为啥普通人家的房子宁空不租，房东说：空着，比租出去还省钱

刚刚过去的这个周末，南京的房东孙女士拆掉了出租房客厅的隔断。 她计算过，这笔投入相当于这套房子五个月的租金收入，但她还是毫不犹豫地做了决定。 “新政下来了，不合规可能面临罚款，而且拆除后房子更敞亮，反而更好租。 ”孙女士的选择正是当前全国无数普通房东的缩影。

2025年9月15日，《住房租赁条例》正式实施，这是我国首部专门规范住房租赁的行政法规。 条例对住房租赁活动进行了全面规范，涉及实名签约、合同备案、押金管理等多个方面。 与此同时，住建部2025年3月发布的《全国住房空置率调查报告》显示，全国城镇住宅空置率达到16.8%，创近十年新高。 一边是日益严格的监管环境，一边是持续攀升的空置数据，“宁空不租”现象背后，是普通房东们在政策与市场变化下的现实考量。

《住房租赁条例》明确要求出租人和承租人使用实名签订住房租赁合同，并且规定出租人应当将住房租赁合同向住房所在地房产管理部门备案。 这些规定在保护租赁双方权益的同时，也增加了房东的管理成本。

以前租房子，签个简单的合同甚至口头约定就能完成。 现在需要核实身份材料、准备权属证明、办理备案手续，一套流程下来，花费的时间和精力让只有一两套房的普通房东感到得不偿失。 有房东直言，一年租金收入才几千元，还要应付这么多手续，不如让房子空着更省心。

条例还对租赁住房的品质提出了明确要求。 厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租用于居住，单间租住人数和人均租住面积也要符合标准。 这些规定迫使许多房东不得不投入资金对现有房源进行改造。 像孙女士这样拆除隔断的房东不在少数，他们需要自掏腰包让房子符合新规，这些投入可能需要多年才能通过租金回收。

押金管理是新规的另一重点。 条例要求押金数额、返还时间及扣减情形必须在合同中明确约定，除约定情形外，房东无正当理由不得扣减押金。 这改变了以往房东在押金扣除上的随意性。 有租客反映，曾经因为“墙上有几道划痕、洗衣机漏水甚至地板上有几根猫毛”而被扣减押金，这类现象将得到遏制。 对房东而言，这意味着在房屋损坏时的维权成本可能增加。

中国房地产业协会2025年2月发布的《房屋租赁市场调查报告》显示，全国住宅租金收益率平均仅为1.8%，部分热点城市甚至低至1.2%。 这种低收益率使得出租房屋的经济账越来越不划算。

过去，房东只需简单装修，配置些二手家具家电就能把房子租出去。 如今租客要求“拎包入住”，而且对家具家电的品质要求更高。 一套房子随便装修配家具就要10万元左右，而租金回报并不高。 租客使用几年后，装修又旧了，想要再次出租可能还需要重新投入。

房屋出租后的维护成本也不容小觑。 家电维修、墙面刷新、管道疏通，这些琐碎事务不仅花钱，更耗费精力。 有房东算过一笔账，一套月租3000元的房子，一年下来维修费用可能就要花掉一个月的租金。 如果遇到需要大修的情况，可能好几个月的租金收入都要搭进去。

房屋折旧是另一个隐性成本。 长期出租会加速房屋老化，装修磨损、设备老化都会影响房屋价值。 有房东担心，出租过的房子再出售时会被压价，租金收入可能无法弥补房屋贬值的损失。 在房价上涨预期减弱的环境下，这种担忧更为明显。

租客要求多、事情杂，是许多房东选择“宁空不租”的直接原因。 以前出租房子，签完合同基本上就没事了。 现在租客在居住期间遇到任何问题都会找房东，从家电维修到漏水漏电，什么事都要管。 如果不去解决，租客就会要求退租。

更让房东头疼的是租客的各种突发需求。 有房东表示，租客会在大半夜反映空调不好用、热水器不出热水，要求立即安排人解决。 这种随时待命的状态让很多房东感到疲惫。 一个月的租金收入就那么点，却要提供近乎全天候的服务，投入产出完全不成正比。

租客违约风险是另一大困扰。 常见的有拖欠租金、水电费，严重时还可能遇到租客失联的情况。 等房东收回房子时，发现押金都不够抵扣欠款和水电费。 更糟糕的是，有些租客退租时留下满屋垃圾，房间臭气熏天，清理费用可能超过押金。

