“代建第二股”中原建业光环褪色，河南地产教父卖股套现，刚熬过超600天停牌

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

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在“代建第二股” 中原建业（09982.HK）复牌的一个多月时间里，实控人胡葆森的持仓快速下降。

近日，中原建业公告称，公司控股股东Joy Bright Investments Limited（以下简称“Joy Bright”），与King Link International Investment Limited（以下简称“King Link”）签署了买卖协议，转让公司3.87亿股股份（约占公司已发行股本的10.00%），售价为3981.59万港元。

交易完成后，Joy Bright 持有 13.58亿股，约占公司已发行股本的35.13%；而King Link持有3.87亿股，占总股份的10%。

天眼查显示，买方King Link的中文名为“金陵国际投资有限公司”，为注册在香港的一家私人股份有限公司。另中原建业披露，King Link由黄永恒全资持有，King Link和黄永恒各自均为该公司的独立第三方。而Joy Bright 由中原建业主席兼非执行董事胡葆森全资拥有。

资料显示，胡葆森为河南知名企业建业集团的创始人，该集团业务涵盖地产、智造、物业、科技、文旅、酒店等领域。目前，建业集团旗下拥有建业地产（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、建业新生活（09983.HK）、中原建业四家上市公司。

其中，建业地产为河南省最大的房地产企业，胡葆森在业内则有着“河南地产教父”之称。因未完成对一笔2024年到期美元债利息的支付，建业地产于2023年6月正式宣告爆雷；而中原建业则由建业地产拆分而来，为建业集团旗下代建平台，于2021年上市，为绿城管理（09979.HK）之后国内第二家上市的代建企业。

值得注意的是，中原建业并未在公告中给出胡葆森进行转让的理由。对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析指出，作为“建业系”的掌舵者，胡葆森面临的是整个集团的资金链压力，此次股权出售很可能是为了向母公司“输血”或缓解个人财务压力。

1月26日，就胡葆森出售股权的具体原因，时代周报记者向中原建业发送了采访提纲，截至发稿尚未获得回复。

净利润率腰斩，“代建第二股”光环不再

作为建业体系内最晚上市的平台，中原建业曾被视为集团在行业调整期的新增长引擎。在建业地产爆雷后，其更是承担了带领集团走出困境的期望。

而彼时的中原建业也有这样的能力。招股书显示，以2019年新增合约建筑面积计算，中原建业市场份额为12.2%，位列第二，仅次于绿城管理。业绩方面，2021年，该公司实现收入13.01亿元；归母净利润7.7亿元；公司归母净利率高达59.2%。

然而好景不长，随着房地产行业深度调整，越来越多房企选择进军代建市场，中原建业的业绩不可避免地承受压力。2022年-2024年，中原建业营收由6.07亿元降至2.52亿元，归母净利润由3.03亿元降至0.65亿元。2024年，该公司归母净利润率降至25.8%，较2021年时已经腰斩。

进入2025年，下降的态势仍在延续。2025年上半年，中原建业实现营收1.40亿元，同比减少4.5%；归母净利润为0.36亿元，同比减少20.2%；归母净利润率下滑至25.7%。

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更令人担忧的是，中原建业已然失去了曾经的行业地位。在中指院2024年和2025年发布代建企业销售规模榜单中，中原建业分别位列第4位和第6位。要知道在此之前，中原建业常年位居行业第三宝座。此外，该机构2024年和2025年发布的代建企业新签规模榜单中，中原建业仅位列20位和第28位，已脱离头部梯队。

对此，柏文喜认为，中原建业的迅速掉队，主要源于其全国化战略的失败。“公司始终困守河南，而省内需求萎缩直接冲击业务规模”。

实际上，建业集团早在2018年开始制定走出河南的战略。2019年3月，胡葆森提出以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产模式向外拓展，而中原建业是建业系轻资产外拓的抓手。

