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运河玖院启示录｜从一期封神到二期再爆：地段、品牌、操盘，一个都不能少

效果图

2025年，北京楼市进入“用作品说话”的时代。能在沉默中激起波澜、在观望中赢得选择的项目，无一不是凭借真实的价值底色。

中建·运河玖院，便是这样一个现象级的注脚：

自面市以来，它以日均网签约10套的速度稳步疾驰，不仅占据了副中心新房成交的半壁江山，更在短短70天内，登顶北京年度成交套数与面积双料销冠。

一期的热度还在持续，二期已经接棒。12月20日，中建·运河玖院二期开盘当天去化298套，销售额达23.8亿元。截至12月26日，项目累计网签已达869套。这已不仅是热销，更是市场用真金白银为其投下的信任票。

它用事实证明：当优越的土地禀赋，遇见过硬的产品力与专业的操盘力，便能穿越周期，重新定义一个板块的价值高度。

现象背后：

三轮驱动，领跑市场的底层逻辑

市场数据显示，自9月开盘，通州每卖出两套新房，就有一套来自运河玖院。在副中心价值共识仍在形成的阶段，运河玖院能够脱颖而出，离不开如下“三轮驱动”。

第一驱动力：

占位未来——读懂城市生长的密码

“自2016年启动建设，副中心累计固定资产投资超9600亿元，连续五年保持千亿级投入，建安投资总量连续六年全市第一。”这组来自官方发布的数据，揭示了国家意志在此倾注的决心与能量。

运河玖院的择址，正是对城市发展脉搏的精准把握——在蓝图加速照进现实的进程中，提前锚定了潜力板块。

项目西侧，是约260米宽的京杭大运河滨水景观带，视野无垠；东侧，接驳全球规模最大的六环高线公园（在建）；周边，还有相当于两个奥森大小的城市绿心森林公园。

更关键的是枢纽地位。项目东侧几百米，便是亚洲最大的北京城市副中心综合交通枢纽，计划于年底投入运营。这里集成2条城际铁路、4条轨道交通，可便捷通达首都机场、大兴机场、雄安与天津。

同时，华北最大奥莱综合体“湾里”已试营业（12月26日正式开业），加上北京艺术中心、图书馆、博物馆三大文化地标环伺，一个集交通枢纽、商业旗舰、文化地标与生态公园于一体的城市“活力芯”已然成型。

运河玖院所收藏的，不仅是眼前的河景，更是一幅正在全面兑现的城市未来全景。

示意图

第二驱动力：

品牌实力——央企的承诺与“好房子”体系

在不确定性增多的市场，品牌即是“确定性”的代名词。

运河玖院项目背后屹立的是中国建筑——2025年《财富》世界500强第16位、中国企业500强第4位。操盘者中建玖合，作为中国建筑集团旗下唯一在京、沪、穗三大核心城市均开发过高标住宅的企业，其产品基因与兑现能力历经淬炼。

运河玖院以“中建好房子”第四代住宅标准为蓝本，不是简单复制，而是系统性创新。从“一核四芯”304项技术清单的拆解落地，到滨水生活场景的重构，它旨在重新定义高端住宅的内涵，将窗外的运河风光转化为每一天的安心与诗意。

