法诉宝：案外人提出“借名买房”能否排除强制执行？

所谓“借名买房”，是指实际出资人（借名人）以他人（出名人）名义购买房屋，并将产权登记在出名人名下的行为。出于各种原因，“借名买房”在房产交易领域时有发生。而当出名人对外负担债务成为被执行人，登记房产被查封、处置时，借名人对涉案房屋享有的权利受到影响，其往往作为案外人提起执行异议之诉。“借名买房”是否阻却一般金钱债权的强制执行，理论上存在分歧：

支持借名人诉讼请求的观点认为，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。出名人虽为名义上的房屋购买人，与出卖人签订购房合同，并将房屋过户登记在其名下，但实际上房屋的占有、使用、收益、处分等权能悉数归借名人享有和行使，出名人空有房屋权利的“外壳”，不享有任何实质性的权利内容。因此，借名人是借名房屋的真实权利人，可以阻却普通债权的强制执行。

反对借名人诉讼请求的观点认为，根据物权公示原则，产权登记是基于法律行为发生不动产物权变动的必备生效要件。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，才能发生效力；未经登记，不发生效力。因此，不动产登记簿上的出名人是合法权利人。而借名人享有的仅是普通债权，基于债权原则上不能对抗债权的规则，借名人并不能直接追击到房屋之上主张物上请求权。因此，借名人的主张不能阻却普通债权的强制执行。

作者认为，“借名买房”案件首先要核实民事主体权利的真实性和合法性，尤其是执行异议之诉中，存在案外人以“借名买房”的名义串通被执行人规避强制执行的可能，需要格外关注。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》对案外人作为不动产买受人排除强制执行的条件，“借名买房”引起的执行异议之诉可以重点审查以下四个方面：一是房屋查封前，双方是否存在合法书面协议。若该协议系事后补签、伪造，则串通规避执行的可能性较大，借名人的权利应受到质疑。二是房屋查封前，借名人是否支付房屋价款。借名人如果能够证明购房款项系自己直接或间接支付，转账流水相互印证，其可以享有对出名人的合法债权。三是房屋查封前，借名人是否实际占有该不动产。借名人对出名人享有合法债权且实际占有该房屋时，基于占有的制度功能，考虑予以相应保护。四是未办理房屋过户登记的原因。借名行为往往是为了规避政策，法律上不被提倡，若借名人出于自身原因在符合登记条件后未及时过户登记，证明其存在明显过错，物权期待权受到影响，应当承担“借名买房”带来的法律风险和不利后果。

此外，鉴于“借名买房”在社会实践中的复杂性，可以进一步结合借名人购买房屋的用途、涉案房屋使用状况、借名人与出名人的关系等因素，对申请执行人的民事权益和借名人的民事权益进行综合考量，区分不同情形作出最终判断，确保既能实现司法公正，又能破解执行难题。（江苏法治报 闫小旺）