去年的出生人口792万，出生率5.63‰，对房地产的关系

人口数据是房地产市场的“晴雨表”，你关注到的2025年出生人口792万、出生率5.63‰，其实已经为房地产发展趋势埋下了关键伏笔。这组数据背后，藏着供需关系、结构调整和政策导向的深层变化，值得好好拆解。

核心结论：人口收缩下的房地产“新常态” 2025年出生人口跌破800万，出生率创历史新低，叠加总人口减少339万（自然增长率-2.41‰），直接指向 “需求总量收缩、结构分化加剧” 的房地产市场新逻辑。具体可从三个维度展开分析：

1. 长期需求：购房适龄人口“断崖式”减少，总量承压 未来购房主力缩水：2025年出生人口仅为2005年（约1600万）的一半，意味着20年后（2045年左右）首次购房年龄人口（25-35岁）将直接腰斩。当前商品房待售面积7.66亿平方米（按人均35㎡计算可满足2189万人居住），而人口持续负增长，“供过于求”矛盾将长期存在。

学区房逻辑松动：出生率下降直接导致学区资源需求萎缩，尤其是非核心城市的普通学区房，可能面临“学位过剩→价值缩水”的风险。你关注的福州学区房，需重点评估“优质教育资源集中度”，核心地段学区房抗跌性更强，但整体溢价空间将收窄。

️ 2. 结构分化：城镇化与老龄化的“双重洗牌” 城镇化仍是核心支撑：尽管总人口减少，但2025年城镇化率达67.89%（较上年提高0.89个百分点），城镇人口增加1030万。

这意味着 “人口向核心城市、核心区域聚集”的趋势不变，强二线城市（如福州）核心地段的次新、优质学区房仍具“抗跌属性”，而非核心区（远郊、老破小）及三四线城市房产的“消费品化”特征将更明显。

老龄化催生“适老住房”需求：60岁及以上人口占比23.0%（65岁以上15.9%），老年人口住房需求从“刚需”转向“改善型”（如低楼层、无障碍设施、社区医疗配套），存量房改造和适老化住宅可能成为新增长点。

3. 政策与市场：从“去库存”到“精准调控” 库存压力倒逼政策创新：全国商品房待售面积增长1.6%，住宅待售面积增长2.8%，部分城市（如湖北竹山县）已推出“生娃送房”等政策，将库存与生育激励结合。未来可能有更多城市通过“购房补贴、公积金放宽、保障性住房倾斜”等手段消化存量。

投资逻辑转向“现金流”：房地产从“高速增长”转向“存量优化”，持有多套房者需更关注“租金回报率”和“流动性”。你之前提到的“卖差留优，现金为王”策略，在人口收缩周期下尤为关键——优先出售非核心区劣质资产，保留核心城市优质房产，同时警惕“高杠杆投资”。

对个人资产配置的启示 结合你关注的福州房产市场： 保留核心资产：鼓楼区、优质学区的次新小区仍具保值性，可长期持有；

加速处置非核心房产：远郊、老破小或无学区优势的房源，需抓住当前买方市场的“议价空间”及时出售，避免长期空置；

关注政策红利：若持有多子女家庭住房，可留意地方政府的生育+住房补贴政策，或通过置换优化资产结构。

人口数据是长期信号，房地产市场的“分化时代”已到来，精准判断城市能级和房产质量，比盲目等待“市场回暖”更重要。