上海为什么没有一家能打的本土商场？

上海的商业体很多，但是有一个奇怪的现象：没有自己能打的本土商场。

我有一个朋友在华润，她说最近华润与上海市里签署了一批战略合作协议。

华润现在是全面进军上海了，南京西路的地标建筑——华润中心也即将投入使用，从静安寺的晶品购物中心，再到浦东杨思的万象城，苏河湾万象天地、三林万象汇、宝山南大万象城，外环外周浦的新田360，华润已悄悄在上海遍地开花。

过去，华润在上海一直是不太敢布局，直到2018年左右第一个万象城才开起来，还是在吴中路外环边上这么边角料的地方。就是到现在为止，上海以万象命名的建成商场也只有两个。相比之下，很多二线城市都已经有了好几个万象汇万象城了，这不得不说是个有意思的现象。

华润以往在上海的谨慎是有道理的，魔都商场一直是神仙打架，头部基本都是港资+少量新资日资统治。

时间回到香港回归的1997年，港资置地广场入驻南京西路，日资伊势丹入驻南京西路和静安寺，直接设定了上海商业的天花板。

随后二十年，港资引领上海商业，南京西路的久光、恒隆、徐家汇的港汇，新天地一期二期，新世界K11，新鸿基的ifc和iapm、静安寺的嘉里、芮欧，太古汇再到前滩的太古里一期二期。

长达二十年多年的高水平商业运管，导致了两个结果：

首先，上海消费者被宠得厉害，口味很挑。七八年前，深圳的海岸万象城根本不入上海人的眼睛，也就是个中规中矩的商场，审美、牌子，都只能算一般般。

第二个结果：上海本土的商业地产被压制，丧失了模仿学习赶超的可能。

尽管百联徐汇、第一八佰伴、东方商厦、太平洋百货等都曾是响当当的商业体，但终究敌不过港资的大举入侵和消费模式的转型。

2015-2025年，除了川沙百联，百联集团未新增一个大型商业体，还关掉几个。百联财报显示，2020-2023年净利润年均降幅20%以上。

值得一提的是，徐家汇商圈的衰落也是这个时候的事情。

△徐家汇商圈曾经的繁荣，很大程度上是本土商场撑起的：汇金 太平洋、六百、东方商厦、百联，如今可能需要靠港资新鸿基的徐家汇中心才能重新撑起了。 图/木子兮瞿

第三个结果：全国性的商业地产品牌进入上海市场都很谨慎，比如万达资管。在上海最靠近市区的万达广场就是五角场，其他万达广场都在外环外。那个时候华润来上海，估计也很难成功。

但随着时间的推移，本土商业学到了真本事，并且结合中国消费者的需求变化推陈出新，青出于蓝而胜于蓝，华润、万科、印力、中海、龙湖等正是其中的佼佼者，而这些品牌大部分起家于深圳。

01.

