上海、长沙、南昌领跑：为何120-144平户型成交占比激增超4%？

当中指研究院的数据报告在众多城市中，将上海、长沙、南昌三城并列，并指出其120-144平户型成交占比激增超4个百分点时，一个关于中国城市居住进化路径的隐秘逻辑正在浮现。

“在长沙，我们项目140平左右的四房，去年还是去化难点，今年成了最先清盘的产品。”一位长沙本地房企的营销负责人感到有些意外。

类似的情况，正在相隔千里的上海和南昌同步发生。

中指研究院2025年对全国30个代表城市的监测揭示了一个关键趋势：在改善型住房需求稳步释放的浪潮中，上海、长沙、南昌在120-144平方米这个“经典改善”面积段的表现尤为突出，成交占比提升幅度均超过4个百分点，成为本轮“居住升级”的领跑者。

这三座城市，地理区位、经济能级、房价水平迥异，却为何在相同的面积赛道上同时加速？这并非巧合，而是其背后的产业脉动、人口结构与政策导向，共同塑造了一场关于“体面生活”的共振。

01 上海：产业高阶与财富沉淀的“刚性改善”

作为中国经济龙头，上海的大户型热潮，是顶尖购买力与终极改善需求碰撞的必然结果。2025年数据显示，上海120-144平产品占比提升超过4%，这背后是城市高净值人群“资产优化”与“生活升级”双重驱动的集中体现。

“上海的客户，尤其是张江、前滩、大虹桥的产业人群，他们置换的逻辑非常清晰：从老破小或普通小区，升级到有品牌、有品质、有圈层的核心区高品质社区。”一位服务上海西岸板块的资深顾问分析。这部分客群多来自金融、科技、高端服务业，家庭年收入可观，住房自有率高，其换房需求从“有一间房”彻底转向“有一个理想的家”。

上海市场的独特性在于，其改善需求具有极强的“产品导向性”。开发商为迎合这部分挑剔的客户，在产品力上展开“军备竞赛”，优质改善盘在户型设计、科技系统、装修标准和社区服务上不断突破，从而创造了新的有效供给，反过来又激发了原本观望的改善需求。这是一场供给与需求相互刺激、共同升级的高质量循环。

02 长沙：房价洼地下的“舒适型改善”畅行其道

与上海不同，长沙的脱颖而出，恰恰源于其公认的“房价洼地”属性。较低的房价收入比，让长沙市民在实现“住得阔”的改善梦想时，背负的经济压力远小于同级城市。

“在长沙，总价200万出头就能买到一个相当不错的120平三房或四房，这对很多双职工家庭来说，并非遥不可及。”一位长沙本地房产博主指出。宽松的房价环境，释放了巨大的改善潜能。当一二线城市家庭为“小三房”踮脚时，长沙家庭已从容地将目标锁定在功能完备、空间舒适的“大四房”。

此外，长沙强劲的实体经济与活跃的消费文化，培育了庞大的本土改善中坚力量。装备制造、文化娱乐、消费品工业等领域的蓬勃发展，让不少本地家庭积累了可观的财富。他们的改善逻辑务实而清晰：不追求极致奢华，但要求空间宽敞、功能齐全、社区宜居，用可控的成本实现家庭生活质量的跃升。长沙的案例证明，当房价不再是不可逾越的大山时，“舒适型改善”便会成为市场最澎湃的主旋律。

03 南昌：强省会战略与人口回流的“需求补涨”

南昌的强势上榜，则是区域中心城市在“强省会”战略下，城市能级提升、人口加速聚集的直接反映。近年来，江西省大力推进“强省会”战略，南昌在省内的人口、资源虹吸效应显著增强。

“身边从深圳、上海回来的朋友越来越多，他们带着一线的积蓄和见识回来，买房的第一选择就是120平以上的大户型，觉得这才是‘归乡’该有的生活样子。”一位在南昌从事设计工作的返乡青年表示。这种由人口回流带来的“输入性改善需求”，品质要求高、支付能力较强，直接推升了大户型市场的热度。

同时，南昌本地的改善需求也正处于“补涨”和“释放”的关键期。过去多年，南昌市场以刚需和首改为主流。随着早期购房者家庭结构变化（二孩、三代同住）和财富积累，积压的改善需求在优质新盘的刺激下开始集中释放。他们厌倦了早期楼盘落后的产品和局促的空间，迫切希望通过换房来实现居住品质的“代际跨越”。南昌的增幅，是一场迟来但势头迅猛的“改善觉醒”。

04 共性揭秘：改善浪潮下的三重驱动力

尽管路径不同，但三城的领跑背后，共享着中国楼市进入存量时代后的核心驱动力。

第一，是“居住需求内核”的根本性变革。随着央行报告所指“城镇居民住房拥有率达96%”，市场主战场已从“首次拥有”转向“存量升级”。住房从“生存资料”转变为“享受资料”和“发展资料”。人们对家的期待，包含了居家办公、儿童成长、老人颐养、健康社交等复杂场景，这自然催生了对更大空间、更多功能的需求。120-144平，恰好是承载这套“新生活方案”的黄金容器。

第二，是“购买力结构”的持续上移。三城都是重要的产业和人口聚集地，拥有规模可观的中高收入群体。他们不仅是消费市场的主力，也构成了改善住房最坚实的“基本盘”。他们的购买决策，决定了市场的主流风向。

第三，是“供给侧”的主动引导与适配。敏锐的开发商早已捕捉到趋势，在土地和产品端提前布局。在核心地段推出更多品质改善型产品，用优秀的设计和精工满足甚至创造了改善需求。当供给与需求在“好房子”上达成共识，市场的爆发便水到渠成。

05 趋势启示：从三城看全国楼市的未来

上海、长沙、南昌的案例，为理解全国楼市提供了三个极具代表性的样板。

对于上海这样的超一线城市，未来的竞争在于“顶级改善”与“高端资产”。市场将进一步细分，产品力的极致化、服务的个性化、资源的稀缺性将成为定价的核心。普通改善的门槛将被持续推高。

对于长沙这类高性价比的强二线城市，市场主题将是“普惠型改善”的全面深化。如何在高住房拥有率的基础上，持续提供总价可控、品质在线的改善型产品，满足最广大市民对美好生活的追求，是市场健康发展的关键。

对于南昌这类快速成长的省会城市，则处于“改善需求”从萌芽到爆发的黄金窗口期。市场需要的是能够引领需求、定义新时代居住标准的好产品。谁能在产品上实现跨越，谁就能赢得新一轮的城市发展红利。

上海、长沙、南昌，三座城，三条路，却共同指向一个终点：中国人对“家”的想象，正以前所未有的速度，从图纸变为现实。那多出来的4个百分点，不仅是面积的扩张，更是对更宽敞的客厅、更独立的书房、更多欢笑和陪伴的深切渴望。

这或许意味着，楼市的未来，不再由房价的单一涨跌来定义，而将由我们能否建造出、并拥有那些真正承载幸福与尊严的空间来决定。当越来越多的家庭在换房路上做出同样的选择，一个关于居住的新时代，已然揭开序幕。