1549亿元！1015万平方米！海南2025年商品房量价齐升

在海南自贸港建设的宏大背景下，楼市价值正经历加速重估。回顾全年市场，有助于我们更清晰地理解其演变脉络。

中房报记者 陈标志 海南报道

2025年的海南楼市，呈现一幅生动的“分化图景”。

“2025年1月至12月，海南全省商品房销售面积1015.42万平方米，销售金额1548.85亿元。”

1月27日，中国房地产报记者从海南省住房和城乡建设厅独家获悉，在宏观环境复杂多变、房地产市场深度调整的背景下，2025年海南楼市整体实现“量价齐升”——销售面积与销售金额同比分别增长8.2%与9.9%，展现出较强的市场韧性及鲜明的区域特征。

价格方面，2025年海南商品房销售均价为15253元/平方米，同比微涨1.5%。

整体向好的数据背后，是核心热点区域拉动与部分市场承压并存的显著分化格局，折射出自贸港建设进程中海南楼市的深层演变。

“三驾马车”撑起海南楼市

2025年，海南楼市在自贸港吸引力持续释放的同时，区域分化态势也更加清晰。

一方面，三亚、陵水等地高端项目热销，稀缺海岸资源受追捧；另一方面，部分非热门市县销售与价格面临压力。

数据显示，2025年全省商品房销售面积与金额均实现同比增长，交出“量价齐升”成绩单。然而在这份整体向好的答卷背后，是市场热度向少数明星区域的集中。

海口、三亚、陵水构成支撑海南楼市的“黄金三角”，三地合计销售面积与金额约占全省总量的60%~70%。

从销售面积看，2025年海口以455.24万平方米位居第一，三亚为202.48万平方米，陵水为99.84万平方米。海口依然稳坐销量“头把交椅”。

但从销售金额看，排名发生变化：三亚以620.79亿元居首，海口为474.48亿元，陵水为214.81亿元。三亚全年销售额领先海口近150亿元。

价格方面，2025年海口商品房销售均价为10423元/平方米，三亚达30659元/平方米，陵水为21515元/平方米。三亚与陵水均价远高于海口，显示其市场定位与价值逻辑的显著差异。

“黄金三角”背后的市场逻辑

分析上述三地市场，可一窥海南楼市的真实走向。

三亚呈现“价量齐升”的强劲态势，尽显高端市场引领者地位。2025年销售面积增长25.2%，销售额大幅上升54.6%，均价突破3万元/平方米，同比上涨23.5%，为全省最高。

三亚的客群主要面向全国乃至全球寻求高端度假与资产配置的高净值人群，其核心吸引力在于稀缺的一线海景资源、顶级配套与不可复制的区位价值。市场遵循“稀缺即价值”的奢侈品逻辑，价格上涨反而强化其资产属性。

陵水则被视为“低调的实力派”，2025年销售面积增长30.4%，增速全省最快，均价21515元/平方米。相比三亚的耀眼，陵水（如清水湾、香水湾等地）更显沉稳，主打成熟、静谧的高品质居住体验，承接了部分从三亚外溢、偏好宁静环境的高端客户。

海口市场则以“稳”为主，体现为“以量换价、刚需改善并存”。销售面积增长19.4%，但销售金额仅微增1.2%，均价下降15.2%。作为省会，海口由本地刚需、改善需求以及看好自贸港前景的新海南人共同支撑，成交主力多为价格亲民的刚需盘或郊区项目，反映城市扩容与人口流入的趋势。海口市场发挥着“压舱石”作用，保障了全省交易的基本规模。

相比之下，其他大部分市县的市场热度被上述三地明显虹吸。这一分化在土地市场同样显著：2025年，海口、三亚、陵水三地的房地产用地出让金额约占全省总额的90%。

年度新趋势：从“多点开花”到“湾区为王”

与往年相比，2025年海南楼市呈现以下几个新特征：

热点高度集中。市场焦点从“东线沿海普遍升温”转向“顶级湾区主导”，核心区域价值愈发凸显。

产品需求分化加剧。三亚海棠湾、陵水清水湾的顶级豪宅与普通刚需产品，在客群、价格与产品逻辑上已形成两个截然不同的赛道。高端市场独立性增强，受整体市场波动影响较小。

价值逻辑主导。在核心区域，购房者更看重资源稀缺性、产品独特性与长期资产价值，而非短期价格变化。这也是三亚房价在调整周期中依然上涨的深层原因。

土地市场“马太效应”显现。热销区域土地价值攀升，吸引开发商争相布局（如海棠湾、清水湾）；而销售平淡的区域土地市场低迷，进一步影响未来供应与市场预期。

从具体项目表现，可进一步感知市场温度。

2025年全省销售面积与销售金额“双前十”项目，全部位于海口、三亚、陵水三地。其中，三亚在金额前十中占据七席，并包揽前四名，显示其强劲的吸金能力。

高端项目高度聚集于几大明星湾区：三亚海棠湾、三亚湾及陵水清水湾。这些区域的豪宅项目成为楼市“吸金石”。

例如，三亚海棠湾的中旅·馥棠公馆（58.2亿元）、华润·海棠悦府（56.7亿元）位列销售金额前两名；三亚湾的万科朗拾·三亚湾则以12.5万平方米的销售面积成为年度“销冠”。

据悉，仅三亚海棠湾片区数个高端项目的销售额合计已超百亿元，约占全省总额的十分之一。TOP10项目销售总额占全省比例显著，市场集中度极高。

而海口项目（如大华锦绣系列）更多凭借较大体量与亲民价格，跻身销售面积榜单前列，保障了市场整体流量与活跃度。