万象城和挑剔的上海人

这几年，上海人对于华润和万象城的认知度和好感度快速提升，听说哪个板块要建设一个万象城，居民们都会非常期待，但如果听说家门口建设一个绿地商场，反倒会骂骂咧咧。

这一现象背后，正是深圳和上海在商业资管方面的巨大差距。

绿地是上海本土的央国企，但是上海人都知道，绿地建设的商场没有一个运营的像样的。

实际上，现在的上海，比任何时候都需要像华润这样的本土商业商管，来推动上海城市功能的转型。

△吴中路万象城中规中矩，却越逛越让人喜欢，在其他城市顶流的万象城，被上海人逛成了一个社区商场。图/小云山

这十多年，对上海本土商业而言却是失去的十年。

曾经风光的百联和旗下的东方商厦，早已被消费者抛弃，一些企业有进步，但进步不大，比如陆家嘴集团；更多的则是在原地踏步甚至退步，比如绿地。

上海的民营商业资管，这段时间里也是不思进取，比如爱琴海。

闵行吴中路虹井路口，2019年营业的上海第一个万象城，直到今天人气依然很高：绿化、设施、运营、服务井井有条。

而作为对比，马路斜对面同期开业的爱琴海购物公园则一副半死不活，招商乱七八糟，养护拉垮的样子。

而在此期间，华润万象在上海的第二个商业项目——苏河湾万象天地，主打一个宠物友好与城市更新并举，直接让北上海的中产们crush。

去年他们的C汉堡节，商场里大厅永远是狗头攒动，一二三层全部都是宠物商店，称之为狗狗的人民广场不为过。这家商场甚至清楚地告诉你，哪些餐厅可以带宠物进门用餐，哪些宠物可在外搭区域用餐，也有专门的宠物电梯，有宠物推车可以借，这种宠物友好是真的友好。

华润在此之前还有一个不起眼的小项目，是在陆家嘴的华润时代广场，但整体也不差，弥补了东昌路商圈Lmall和新梅联合广场青黄不接的局面。

去年，华润又依样画葫芦，在浦东轻资产运营了世博天地，同样是人气爆满，停车免费一直继续，各种丰富的餐饮品牌和活动，直接把世博轴的运营水平拉高几个level。

经济下行期的上海人，也正在对万象城系列慢慢上瘾，这种不卖奢侈品、专门服务中产的商场，好逛、干净、动线合理、运营鲜活。

接下来，我们还会看到更多的华润正在接管上海：

华润中心已经建成，静安把南京西路最后一块写字楼地块留给了本土企业，华润也投桃报李，找了蓬皮杜中心的设计者理查德罗杰斯操刀，华润中心外立面金属+玻璃，地下直通13号线2号线和12号线，还未入驻就已成为南京西路最抢眼的存在。

△南京西路的华润中心，有人觉得好看有人觉得难看，但地段是顶级的，三条地铁交汇，图/城市进化论

今年，华润又以244.7亿元摘得浦东后滩+黄浦余庆里地块，创全国总价地王，后滩闲了十几年就要靠华润来拯救。

相比于浦西，浦东可能更需要华润，因为万象系列的高水平运营，恰好可以填补浦东社区商业的短板。

在新杨思，华润拿地计划建设浦东万象城，在三林南，计划于2027年建成万象汇。而浦江镇的欢乐颂，被华润接管后人气也大幅提升。

深圳还诞生了一个华润的模仿者

印力，也就是印象城、印象汇的所有者，虽然没有万象系列的精细化，但学的还是有模有样，在上海稳扎稳打，从南翔印象城

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到三林印象汇再到前湾印象城

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，都算活跃。

02.

为什么上海商管不争气？

华润的大举“入侵”，也折射了上海本土商业资管的尴尬，解放前的南京路上诞生了四大百货（永安、先施、新新、大新），作为中国第一大工商业城市，上海当下竟然找不到一个能打的本土商业资管方，这可以说是一种耻辱。

实话说，上海本土的商管这些年有什么拿得出手的？

复地、绿地、陆家嘴lmall、陆悦天地和96广场，百联集团，都差口气。做得好的也不是没有（静安置业集团改造了吴江路街区，把大悦城做了二次元轻量化改造），但品牌影响力尚未形成全国性覆盖。

那为什么上海的本土商业“不怎么行”？

原因其实比较复杂。

首先就是央企国企主导，市场化机制缺失，创新活力不足。

上海的商业品牌长期由国有资本主导（比如百联集团、比如浦商集团），市场化运作程度较低，在战略决策、人才机制、品牌孵化等方面缺乏灵活性，难以快速响应市场变化。

当然华润也是央企，但深圳的央企和上海的央企是两个基因，前者解放前在香港参与贸易业务，在香港市场摸牌滚打多年，学来的是市场经济的真本事。

实际上，像华润、招商局，这两家巨无霸央企，人家早在解放前就一直从事内地和香港之间的国家级生意，接受的是普通法公司治理机制，比如华润旗下的万象城很早就采用市场化运作机制引入职业经理人团队，并通过REITs等金融工具盘活资产，实现轻杠杆发展。

