1月29日·上海｜URI精选服务式公寓专项游学

当前，中国住房租赁市场正从“增量扩张”向“存量优化”与“品质提升”阶段转型。作为中国经济与城市发展的前沿阵地，上海在服务式公寓这一细分领域已率先形成多层次、多元化的发展格局，其产品理念、运营模式与服务创新，对全国租赁住房市场的升级具有重要的风向标意义。

基于此，URI城市租住携手安居国企，共同策划并执行了本次上海服务式公寓深度考察之旅，精选上海核心区域六大标杆项目，旨在通过实地探访与企业交流，系统解构上海在高端租赁社区、综合体配套公寓、国际品牌本土化及存量资产升级等方面的实践逻辑，为行业参与者提供可借鉴的产品打造智慧与发展思路。

*重要提示：URI专项游学，仅限已合作企业参与，定制事宜请移步后台咨询。

| 6大项目 特色展示 |

-base漕河泾、爱住@home·鑫耀-

徐汇:综合体配套下的高品质居住样本

-徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店-

徐汇:商旅融合型公寓酒店盈利范本

-宽岚·大境-

黄浦:城市更新下的国企服务式公寓标杆

-北外滩雅诗阁服务式公寓-

虹口:国际顶级品牌双运营的旗舰呈现

-LIV‘N THE SPARK byGreystar-

静安:外资品牌的本土化创新实践

| 行程亮点 |

01丨base佰舍漕河泾服务式公寓

漕河泾“无界生活”综合体高端服务公寓

位置：徐汇区田林路140-16号

品牌/运营方：base

房量：224套

项目详情：项目作为30万方综合体的配套住宿（20万㎡5A办公+8万㎡商业+2.2万㎡公寓），位于漕河泾开发区核心，产品定位为设计型服务式公寓，主打"无界生活理念"，将居住、工作与社交空间完美融合。户型面积跨度较大，从30-109㎡，含精品单间、一居室及两居室，装修为现代简约风格，部分户型配衣帽间。公区涵盖健身房、瑜伽室、共享会议室、24h便利店等，引入24小时自助入住机与智能服务机器人。提供24h安保、每周保洁布草更换，支持公积金与居住证办理。

02丨万科爱住@home·鑫耀

万科“爱住”品牌科创街区嵌入式租赁社区

位置：徐汇区苍梧路2号

运营方：万科中高端租赁服务团队

品牌：爱住@HOME

房量：538套

项目详情：项目既是万科“新生活主义”标杆，又是高品质保租房代表，项目紧邻漕河泾科创区。户型覆盖38-90㎡，主力一室户与两室户。交通便捷，距12/15号线桂林公园站500米，9号线桂林路站1公里。配备民水民电降低生活成本，公区含咖啡区、女性友好健身房、空中露台等。在安防方面配备精细化全维运营体系、全天候智能安防系统、生物识别智控门禁；提供15H臻享礼宾服务、即时维修与定期社群活动，支持居住证办理等服；客群以25-35岁互联网/科技行业人才为主。

03丨徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店

徐家汇核心商圈商旅融合型服务式公寓

位置：徐汇区合宝路46号

运营方：城家

品牌：瑞贝庭

房量：110套

项目详情：城家瑞贝庭徐家汇店是华住集团旗下城家公寓与新加坡辉盛国际管理合作的产物。坐落于上海顶级商圈徐家汇的核心地段，项目凭借得天独厚的地理位置，成为研究核心城区公寓价值最大化的经典案例。

110套精品房源涵盖34-88㎡多元户型，从单间到两房行政套房一应俱全，以满足不同租期客户的需求。装修风格偏向现代商务，设施齐全。其最大的产品优势并非内部豪华程度，而是对徐家汇成熟至极的城市配套资源的全面享有——包括四通八达的轨道交通网络、顶级购物中心、高端餐饮及文化设施。

客群高度复合，主要包括中长期派驻的企业中高管、频繁出差的商务人士，以及有临时过渡或品质租住需求的个人与家庭。项目凭借95%的高出租率，成为中高端客群在核心区域的优选。