第三驱动力：

创新操盘——从流量轰炸到精准共鸣

运河玖院打破了地产营销的路径依赖，通过抖音等平台发起“百V共振”，以真实体验和内容种草取代硬广轰炸，实现了全网流量引爆与高效线索转化。

采用CPS效果合作模式，使得访客到认购的转化路径极度精准高效，访转认购比表现亮眼，远超市面平均水平。

这不仅仅是营销手法的改变，而是它的操盘者——中建玖合，确实是个有经验、懂生活的实力派。

其在北京打造的玖玥府、上海的玖上琅宸，均已成为当地公认的热销标杆；广州的未来方洲项目，则展现了其操盘大型复合社区的运营能力。

中建玖合将央企的稳健资源与一线市场的实战经验相结合，已构建起从精准前端触达、到硬核产品兑现、再到持续运营的完整能力体系。

运河玖院一二期的持续热销，正是这一体系能力的生动印证，为当前市场提供了一个凭借过硬产品与专业操盘穿越周期的范本。

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产品跃升：

二期，一场关于滨水生活的深度进化

承接一期的口碑，中建·运河玖院二期并非简单加推，而是一次从规划、设计到体验的全面进化，旨在打造更具标识性的滨水生活范本。

首先，是规划与场域的升维。

二期以完整的建筑群组，勾勒出运河岸线的韵律感。更引人注目的是立体滨水系统的构建。

高线生态连廊：匠心打造贯穿所有临河地块的空中慢行系统，通过廊桥无缝连接社区与城市滨河带，形成一条视野开阔的“空中观景长廊”。

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临河全架空层：二期临河楼栋全线采用架空设计，不仅释放了大量共享活动空间，更通过科学布局，让更多楼层实现了“推窗即见运河”的广角视野，真正达成“下楼亲水，回家观澜”的立体生活体验。

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其次，是建筑美学与文化表达的深化。

外立面凝练“丹韵鎏光”的东方美学——以暖调干挂陶砖与“圆弧叠涩”工艺筑就温润底蕴（丹韵），借大面积天幕窗与精致金属线脚捕捉流动光影（鎏光），细节处融入“金线、银甲”等中式元素，于现代简约中透露出低调的奢雅气质。

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再者，是园林成为可游可感的诗意之旅。

园林不止于绿化，更是沉浸式的文化体验场。它以“运河八景”为叙事线索，将运河2500年的文明史诗，从《山泽丘壑》到《川流之外》，转化为八个可漫步、可冥想的主题景观节点，让回家成为一场与历史对话的散步。

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最后，是空间尺度与精工细节的匠心追求。

运河玖院二期主推的是约150到260平米、紧邻运河的大户型，在居住体验上做了不少提升。

更开阔的视野：得益于“转角无柱”的结构设计，加上宽至约15米的连续落地窗，形成了270度的开阔视野。运河和公园的景色，就像巨幅画作一样被引入室内。

更舒适的空间：部分户型的层高做到了约3.5米，比一般住宅更高，走进家里会感觉格外宽敞、通透，很有仪式感。

更有趣的角落：设计了下沉式或转角式的悬浮露台，就像一个个私家的“空中小庭院”，让居者能在自家高处直接感受阳光和微风。

更讲究的细节：室内的用料也很用心，例如，玄关墙用的是叫【冰川翡翠】的石材；电视背景墙和餐岛台用的是【紫气东来】的石材；主卫的台面则选用了【维多利亚绿】的石材。

这些都不是普通的石材，而是精心挑选、纹路独特的天然石材。此外，还配置了高仪、唯宝这些国际品牌的洁具，以及贝母墙纸、手工镶嵌的柜面等精致工艺，让家的质感体现在每一处触摸得到的细节上。

除了房子本身，社区的配套也很丰富。有一个约3000平米的业主私享会所，里面有健身房、恒温泳池等；利用楼栋架空层，打造了约4000平米的泛会所，作为邻里社交和活动的延伸空间；还配有社区家园中心，集中了休闲、亲子等便民功能。

这一套“双会所一中心”的体系，让很多生活需求在步行五分钟内就能解决，从硬件到服务，都为舒适的居住体验提供了支持。

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共识凝聚：

为何是这里，为何是此刻？

运河玖院的客群画像清晰：既有参与城市发展的政企精英，也有追求品质与传承的高净值家庭，还有眼光精准的资产配置者。他们的选择远非偶然，背后是三重共识的深度交织。

配套进入爆发式兑现期：北京城市副中心的交通、商业、文化、生态等规划正以肉眼可见的速度落地，从“蓝图”变为“日常”，居住价值迅速做实。

资产与生活的双重稀缺性：运河首排土地不可再生，叠加“四代宅”的产品力与央企交付保障，使运河玖院同时具备了优越的居住属性和稳健的资产护城河。

圈层归属的价值共鸣：相似背景与品味的人群择邻而居，形成的不仅是社区，更是高浓度的社交与价值共同体，这让房子超越了物理属性。

中建·运河玖院的成功，并非单一优势的偶然取胜，而是稀缺地段、硬核品牌与创新操盘三者深度融合、协同共振的结果。

它验证了在楼市分化加剧的新时代，唯有集齐所有关键要素的作品，才能赢得最苛刻的共识。

运河玖院二期热度延续，是市场对其价值高度的再次确认。

在这里，业主收藏的不仅是一处俯瞰千年运河的居所，更是一张融入北京城市发展进程、能为未来生活持续赋能的船票。

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