万科则是一家非常出色的混合所有制企业，有深圳地铁集团这样的国企资本，也有大量的民营资本。

印力则采用基金化运作模式，万科通过有限合伙基金收购印力持股40%，另60%为隐形股东，形成“资本+运营”分离，印力有独立决策权。

上海的本土商业改制，就没有这么彻底：

所有权和经营权没有完全分离，即便是混合所有制企业，其目标往往也不是商业利益最大化和“打造品牌”，而是“完成任务”或比较模糊笼统的“服务城市”。

比如，绿地、百联都由上海国资委控股，决策需多层审批，据说徐汇缤纷城曾因审批拖延流失主力店。而浦商等地方平台公司，商业项目又多为配套住宅开发，缺乏独立品牌孵化能力。

国有资产最大的目标是啥？ 主要是保值增值，避免资产流失嘛，这意味着创新试错空间小，导致商业运营更偏向“物业资产管理”，而非“品牌运营”。

这也意味着在投资成败上没有人愿意最终负责，多做多错，投资往往没有精打细算。

陆家嘴集团要比绿地好一些，毕竟是浦东开发主力军，定位“金融城配套服务商”，商业项目得匹配国际金融中心形象，这倒逼其提升招商标准与运营能力，而且优先拿到了小陆家嘴、前滩等核心地段，基本盘很好。

说白了，陆家嘴集团被肩上的担子所迫，不得不走出伪国企的模式。

设计理念很完美，运营一天世界，这就是绿地缤纷城的特色。

但上述不是上海本土商场唯一的主要原因，因为按照这个逻辑，北京的本土商业地产应该更加拉垮。然而北京好歹也诞生了中粮集团的大悦城、世纪金源、龙湖等一系列全国性的品牌。

上海的本土商业的困境，还有另外一个原因，就是前面说到的港资（外资）压制。

上海就是冒险家的乐园，改革开放后，上海情结的存在和与东南亚在资本上的藕断丝连使得港资、英资、新加坡、日本、泰国、马来西亚等的商业品牌都率先回到上海。

恒隆、新鸿基ifc、太古、凯德、置地、伊势丹梅龙镇、久光，早已占据核心地段与高端消费心智。实际上，上海最高档的天际线--静安寺CBD天际线，就是港资一手打造的。

△上海第一CBD静安寺天际线，基本是港资一手打造的，图/Neuromancer

这就导致一个结果：

上海消费者的口味被调教得很高。

稍稍差了点意思的商场，上海人都会吐槽，举个例子，比如之前开业的漕河泾鑫耀中环live项目，都被吐槽很差，其实放到二线城市甚至北京，这种商业都算是非常能打的。

之前去了改造好的西郊百联，也蛮有特色，但长宁人有了宜家聚荟，因此对这里也是看不上了。更不要说凯德的长宁来福士，古北的高岛屋百货，尚嘉中心，一个比一个高大上。

长宁的例子拿来是为了说明了一点，外资品牌凭借强大的运营能力和品牌号召力，在上海的地商场圈，早早形成了“天花板效应”，本土品牌根本被按在地上摩擦，连模仿学习的机会都没有，就被上海消费者给抛弃了。

当然，这种局面的产生，也是城市更新与土地资源分配机制造成的，上海城市更新过程中，优质地块往往优先引入已成品牌的港资、外资，本土民营企业难以获得核心地段资源。比如复星地产，做的外滩BFC其实挺好的，但除此之外，基本拿不到好的地块。在土地供给上，上海更倾向于“保险牌”，导致了本土品牌成长空间受限。

我们不能说上海的民营经济不活跃，但在商业领域中，优质地段和政策资源确实往往优先向国资倾斜。

你觉得为何上海的本土商业管理和运营方都不太能打？欢迎评论。

来源：易龙城市观UrbanLook