核心运营策略是独特的“长短租结合”动态收益模型。通过智能化的收益管理系统，灵活调整长租（半年起）与短租（日/周/月）的房源比例，从而在商务旺季捕捉短租溢价，在市场淡季保障长租底仓。这种模式有效提升了资产整体的抗风险能力和收益率，体现了运营商深厚的精细化管理功力。其独创的 “瑞贝庭阿姨”暖心服务，搭配24小时前台与安保、机器人送物。通过精细化运营和充满人情味的服务，实现了高入住率与客户满意度，是“核心区位价值深度运营”的典范。

04丨宽庭·大境

上海城投黄浦滨江高奢服务式公寓

位置：黄浦区豫园板块

运营方：城投宽庭

品牌：宽岚服务式公寓

房量：16套

项目详情：宽岚·大境位于老城区文脉核心地段，步行200米即可抵达轨交10/14号线，周边环绕人民广场、外滩等核心地标，区位优势十分显著，因此项目定位为国企核心区域高奢服务式公寓。户型包括75-79㎡的一室两厅以及102-121㎡的两室两厅，客厅与卧室均能实现独立采光，采光覆盖率优于行业标准。全屋配备智能系统，灯光、窗帘均可通过语音控制，还配备了戴森吹风机、智能马桶等高端家电。公区与室内融入了艺术陈设与四季香氛，创新打造“岚系新五感”体验。通过提供更高品质、更具设计感且个性化服务的产品，满足市场中对居住体验有更高要求客群的需求。

05丨北外滩雅诗阁服务式公寓

北外滩国际品牌奢华服务式公寓双塔

位置：虹口区商丘路

运营方：雅诗阁

品牌：雅诗阁+雅寓

房量：共计350套

项目详情：北外滩核心区双子楼双品牌项目，雅诗阁户型涵盖88-173㎡，装修精致奢华，配备恒温泳池；雅寓户型为48-80㎡，以简约实用的风格满足白领租住需求。项目配置了87人专业运营团队，服务配比0.25，收取10%服务费，两栋楼独立管理。公区配套健身区、泳池区、休闲区、儿童区、早餐区、多功能厅等全维度设施。客群以26-40岁金融白领为主，近一半客户为外籍人士，出租率超96%，是高端租赁项目标杆。

06丨驻在星耀 LIV'N THE SPARK by Greystar

静安苏河湾外资品牌国际化租赁社区

位置：上海静安区虬江路931号

运营方：Greystar（睿星资本）

品牌：驻在星耀

房量：579套

项目详情：驻在星耀由全球领先的租赁住房投资与管理机构Greystar（睿星资本）打造并运营。项目位于静安区苏河湾板块，毗邻地铁枢纽与高端商圈，是观察外资品牌如何将其全球经验与本土化需求相结合的代表作。

579套服务式公寓户型涵盖42-108㎡的Studio、一房及二房。设计融合了国际审美与对本地年轻人生活习惯的洞察，强调采光、实用性与社交氛围的营造。户型设计现代，配备品质家电。

主要吸引在沪工作的海外人士、海归青年、以及崇尚国际化社区氛围的本地年轻精英与专业人士。其定位是一个充满活力的“全球化垂直社区”。

最大特色在于“由外至内”的社群运营。Greystar将“创造联结”作为核心使命，不仅规划了共享办公、健身房、影音室等丰富的公共设施，更由专职的社群经理持续组织各类社交、文化、职业发展活动。这种深度运营有效促进了租户间的互动，构建了强烈的社区归属感，从而实现了高续租率与品牌忠诚度，是其区别于传统公寓的关键。

结语

未来，「游学记·URI Study Tour」游学项目将持续推出，我们面向所有住房租赁企业全国游学考察，提供定制化深度服务与链接，携手共同参与与经历，与大家一起，在游学中成长，在成长里创造。

URI游学过往案例

新建大型保租房探访：政策落地与民生保障运营路径

青年公寓：Z世代居住需求下的产品与运营策略

集体用地新建社区：政策落地与民生保障运营路径

政企合作案例深研：资源整合与可持续运营案例实践

日本长租公寓专项考察：精细化管理与社区营造借鉴

蓝领深度考察：城市建设者之家的规划与管理实践

国企专项考察：大型新建保租房（宠物友好）运营之道

培训交流：智能系统与数据驱动的管理升级

中国人才公寓标杆社区研学高阶班（常州）

全国主题式人才公寓研学班（爱情公寓）

中国人才公寓标杆社区高阶研学班（上海浦东）

中国服务式公寓高阶研学班（成渝两地）

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