不过，从结果来看，中原建业属于“雷声大雨点小”，外拓速度相对较慢。财报数据显示，2025年上半年，中原建业省外业务实现贡献仅有0.12亿元，占公司总营收的8.5%，该数字较2024年同期减少了5.7个百分点。业务拓展方面，期内，公司实现省外新签项目2个，新增合约建面15万平方米。而同期，公司共新签项目11个，新增合约建筑面积73.1万平方米。

截至2025年6月底，中原建业在管项目251个，在管项目建筑面积2994.3万平方米。其中，省外项目35个，总建筑面积373.9万平方米。

此外，中原建业的管理层亦颇为动荡。2025年11月24日，因个人及家庭理由，中原建业独立非执行董事闫颖春辞任；2025年12月1日，公司秘书何咏雅辞任；2025年12月25日，公司执行董事胡冰因家庭原因辞任。

随着光环褪去，资本市场对于中原建业的青睐度大幅下降。1月27日收盘，中原建业股价报0.111港元/股，总市值4.29亿港元，较巅峰时（2021年6月3日）跌幅超95%。

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刚熬过超600天的停牌，实控人一个多月减持13次？

事实上，在此次股权交易前，中原建业才刚刚结束长达600多天的停牌。

2024年4月2日，中原建业公告称，因未能刊发公司2023年年报，即日起停牌。而导致年报难产的直接原因，便是本金总额高达7.5亿的十笔贷款资料（包括贷款协议、对相关借款人和其各自实控人的信贷风险评估及相关预期信贷亏损情况等）无法充分获取并核实。

据中原建业披露，上述十笔贷款在2022年至2023年间产生，流向了多家地产开发商（均为公司合作客户），年利率介于10%至14%。而中原建业提供贷款的目的则为协助借款人能够成功收购或开发地块。透过提供贷款，中原建业将获委聘为相关地块的项目管理服务提供商并赚取管理费。

在补发年报、完善内控、达成复牌指引后，2025年12月22日，中原建业终于等来了复牌。该公司复牌公告中披露，截至目前，7.5亿元贷款本金已全部收回，仅剩约0.53亿元利息尚在追讨中。同时，公司明确表态称，鉴于当前低迷的市场环境，未来将不再继续提供此类贷款，标志着这一高风险扩张模式的终结。

不过，值得注意的是，在中原建业恢复交易的一个多月来，胡葆森却进行多次减持。时代周报记者查询港交所公告获悉，2025年12月30日至2026年1月16日，胡葆森共计减持13次，合计减持超9700万股，占公司总股本的2.51%，套现超1000万港元。

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截至2026年1月27日，胡葆森通过Joy Bright持有中原建业 35.13%股权，较复牌前的47.64%，下降了12.51个百分点。

这13次密集减持究竟是实控人主动套现，还是被动减持？据悉，此前胡葆森也曾有过被动减持经历。2024年3月28日，中原建业公告称，Joy Bright 所持公司3.96亿股（占公司总股本的10.2%，存放于证券交易账户，设有保证金融资），已于2024年3月27日及28日在市场上作为抵押品出售，偿付其对相关证券公司的未偿还欠款。不过，彼时，该事件是董事于禁售期（年度业绩刊发前的60个交易日）内买卖证券而被公告。

柏文喜表示，结合胡葆森过去被动减持案例来看，这13次密集减持是被动减持的概率更大。若是主动减持，则信号效应恶劣，会严重打击市场信心。

在他看来，上述现象反映出建业地产的债务危机已严重波及实控人个人资产，是典型的“企业债务个人化”后果。对于现年70岁的胡葆森而言，这可能是为维护企业存续而不得不承受的代价。

此外，上海海明伦律师事务所合伙人王智斌接受记者采访时表示，根据港交所相关规则，控股股东无论主动或被动减持，只要持股变动达到1%整数倍，均需在3个营业日内履行披露义务，被动减持并无豁免披露的特殊规定。

“而及时披露控股股东权益变动信息，是弥补内外部股东信息差的关键，也是保障市场公平的关键。上市公司未及时披露控股股东此次减持，从形式上看已涉嫌构成违规。不过，最终是否违规仍需结合减持具体原因、披露时限等细节判断。”王智斌称。