房子与生活，穿透本质看房子未来。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”自古以来，好房子就是稀缺品，承载着无数人对生活的向往。可短短三十年间，我们却开始讨论“房子过剩”。5千年的憧憬，30年就真的过剩了吗？

从人对美好生活的追求来看，答案显然是否定的。谁不想要一线城市核心地段的大平层？谁不希望在每个心仪的城市都有一个家？但现实是购买力不允许。

需求，从来不是问题

常有人说消费不振是“需求衰退”，这其实是个伪命题。人的需求永远是无限的：如果房子、车子、飞机都免费，产能跟得上吗？问题不在需求，而在购买力。

购买力背后：钱与债的一体两面

购买力，简单说就是“包里得有钱”。大家总抱怨收入低、物价高，不得不精打细算。如果有钱，谁不想买？

但现实中，90%的货币是通过贷款创造的（也就是债务）。除了政府发行的公债（约占1/10），绝大部分债务来自私人部门。换句话说，社会要想有钱流通、大家能赚到收入，就必须有人愿意借钱、背债。“存款”与“负债”是一体两面，无法只要钱、不要债。

钱是如何“转”起来的？

钱来自抵押贷款，债务与借出的货币在账面上相等，但抵押物的价值却是波动的。银行贷款时，会评估抵押资产的价值。若认为资产价格稳定，可能贷出八成；若觉得风险大，可能只贷五成甚至不放贷。因此，在贷款发生的那一刻，抵押资产的价值通常高于债务。

那么，明知贷款要还本付息，人们为什么还愿意借？因为宏观经济政策往往遵循“货币随时间温和贬值”的逻辑，这促使人们提前动用未来的钱。当然，贬值过快时政策会调控，以保持平衡。

关键在抵押资产的价值预期

在“钱即债”的体系中，消费力能否释放，关键看抵押资产是否被预期升值。

• 如果资产价格持续下跌，谁还敢贷款？资不抵债可能让人一无所有，甚至成为失信人。

· 如果资产预期上涨，贷款就意味着潜在盈利，消费起来也就更有底气。

消费活跃，劳动创造的价值才能实现，利润、税收、工资才能形成。而这些收入，又反过来支撑新一轮消费。

循环的动力：升值预期

人们不断存钱，银行就需要把存款贷出去。如果贷不出去，货币将被央行回收，市场流动性收缩，收入增长也就停滞。而贷款发放的前提，正是抵押资产存在升值预期。

当前存量货币中仅约1/10处于活跃流通，每年新增存款却超过十万亿。这些存款的利息，最终要靠贷款人支付。而贷款人支付利息的能力，很大程度上依赖抵押资产升值。一旦资产停止升值，新增消费力就会枯竭；即便存量消费，也会在“节约心态”下收缩。

所以，真正推动经济循环的，是人们预期未来资产升值，从而愿意提前消费。

单纯靠外贸或公债，能否支撑循环？

· 纯外贸驱动？ 即使出口顺差带来外汇，结汇后的人民币仍会进入存款体系，仍需通过贷款进入流通。若抵押资产无升值预期，银行不敢轻易放贷，经济将陷入“钱、债、资产”失衡。更何况，外贸能否支撑14亿人的充分就业？

· 纯公债支撑？ 短期或可行，政府可通过发债补贴消费、投资基建。但长期来看，若税收增长跟不上债务利息，财政将难以持续。

为什么说“房价是支柱”？

这不仅是说房地产行业重要，更是因为房产是金融体系的核心抵押物。即使房子总体饱和，只要房价稳定、流动性充足，金融系统就能平稳运行。一旦房价持续下跌，导致大面积资不抵债，贷款意愿将急剧萎缩，经济就可能陷入通货紧缩的恶性循环。

人们期盼的，为什么总是相反？

大众总希望“收入高、房价低”，现实却往往是“收入跟不上房价”。因为分配链条往往是：

贷款人借助资产升值获利 → 部分用于消费 → 消费实现利润、税收与工资的分配。

说到底，房子过剩了吗？从数量上看，或许是的；但从“人人都住上好房子”的愿景看，远远没有。经济循环的背后，是一场关于预期、债务与资产价值的精密法则。而理解这个法则，或许才能让我们更清醒地面对眼前的楼市与未来的人生。