。

哈尔滨杉杉奥特莱斯：

“全季节消费中心”的精准差异化

■品牌与业态差异化：聚焦区域需求，强化生活属性

项目品牌与业态布局深度适配东北消费需求，形成“高端零售+生活配套”的差异化组合：

• 品牌矩阵：214个品牌中，80+门店位列黑龙江省奥莱销售第一，运动户外（耐克、阿迪达斯、哥伦比亚）、国际名品（ARMANI、COACH）占比超50%，契合东北消费者对运动、轻奢品类的偏好；

• 业态组合：非零售业态占比达35%，涵盖餐饮（20%，含俄式料理、东北特色美食）、IMAX影院、智能仓储超市、儿童游乐区，满足“一站式生活消费”需求。

哈尔滨市内的存量奥特莱斯项目共计2个，分别为哈尔滨杉杉奥特莱斯和枫叶小镇奥特莱斯，故选取“枫叶小镇奥特莱斯”进行比较分析。

数据来源：招募说明书

哈尔滨杉杉奥特莱斯项目贴合东北消费偏好的品牌矩阵、高占比的生活配套业态，让项目从“折扣零售场所”升级为“区域生活消费中心”，增强客群日常消费粘性。

04.

客流表现与消费力：

数据印证的市场认可度

郑州杉杉奥特莱斯：

高粘性客群支撑业绩增长

项目客流与消费力指标均居行业前列。2025年客流量达968万人次（统计口径调整后仍保持高位），会员基数达220万，会员消费贡献率超80%。核心经营指标稳步提升，2025年销售额从同比增幅8.6%。

数据来源：招募说明书

从月度客流分布来看，项目客流表现稳健，位居郑州奥莱行业前列。

哈尔滨杉杉奥特莱斯：

规模化客流与高效转化并存

项目客流规模与消费转化能力双优，2025年客流量超1020万人次。会员数量接近170万，会员消费贡献率达75%，金卡、钻石卡会员占比逐步提升。核心经营指标稳步提升，2025年销售额从同比增幅11.3%；规模化的客流基础、高粘性的会员体系与高效的消费转化，让项目在东北市场保持绝对领先地位。

数据来源：招募说明书

从月度客流分布来看，项目客流表现稳健，位居哈尔滨奥莱行业第一。

05.

杉杉商业赋能：

标杆地位的底层支撑

中金唯品会的商业不动产REIT的公布，让杉杉商业作为国内奥莱行业的领军企业的真实实力得以更清晰的展现。经营成熟的郑州、哈尔滨杉杉奥莱项目与已进入消费基础设施REITs资产包的宁波杉井奥莱，共同证明了杉杉商业旗下资产的优质性与盈利潜力。

历经15年的发展，截至目前杉杉商业规模不仅位居全国第一，而多个项目在所在城市中属于“没有对手”的存在。

在确立规模优势后，杉杉商业于2024年开启了从“规模导向”向“品质优先”的战略转型。这一转变的核心是将竞争焦点从单纯的“价格”转向综合的“价值”，打破行业对奢侈品的单一依赖，转而构建一个更具包容性和体验感的商业模型。

首先表现在，杉杉商业品牌招调聚焦国际名品、运动户外两大核心业态，重点调入高级别首店、重磅旗舰店、全新形象店等“铁三角”核心抓手，构筑进攻性与防御性兼具的品牌矩阵壁垒。这类高调性门店的聚集，显著提升杉杉奥莱的品质感、体验感，打破奥莱传统场景边界。

其次，杉杉商业搭建了更合理的品牌档次分配比例，既不过分倚重高端品牌，又能维持和深化“品质奥莱”调性，巩固稳定性与增长性兼具的经营模型。据赢商大数据统计，100%的杉杉奥莱项目有Nike、Adidas、‌UnderArmour‌等领军运动品牌，与高级别品牌具有强绑定关系，还通过自营、联营挂招店引入Gucci、Burberry、Valentino等奥莱开店指标稀缺的重奢品牌。杉杉商业还成为了DECENTE、KOLONSPORT、SALOMON、ARCTERYX、MAIACTIVE、Winson、SnowPeak、lululemon等组成的八大“中产运动品牌”最青睐的奥莱运营商。

此外，杉杉商业抛开“资源依赖型”的思维，与品牌商深度共建会员价值的可感体系——不止于折扣让利，更是增值服务与情绪价值。杉杉奥莱项目全年已形成固定的两档会员活动（8月的会员日以及11月的感恩会员日）强化营销IP，深挖会员价值，实现业绩与口碑双赢。

即便在2025年杉杉商业新开的项目上，亮眼的战绩同样成为了业内绝对的“c位”：武汉杉杉2025年10月1日国庆节当天客流突破12万人次，销售近1400万元，9月17日试业至10月1日期间销售额累计破亿；长沙杉杉2025年9月17日试业至10月7日期间，累计客流近150万人次，全场总销售近1.5亿元。

杉杉商业的“大招”在于其构建了一个难以复制的良性循环：通过清晰的“品质奥莱”战略指导精准的品牌组合与场景打造，凭借更合理的品牌档次分配比例和与品牌共建会员价值，再以卓越的运营能力将空间转化为持续的客流与销售，最终夯实了其资产的长期价值。

这让杉杉商业的资产成为资本市场眼中能够穿越周期、具备稳定回报潜力的优质标的。

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