换房只有口头说定？法院：结合背景可推定合意｜借名买房律师解读案例

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上世纪80年代，赵建国与妻子在自家宅基地上建了一号院，含北正房3间、门道1间。

他们育有五名子女：长子赵大山、次子赵二河、三子赵三江、长女赵红梅、次女赵小兰。

1989年，为避免日后分家纠纷，全家签署《分家单》：

一号院分给三子赵三江；

西边新房分给长子赵大山；

街里老房分给次子赵二河。

此后，赵大山、赵二河先后结婚搬离。

但次女赵小兰因车祸高位截瘫，生活无法自理，一直住在一号院。家人还专门为其加装了无障碍设施。

1996年，赵建国用女儿赵小兰的交通事故赔偿款，向同村村民购得二号院。

同年，他安排赵三江搬去二号院居住，赵小兰则继续留在一号院，并由赵小兰向赵三江支付5000元补偿。

此后近二十年，赵建国夫妇与赵小兰共同生活在一号院，直至妻子2012年去世、赵小兰2013年离世。

赵小兰终身未婚、无子女，赵建国作为唯一法定继承人，主张一号院应归其所有。

但赵三江坚决反对，称：

“分家单已将一号院分给我，所谓‘换房’纯属捏造，从未同意，也无协议！”

他还另案起诉，要求确认二号院归其所有，但被法院两审驳回。

理由是：购房协议由父亲签署，无借名买房证据，仅凭居住不能取得产权。

2023年，赵建国提起诉讼，请求确认一号院归其所有。

裁判结果

法院判决：

✅ 一号院房屋归赵建国所有。

法院说理

法院认为，本案核心在于1996年是否存在换房事实。

关键事实包括：

1989年《分家单》明确将一号院分给赵三江；

1996年赵建国购买二号院，资金来源于赵小兰的伤残赔偿款；

购房后，赵三江实际搬入二号院居住至今，赵小兰则留在一号院；

赵建国在购房协议下方手写：“赵小兰和赵三江二人换房，补偿赵三江5000元”；

赵小兰终身残疾、无配偶子女，客观上无法迁居，换房具有现实合理性。

法院指出：

“虽然换房未签订正式协议，但结合分家背景、购房资金来源、实际居住变动及家庭照护需求，足以认定换房事实成立。一号院自此转归赵小兰所有。赵小兰去世后，赵建国作为唯一继承人，依法取得房屋所有权。”

此前相关诉讼已确认：

二号院系赵建国所购，非赵三江财产；

一号院原属家庭共有，经分家+换房，权属已发生转移。

因此，赵建国的确权请求，于法有据。

律师提示

这个案例对农村家庭房产处置有重要启示：

分家单具有法律效力，但可通过后续行为（如换房、赠与）变更权属；

换房无需书面协议，只要能证明合意+履行（如搬迁、补偿、长期居住），法院可依事实推定；

为特殊成员（如残疾子女）安排住房，属于合理家庭安排，司法予以尊重；

农村房产纠纷往往缺乏“标准合同”，但生活逻辑+履行事实+家庭背景，同样是法院认定权属的重要依据。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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