「楼盘测评」深业世纪山谷：是住宅还是公寓，房价为什么这么便宜

深业世纪山谷楼盘深度测评（2026年新版）

一、项目业态：住宅与公寓混合

住宅部分

楼栋分布：2栋、3A栋、3B栋为纯住宅，产权70年，主打233-1080㎡大平层及云端复式，定位高端改善。

设计亮点：8梯3户，部分户型双梯入户；二期住宅享头排高尔夫景观，2024年开盘折后均价约10.71万/㎡。

公寓部分

楼栋分布：1A栋、3C栋、3D栋为公寓，产权同样70年（稀缺属性），户型67-306㎡（1-5房）。

居住属性：民水民电、通燃气带阳台，适合预算有限买家。

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二、房价便宜的核心原因

周边环境短板

旧改影响：地处白石洲旧改区，施工周期8-10年，噪音、粉尘问题突出；紧邻沙河东路，低层受车流噪音干扰。

商业配套弱：仅1.69万㎡下沉式商业街，依赖周边高端商场（如K11 ECOAST），自身配套不足。

产品设计缺陷
景观分配不均：超高层优质视野（如深圳湾海景、高尔夫景）优先分配给回迁房，普通住宅/公寓景观体验较差。

得房率低：住宅套内面积仅66%（含赠送约80%），低于同区竞品；部分户型朝西暴晒或通透性差。

业态复杂与市场压力

混合社区：含住宅、公寓、酒店、回迁房等，圈层纯粹性不足，影响高端买家决策。

去化策略：2025年市场调整期，开发商推出公寓6折、住宅92.22折等优惠，加速回款。

三、值不值得买？

适合人群：
高端改善家庭：预算充足且能接受短期环境缺陷，追求大平层稀缺户型。
长线投资者：看好白石洲旧改后潜力，公寓总价门槛低。

需谨慎人群：
对噪音敏感者：低层单位及临主干道户型需实地考察。
短期持有者：旧改周期长，配套成熟需时间，流动性受限。

当前优惠（2026年1月）：

公寓6折清盘，住宅折后均价10.71万/㎡，赠物业费及家电礼包（联系开发商阳经理13410054656）。

结论：深业世纪山谷以“混合业态+低价占位核心区”为特点，适合能容忍短期缺点的买家，但需权衡景观、得房率及社区纯粹性。