老房主挂半年没卖出去，政府突然说全款收，济南人慌了又笑了

济南起步区在1月14号上线了一个叫“安家起步区”的小程序，推出一个新政策：政府直接出钱全款收购旧房子，居民不用先卖再买，可以直接拿钱去挑新房，五天里登记数量超过2100套，但第一批只准备了1000套新房名额，很多人急着填表，手慢的人发现系统卡住了，这个事情看起来挺方便，可仔细一想有点奇怪——以前没有人这么做。

其实不是房子没人买，而是市场结构卡住了，2026年头两个月，全国老旧小区成交面积增长37%，新建商品房反而下降7.5%，住建部数据显示，全国有4200万户住在2000年前盖的老楼里，这些老房子占到全部住宅的近三成，它们大多没有电梯，管道也老化了，年轻人不愿接手，老年人又搬不走，地方政府的卖地收入也在下滑，去年第三季度土地出让金比前年同期减少近一半，财政压力增大，需要想办法让楼市运转起来。

我认识一个济南大哥，他在九十年代的时候买了一套老城区的房子，面积有六十平方米，没有电梯，去年年底他想换一套带电梯的房子，就把旧房挂到中介那里，挂了半年时间，连一个来还价的人都没有，有位买家来看房之后说，你这房子贷款都批不下来，后来他才知道，银行对房龄超过二十五年的房子基本不给贷款，这位大哥手里是有存款的，但他不敢同时负担两套房子的贷款，最后只好放弃换房，还是继续爬楼梯，像他这样的人其实不少，不是手里没有钱，是怕还不上贷款，怕流程拖得太久，怕旧房一直卖不出去。

济南提出全款收购房屋，听起来像是好事，实际上并没有那么理想，政府给出的评估价格，一般比市场价要低百分之八到十，比如你挂牌一百二十万的房子，他们可能只出到一百一十万，这不是高价收购，而是保底兜底，意思是你别再挂在中介那里了，他们会按时付款，但不会多给钱，收购方是政府平台公司，不是开发商让利促销，算一笔账，一套一百平的老房子，按照每平米一万块收购，就要花掉一百万，收一千套就得十个亿，济南起步区的财政能支撑多长时间呢，现在全国有十六个城市推行类似政策，真正能做到收购旧房并且直接购买新房形成闭环的，只有济南起步区这一个地方。

更麻烦的是收完房之后怎么处理，如果改成保障房或人才公寓，这算是盘活存量资产，要是急着收回成本，低价租给外来务工人员，或者打包卖给投资客，周边的二手房价格立刻就会受到压力，有中介朋友告诉我，隔壁小区一套房挂牌150万，政府收了旧房后，同地段类似的房子挂牌价直接掉到130万，非试点区域的业主根本没有资格参与进来，只能看着自己的房子贬值。

还有一个隐藏问题，就是谁在付钱，老房主让出百分之十的差价来换交易速度，等于自己放弃了讨价还价的机会，新房开发商短期内把房子卖完了，但以后凭什么涨价呢，地方上拿真金白银换土地回款，就像吃止痛药一样，疼的时候管用，长期来看不一定有用，2014年一些城市试过收房转成保障房，结果后来大量房源一起上市，整个区域的房价跌了两成，业主们一起去维权，现在“十五五”才刚刚开始，上面要的是稳定，不是猛冲，政策可以走得快，但不能把问题留给后面的人。

有人问这个政策能不能推广，我觉得不太容易，济南起步区是个新地方，地广人稀，财政上也比较灵活，换成老城区这种人口密集的地方，光是拆迁补偿就很麻烦，“全款”听起来干脆，实际上背后有不少盘算，房主愿意少卖十万块钱，换来三个月拿到现金、不用操心过户和贷款这些事，不同的人想法不一样，如果我是那套房子的主人，可能也会试一试，毕竟等半年没结果和马上拿到现钱，哪个更实在是很清楚的。