刘强东”重启“了一个IPO：“地王”资产管理规模达1215亿元！

据港交所披露，京东智能产发股份有限公司（简称：京东产发）向港交所提交上市申请，联席保荐人为BofA Securities、Goldman Sachs、Haitong International（IGIC）。

作为京东集团供应链生态系统的基石，此次递表并非京东产发首次冲刺IPO。早在2023年3月，京东集团就发布公告，拟分拆京东产发于香港联交所主板独立上市，同日，京东产发向香港联交所递交A1申请文件，只不过随后上市计划一度暂停。

而在刚过去的12月，京东工业才刚在港交所上市，成为了刘强东旗下除京东集团、京东健康、京东物流，德邦物流以及已退市的达达集团外的第六家上市公司。

这意味着，京东产发时隔3年的IPO重启，正试图提速补齐刘强东IPO版图中的第七家。

京东产发以核心城市布局领跑赛道

京东产发是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，也是京东供应链生态系统的基石。

这其中，超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市。

根据仲量联行报告，截至2025年9月30日，公司积累了庞大的现代化基础设施资产组合，资产管理规模总额为人民币1,215亿元，其中12.8%位于境外；公司的总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

在现代化基础设施的全生命周期中，京东产发凭借多年来构建的资产管理能力，在项目获取及设计、开发管理及招商到运营的每个阶段创造附加价值，并持续通过资本循环获得资产增值收益。

京东产发最初从服务电商零售的供应链业务，经过多年的产品拓展与业务积累，基础设施解决方案吸引了越来越多第三方物流、电子商务、制造、零售及其他新经济行业的企业客户。

高标准的物流仓储项目以其便利的区位条件与可以实现自动化智能化的物流设备应用，服务于客户的供应链升级需求，带来了长期的客户粘性。

京东产发打造基础设施资管标杆

根据仲量联行报告，于往绩记录期间，京东产发的资产管理规模于2023年初至2025年9月30日增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，这两项指标在同业主要参与者中均位居首位，有力证明了公司的资产质量及价值创造能力。

通过开发、持有及管理现代化基础设施，以及贯彻已经过验证的资本循环战略，公司构建了一个极具延展性的商业模式，能够产生可持续现金流，并通过以下三个业务维度持续推动价值创造。

基础设施解决方案。京东产发根据客户特有且不断演变的需求为其提供租赁、物业管理及其他增值服务等广泛的基础设施解决方案。凭借公司的战略位置及卓越的服务能力，公司可与不同产业及地域的现有及潜在客户维持长期业务关系，从而支撑公司行业领先的出租率。

截至2025年9月30日止九个月，公司来自基础设施解决方案的收入总额为人民币26亿元，其中16.7%来自境外资产。公司的现代化基础设施网络截至2025年9月30日的资产净额为人民币405亿元。

资产价值提升。随着公司在全球物流枢纽不断扩展资产管理规模，公司已形成覆盖从项目获取及设计、开发管理及招商到运营的现代化基础设施全周期的专业能力。这种全方位的能力使公司能够积极提升公司持有或管理资产的价值，并持续通过退出实现资产增值。

2020年至2024年，公司年均实现资产增值变现收益人民币13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。

在全球供应链重构的背景下，京东产发凭借在中国市场积累的核心能力、业务资源和运营专长，日益成为服务中国企业出海的重要桥梁，并协助本地客户提升业务韧性，不断地将业务拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点。

截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8%。

自2019年设立首只私募基金以来，作为向轻资产模式战略性转型的一部分，京东产发系统性地实施资本循环战略，以提升资本效率。

截至2025年9月30日，京东产发主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台，以及在上海证券交易所的1只基础设施证券投资基金（即嘉实京东仓储基础设施REIT）。截至2025年9月30日，京东产发的基金管理规模占到资产管理总规模的33.7%。

资料来源：直通IPO、物流时代周报、独角兽早知道