天寒地冻，老人进不了活动室？！沪上业主质疑：小区共有房使用“未征询不合规”

普陀区光复西路2077弄黎金苑多位业主向“新民帮侬忙”微信公众号反映，小区综合楼2楼部分登记在业委会名下的房屋，被海鑫居委会用作办公场所，原本开放的社区活动室不仅需提前预约使用，还限定晚上8时关闭。不少老年居民因无法进入活动室，只能冒着严寒在户外锻炼。为此，小区就房屋“权属登记”及“实际使用”不符引发争议：小区综合楼的日常管理，是否经过业主征询或取得业主大会的明确授权？

多次遭拒

引发风波

帮忙君实地探访发现，涉事综合楼（32号—38号）位于小区中心区域，整体布局清晰：东西两侧的36号、38号为居民住宅，中间32号2楼分布着社区卫生服务站、海鑫居委会办公点及社区活动室，34号1楼则是物业办公场所。

黎金苑综合楼

据业主介绍，该综合楼建成于2005年，2006年底海鑫居委会进驻后，社区活动室同步向业主开放，成为业主打乒乓、唠家常、带孩子阅读的休闲场所。但2015年前后，随着社区“居民学校”相关兴趣班兴起，这一状态被打破。

合唱班、声乐班、沪剧班经常占用活动室排练上课，我们想去打乒乓，好几次都被居委社工以“已有活动”为由拒绝，只能预约其他时间。

一位业主无奈地讲，多次碰壁后，不少业主逐渐放弃前往活动室。

综合楼2楼的社区活动室

而更让业主不满的是活动室的时间限制。

晚上8点就关门，阿拉吃完晚饭都快7点半了，根本都用不了多久。

业主们曾提议，将活动室钥匙交由业主代表或物业保管，使用后自行清理锁门，但该建议被居委会拒绝。近期气温骤降，部分老年业主只能转移到楼道、车库内健身，情绪颇为不满。

为弄清活动室使用规则变更及房屋用途问题，2025年11月，有业主前往普陀区房地产交易中心调取了产权信息。上海市不动产登记簿明确显示：光复西路2077弄32号201、202、203室及34号101室，房屋权利人均为“黎金苑改建综合楼业主委员会”。业主们以此为依据，质疑居委会对综合楼的日常管理。

这些房屋明明归全体业主所有。居委会占用办公、限制活动室使用，既没征询业主意见，也没召开业主大会，这不合规。

居委坚称

合规安全

针对业主们的诉求，海鑫居民区党总支相关负责人作出回应，相关操作程序合法合规，争议源于历史遗留问题及认知差异。

关于房屋权属问题，该负责人称，经业委会调取开发商资料确认，涉事四间房屋均为特殊用途的社区服务用房，2006年1月办理初始登记时，虽登记在“黎金苑改建综合楼业主委员会”名下，但当时黎金苑第一届业委会尚未成立，因此登记权利人与实际用途不符属历史遗留问题。这一说法也与帮忙君看到的黎金苑业委会2025年11月30日发布的《黎金苑小区32-38号公共用房调查情况汇报》一致。该情况汇报显示，改建综合楼当年在办理初始登记时，开发商上海科昌房地产经营公司曾向普陀区房地产交易中心申报，32号201室、202室、203室和34号101室分别为业主委员会用房、物业管理用房、居委、社区活动中心用房以及社区服务用房。

对于活动室使用争议，该负责人解释，海鑫居委会下辖黎金苑、海鑫公寓两个小区，活动室始终向全体居民免费开放。居民提及的“占用活动室”的兴趣班，实为两个小区居民自发组织的文化团体，定期邀请老师开展合唱、舞蹈等课程，且有固定排期，其他居民既可报名加入，也可提前预约错开时间单独使用（如打乒乓、跳操）。

至于晚8点关闭的规定，该负责人称，因活动室与居委会办公区域相连，居委会下班时间为晚8点，为保障办公区域及活动室的安全，暂无法延长开放时间。居委会将持续与小区业主沟通解释，尽力消除误解。

协商无果

或诉司法

目前，双方的核心分歧集中在两点：一是房屋权属的认定标准，二是活动室使用规则的合理性。

业主方坚持以房管部门出具的不动产登记簿为依据认为，白纸黑字明确房屋归业委会（代表全体业主）所有，任何用途变更、使用限制都需经业主大会表决同意，开发商当年的申报材料未被房管部门最终采纳，不能作为权属及用途认定的依据。

居委会占用业主共有房屋办公，限制活动室开放时间，已侵犯到了业主的合法权益。

居委会则以开发商原始规划、历史遗留登记问题为支撑强调，当前使用方式符合社区服务用房的规划初衷，且预约制度、时间限制均是为了平衡全体居民需求与安全管理。

截至发稿，双方尚未达成一致。多位业主表示，若后续协商无果，将考虑通过司法途径明确房屋权属，依法维护自身合法权益。

对此，帮忙君将继续关注。

帮侬忙工作室

策划 | 钱俊毅

文字 | 房浩

摄影 | 房浩

编辑 | 钱俊毅 姚储杰

编校 | 杨叶