法院：借名买房虽无合同，但有合意即有效｜房地产律师解读案例

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王建国是家中老二。

2001年，父亲王德山作为退休职工，获得购买一套位于石景山的一号房屋的资格——这是典型的央产房/房改房，购房时折算了父母双方近45年的工龄。

当时，王建国因户口未落回北京，无法以自己名义签约。

经全家口头同意，他借用父亲名义签订购房合同，并全额支付了7.4万余元房款。

自2001年交房起，王建国一家便入住一号房屋，至今已逾二十年。

2007年，父亲去世；2013年，母亲也离世。

两位老人未留遗嘱。

2007年3月，在父母尚在世时，三位兄弟姐妹曾共同签署一份手写字条，明确写道：

“石景山这套两居室，其实是分给王建国的，只是因户口问题落在父亲名下，房产证虽是父亲名字，但房子就是王建国的，与任何人无关。”

多年后，王建国起诉其他继承人，请求：

确认一号房屋归其所有；

判令全体被告配合将房屋过户至其名下。

其中两名兄弟姐妹表示认可，但外甥女及其母亲（代位继承人）坚决反对，称：

“房子是拆迁安置所得，属于祖父母遗产，不能由舅舅一人拿走！”

裁判结果

法院判决：

✅ 四名被告十日内配合王建国办理一号房屋过户手续；

法院说理

法院指出，本案核心在于：是否存在有效的借名买房合意。

关键证据包括：

2007年手写字条：三位法定继承人（包括已故兄长）亲笔签字，明确承认房屋实际归属王建国；

购房合同、付款凭证原件均由王建国持有；

房屋自交付起一直由王建国家庭居住使用，无争议长达十余年；

反对一方主张“系父母遗产”，却未能提供任何出资或拆迁安置证据。

法院特别强调：

“虽然借名买房无书面协议，但结合家庭成员事后共同签署的确认文件、长期占有事实及原始票据持有情况，已形成完整证据链。”

“已故兄长在生前明确放弃对该房的权利主张，其女儿作为代位继承人，不得再就该部分遗产提出异议。”

律师提示

这个案例为“借名购买父母单位房”提供了关键启示：

家庭内部书面确认极其重要。

一张有全体兄弟姐妹签字的字条，足以成为胜诉核心证据——它不仅是“证言”，更是权利处分的意思表示。

长期稳定占有+原始票据=强证明力。

二十多年居住、持有合同和付款收据，构成“事实上的权利行使”，远超一般出资证明。

给客户的建议：

若因政策原因需借父母名义购房，请务必：

✅ 在父母健在时，组织全体继承人签署书面确认文件；

✅ 保留全部出资凭证原件；

✅ 避免将房屋用于出租或空置，确保长期实际居住。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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