上海
最近，徐汇东方曼哈顿一套172㎡的房子，挂牌价才1900万出头。
要知道2024年初，业主连2480万的出价都直接拒了，两年跌了500万。
看着徐汇滨江越做越火，不少人都在问：这个老牌核心板块，是不是被徐汇区抛弃了？
徐家汇实景图
说实话，徐家汇现在确实有点“中年危机”。从整体数据来看，徐家汇的二手房市场确实正在经历价格调整。
与2022年相比，徐家汇板块2025年的价格已从12.12万/㎡降至8.71万/㎡，降幅达到28%。
示意图
虽然不是徐汇区最大的，但也打破了大家对它“稳如泰山”的印象，背后是一堆难题凑到了一起。
最明显的就是商业没落了。以前的购物天堂，现在只剩回忆：太平洋、六百都关店改造，东方商厦、汇金百货看着就老旧。新开的One ITC也没多少人，就港汇恒隆和美罗城还撑着。
反观徐汇滨江，靠艺术场馆和江景成了顶豪聚集地，新房卖到18-19万/㎡，豪宅带看量TOP12里占了10席，高端客流全被抢走了。
徐汇滨江实景图
学区优势也没了。以前徐家汇是学区房高地，南模、徐汇中学加持，大家挤破头想买。现在徐汇公办头把交椅换成了徐教院和园南中学，园南甚至比肩南模民办，买学区的家庭都转投园南，徐家汇学区房量价齐跌。
房子老、户型大也是硬伤。这里的商品房大多是2000-2005年的，房龄超20年，现在大家都爱新房。而且户型偏大，总价动辄上千万，高息环境下，很多人根本不敢碰。再加上田林、漕河泾的新房分流，徐家汇处境更难。
徐家汇实景图
但要说被抛弃，倒也不至于。它只是在换定位，从顶豪板块回归到中产改善区。
毕竟徐家汇的资源摆在那：三轨交汇、5家以上三甲医院，等旧改商场开业，商业还能回暖。
城市发展不是你取代我，而是各有各的位置。徐汇滨江做顶豪，徐家汇做全能中产社区，形成双核心格局。
现在房价下跌，不过是挤掉泡沫回归理性，对看重配套的自住买家来说，反而正是入手的好时候。
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