名义房主如何应对借名买房诉讼？｜借名买房律师解读案例

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林国强是某单位职工。1999年，单位分配公租房时，因其与配偶合计49年工龄，获得承租位于朝阳区的一套一居室（以下简称一号房屋）。因已有其他住房，他同意由无房的妹妹林秀芳及其丈夫王建国暂时居住。

2002年，单位通知可按成本价购买承租公房。林国强无意购买，但妹妹一家表示愿意承担购房款。随后，王建国以林国强名义向单位支付14,305元购房款。2004年，房屋完成房改，取得不动产权证，登记在林国强一人名下。考虑到妹妹长期居住，林国强将房产证原件交其保管，未收取任何租金或使用费。

此后二十余年，房屋由林秀芳夫妇实际使用。近年，林国强得知对方已另有住房，遂提出收回房屋。林秀芳夫妇则提起诉讼，主张双方存在口头借名买房关系，要求确认房屋归其所有，并判令林国强配合过户。

林国强答辩称：

一号房屋系基于其本人及配偶工龄享受的单位福利分房，具有特定身份属性；

双方从未就借名买房达成合意，购房款仅为代付性质；

其曾多次提出返还购房款，对方予以拒绝；

林秀芳本人亦为该单位职工，具备独立申请福利分房的资格，无需借用他人名义。

裁判结果

法院经审理后判决：

✅ 驳回原告林秀芳、王建国的全部诉讼请求。

房屋权属维持登记状态，林国强胜诉。

法院说理

法院围绕借名买房是否成立进行审查，重点指出：

第一，缺乏借名合意的直接证据。

原告虽提交了付款凭证及长期居住证明，但未能提供任何书面或口头协议证明双方曾约定“借名登记、实际权属归出资人”。被告始终否认存在此类约定，且其陈述与房屋来源、工龄使用等客观事实相符。

第二，房改房的政策属性决定权属认定标准不同。

一号房屋系按成本价购买的房改房，购房价格中折算了林国强及其配偶共49年工龄。法院明确：工龄优惠属于具有人身依附性的财产性权益，不能当然视为可无偿转让。原告既未就该部分权益支付对价，也无证据证明权利人同意让渡。

第三，出资与居住不等于所有权。

法院援引《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条：

“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求办理过户的，不予支持。”

因此，在涉及政策性住房且无明确借名合意的情况下，不动产登记簿记载的权利人应受法律保护。

办案体会

本案反映出房改房借名纠纷中的典型风险点，也为登记权利人提供了重要参考：

首先，房改房的权属基础不仅在于出资，更在于身份资格。

国家推行房改政策，旨在解决特定职工群体的住房问题。工龄、职级、单位服务年限等构成购房资格的核心要素。即使他人代付现金，若未就资格权益的转移作出明确约定，法院通常不会否定原始权利人的地位。

其次，长期居住和持有证件不必然推翻登记效力。

实践中，亲属间因信任将房产证交由实际使用人保管较为常见。但这仅能证明占有状态，不能替代权属合意。法院更关注购房时的真实意思表示，而非事后的使用事实。

最后，及时主张权利有助于巩固权属地位。

林国强在发现对方意图主张产权后，及时补办新房产证，并明确提出腾房要求，这一系列行为与其作为产权人的身份一致，增强了其抗辩的可信度。

此案表明：对于基于特定身份取得的政策性住房，登记权利人在无明确权属让渡协议的情况下，有权拒绝过户请求。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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