出资人起诉要求过户，法院确认借名关系成立｜借名买房律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2015年，陈国栋、周玉梅夫妇打算换房，以便就近照顾女儿陈琳和外孙女。因当时尚未取得北京户籍，购房受限，便与亲家吴秀兰协商，借用其名义购买一套商品房。

双方达成口头约定：全部购房款由陈国栋夫妇承担，房屋归其所有，待具备条件时再过户。

随后，陈国栋夫妇出售原有住房，将售房款420万元转入女儿陈琳账户。陈琳代为支付一号房屋首付款80余万元，并陆续偿还全部贷款本息。房屋交付后，由陈国栋夫妇装修并入住至今，物业、水电等费用均由其承担。附属车位亦由其全额出资购买并使用。

购房合同、付款凭证、贷款结清证明、产权证等全部原始文件，长期由陈国栋夫妇保管。

2020年，因陈琳与丈夫李伟婚姻破裂，吴秀兰一家反悔，声称房屋系其自有，陈国栋夫妇仅为“暂住”。陈国栋夫妇遂起诉，请求确认借名买房关系成立，并判令吴秀兰配合将一号房屋及车位过户至周玉梅名下。

吴秀兰辩称，购房款来源于其子李伟代管的家庭资产，房屋系借给亲家居住，不存在借名关系。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认陈国栋、周玉梅与吴秀兰就一号房屋及附属车位成立借名买房合同关系，合同有效；

✅ 吴秀兰于判决生效后七日内协助将一号房屋及车位过户至周玉梅名下。

出资人成功确权，拿回房产。

法院说理

法院指出，虽无书面协议，但综合全案证据，可认定双方存在借名合意：

出资事实清晰：陈国栋夫妇出售自有住房后，资金流向与购房支出高度吻合；女儿陈琳在转账时多次备注“房款”“还房贷”，指向明确；

占有使用持续：自交房起，陈国栋夫妇即装修入住，承担全部生活费用，吴秀兰从未主张权利；

票据原件由出资人持有：包括合同、发票、贷款结清证明、产权证等关键文件均在其处，不符合“出借房屋”常理；

关键录音佐证：在一次谈话中，吴秀兰明确认可“用了我的名”“你们全额付款”“房子是你们的”，未作任何否认。

法院特别强调：一号房屋系普通商品房，借名行为不违反法律强制性规定，合同合法有效。现陈国栋夫妇已具备北京购房资格，合同具备继续履行条件，吴秀兰应依约配合过户。

律师提示

本案明确了商品房借名买房纠纷的四大核心审查要素：出资、占有、票据、合意。即使无书面协议，只要证据链完整，仍可确权。

对实际出资人而言：

务必保留付款凭证，并在转账时备注用途；

购房、贷款、税费等原始文件务必自行保管；

如有口头协商，可通过录音等方式固定证据；

在具备购房资格后，应及时主张权利。

对登记人而言：

不要误以为“名字在证上就能反悔”；

法律尊重真实交易，也保护诚信履约。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。