二房东转租问题也让房东防不胜防。 有的租客会私下将房子转租给别人赚取差价，等房东发现时，现有的租客已经支付了全年租金，不肯搬离。 这种情况处理起来非常麻烦，可能要通过法律途径解决，耗时耗力。

空置现象在不同城市间存在显著差异。 一线城市空置率较低，平均为6.3%，而二线城市空置率为10.3%，三线城市升至15.3%，四线及以下城市高达18.4%。 这种区域差异反映了各地房地产市场的不同状况。

空置房主要集中在中西部地区和中小城市。 数据显示，海南、贵州、广西等省份空置率最高，分别达到43.6%、36.8%和34.2%。 而北京、上海、天津等大城市空置率最低，分别为4.2%、5.6%和7.8%。 这种分布与经济发展水平和人口流动密切相关。

经济发达、人口密集的地区，住房需求大，空置率自然较低。 而经济落后、人口外流的地区，房子租不出好价钱，房东宁愿空着。 有房东直言，在三线城市的一套房子，月租金还不到1000元，却要应对各种租客问题，不如空着等升值。

人口流动也是影响空置的重要因素。 全国约有2.9亿人在非户籍地生活工作，其中42.3%的人在户籍地和工作地都拥有房产。 这部分人群因为工作原因居住在一地，而户籍地的房产则处于闲置状态。 在一线城市工作的人群中，有18.3%在老家县城或省会城市购买了房产但并不居住。

持有空置房并非没有成本。 物业费是不可避免的支出，即使房子空着，物业费也要照常缴纳。 有业主认为，自己没有享受物业服务，不应该交物业费。 但根据相关规定，业主必须按时缴纳物业费，物业公司服务的是全体业主，无法区别对待。

采暖费、基础水电气费也是固定支出。 特别是北方城市的采暖费，一个冬天就是一笔不小的开销。 有房东计算过，一套两居室空置一年，基础费用就要数千元。 如果房子还有按揭贷款，每年的利息支出更是可观。

金融监管部门数据显示，2025年一季度全国住房贷款余额达52.7万亿元，年化利息支出约2.1万亿元。 这意味着，每一套有按揭的空置房，业主每年都在承担数万元的资金成本。 这些持有成本使得空置变成一种有代价的选择。

但相比于出租可能带来的麻烦和风险，很多房东还是认为空置更划算。 有房东坦言：“我曾经出租过一套房子，结果遇到了租客长期拖欠水电费、私自改造房屋结构的情况。 后来解约时又闹得不愉快，这些麻烦远比租金收益重要。 ”

投资增值预期是房东选择空置的重要考量。 房地产长期被视为最安全稳健的投资渠道。 从2005年至2023年的18年间，全国房价平均涨幅达到275%，年化收益率约8.6%，远高于同期银行存款和大多数理财产品收益。 这种长期形成的“房价只涨不跌”心理预期，使得很多人坚信闲置也能坐等升值。

代际置业需求是空置房的另一大来源。 为子女提前购置房产成为普遍现象。 教育部2025年公布的数据显示，全国重点高校所在城市的学区房购买热度持续上升，其中45.6%的购买者是为上小学或尚未上学的孩子提前准备。 这些房产往往会在孩子真正需要前空置多年。

养老储备也催生了不少空置房。 面对老龄化趋势，很多中产阶级选择在宜居城市提前购置养老房产。 在海南、云南、四川等宜居省份的热点城市，外地人购房比例超过35%，而这些房产空置率高达52%。 有业主表示：“我提前十年买了养老房，现在工作还没退休，平均一年只能来住20天左右。 房子大部分时间是空着的，但这是为将来做准备。 ”

税费政策也影响了房东的决策。 目前我国房产交易环节税费较重，包括增值税、个人所得税、契税等。 对于已经升值的房产，出售可能面临高达20%的增值税或个人所得税，总体税负可能超过房产交易价格的5%。 这使很多房东宁愿持有空置，也不愿出售。

普通房东的“宁空不租”现象映射出当前房地产市场的深层矛盾。 当政策规范日益严格、租金回报持续走低、租赁风险难以把控时，空置反而成了普通人的理性选择。 这种现象背后，是个体利益与资源配置效率的冲突，也是投资属性与居住功能的错位。 在“房住不炒”的定位下，如何让数百万套空置房真正流动起来，既考验政策智慧，也挑战着传统的房产价值观。