2025年长租公寓年度盘点：政策系统化与金融深化下的行业重塑

引言

2025年，住房租赁行业一片繁荣，向上生长，多个里程碑事件频频落地，政策系统化与金融深化推动行业走向规范发展、资本驱动与生态重塑的新阶段。政策层面，立法监管、制度改革与金融扶持并举，多项关键政策实现落地突破；金融层面，大宗交易活跃、REITs常态化扩募、底层资产多元拓展，不断加速资本循环、商业模式成熟；市场层面，企客差旅、学生宿舍等新赛道崛起，包租模式风险暴露，中介平台持续高增长，市场机制通过奖励与出清，重塑行业竞争生态。2025年，是住房租赁行业从“规模扩张”走向“系统建构”的关键一年，期间的关键节点及事件值得被铭记，下面将从政策类突破、模式类破局、市场类趋势三个方面来盘点回顾。

一、政策类突破

1

我国首部租赁法律条例发布

7月，我国首部《住房租赁条例》正式发布，共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。《条例》的出台填补了住房租赁行业法律空白，也将成为住房租赁行业发展史上重要的里程碑，于2025年9月15日正式施行。（、）

2

上海“商办改住”新政

8月，上海市政府下发了 《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》。《意见》出台之前“商改住”在产权性质、规划用途、部门审批流程上，复杂且不确定性高，《意见》出台后“商改住”区域被管理分成三类区域，对应三种“商改住”要求，“商改住”变为有明确路径、可复制、可落地、风险可控的合法路径，15年的期限内可以全周期按照合同管理并且不用改变产证。本次《意见》是一次制度性得改革，对未来整个上海住房租赁市场格局产生重要影响。（）

3

“新时代城市建设者管理者之家”新规

11月，《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定（试行）》通知正式实施，意味着上海分层保障性租赁住房体系全面纳入规范化管理。“新时代城市建设者管理者之家”是上海市构建的保障性租赁住房体系重要组成部分，主要面向城市一线工作者提供优质居住保障。此次新规主要规范通过保障性租赁住房遴选方式筹措的相关项目，内容涵盖遴选、认定、改造、运营、管理全流程。（）

4

公保合并

12月，上海国有企业租赁住房品牌城方发布重磅公告，旗下8个公寓（原公租房）自2026年1月1日起，将统一按照保障性租赁住房相关政策实施供应管理。这个动作落地标志着“公租房与保租房并轨”改革正式从政策层面进入实际运营阶段。（）

二、模式类破局

1

保障房首次覆盖高端人才公寓

9月，黄浦区首个“商办改住”的保障房项目苏河美欣公寓开业，项目打造成高规格、高品质的服务式公寓，为人才提供230套保障性租赁住房，户型面积从49平studio到183平行政套房等十几种户型可供选择，租金范围从12000-40000元/月不等。苏河美欣公寓落地意味着保租房领域开始覆盖高端服务式公寓，这是完善上海保障房体系的重要一环，是打造核心区域高端人才保障性住房系统的重要转折。（）

2

“先住后付”服务首启“0元住”时代

10月，京东与自如联合推出租房行业首个“先住后付”的金融服务，在自如租房使用京东白条支付除了 0 押金，还可选择延期一个月支付房租。京东和自如此次合作是双方前期提供的“信用免押”服务的基础上再升级，将信用支付的边界进一步延伸，通过信用授权、额度预占、延期支付三大机制实现“0元支付拎包入住”。（）

3

首个C2/C8土地转性R4用地

12月，鼎晖投资6.5亿收购base佰舍苏河项目，收购完成后，项目将依据2025年7月发布的《上海市商务楼宇更新提升实施意见》完成C2/C8兼容R4调规，成为上海商办功能融合首单落地案例。土地转性后，项目合规性更强，未来REITs路径也更加清晰，接下来，base佰舍苏河项目“收购、调规、运营优化、资产证券化”的每一步，都将成为上海存量商办楼宇改造的鲜活样板。（）

4

首个学生宿舍进入REITs底层

1月，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发布拟启动扩募的公告，根据公告披露的信息，这次扩募计划收购位于上海的两个租赁住房项目：“璟耀项目”与“璟博项目”。而其中的璟耀项目，部分楼栋正作为上海纽约大学的学生宿舍在使用。学生公寓作为REITs底层资产的首次亮相，标志着长租公寓资产证券化进入更细分、多元的阶段。（）

三、市场类趋势

1

头部企业转向企客差旅赛道

头部企业通过对企客服务模式的创新与优化，不断提升企业住宿服务的深度与广度。目前，万科泊寓、龙湖冠寓等龙头企业均开通企业租房直通通道，为企业提供短租住宿服务。泊寓满足企业差旅住宿需求及新员工、毕业生集中培训住房需求，通过高性价比的酒店式配套服务、活动场地，提供个性化解决方案。冠寓则为企业量身定制差旅服务，能让员工住的舒适安心。2024年，泊寓全年服务企业客户超5400家，泊寓的客户比例中企业客户占比达45%，相比2023年再提升5%，新增服务企业员工7.6万人，同比提升37%。（）

2

家庭租房需求崛起

在长租公寓领域，家庭型租房在悄悄崛起。2023年全国重点40城租赁成交，35岁以上租客占比超过35%，甚至超过25岁以下租客占比。家庭型租房崛起跟中国家庭结构的变化高度相关，比如单人户家庭、夫妻二人无孩家庭比例的大幅提升，导致住房需求的变革走向分户与小型化，叠加当前经济环境，租房性价比回升，90、00后新生代购房理念的改变，以及租赁市场规模跟品质的快速提升，未来家庭型租赁需求成为一种趋势（）

3

中介平台业绩高增长

今年三季度贝壳财报披露显示，其租房业务持续保持高增长的态势。贝壳租房从2021年11月布局租房赛道，截至2025年9月底在管房源规模已经超过66万套，年均复合增长率高达111.2%，今年三个季度已经超过2024年全年的增长量，增速惊人。从毛利来看，贝壳租赁业务对集团的贡献利润率从2023年的1%、2024年5%，增长至2025年3季度8.7%，同比增长4.3个百分点，而净利润贡献率占比更高，贝壳三季度净利润7.47亿元，租房业务贡献了超过1个亿元，占比超13.4%。得益于省心租的轻资产模式，贝壳租房平台吸金能力可以轻松碾压秉持长期主义重仓持有的公寓运营商们。（）

4

资管化路径两种模式清晰

今年以来，中国租住领域资管化脚步明显加速，多家公寓品牌宣布与资管机构达成合作，从我们整理的近期租住市场资管化案例来看，中国租住资管化路径分化为两种不同模式。一种模式是设立 Pre-REITs 基金，进入退出前融阶段。一种模式是成立“资管+运营一体化专业平台”（Manager of Managers, MOM模式），合作模式贯穿投资、建设、管理、运营及退出，形成完整资管产业链闭环。两种模式的分化主要以轻资产与重资产模式为区别：轻资产市场化公寓运营商主要吸引外资，倾向于成立“资管+运营一体化专业平台”，重资产保租类运营商主要吸引险资，倾向于共同设立“Pre-REITs基金”。（）

5

包租模式暴雷

临近年底，多家长租公寓头部企业被曝出强制清退租客的消息，并且这些公寓是集体性清退多家门店。长租公寓机构化模式主要划分为重资产自持、中资产包租、轻资产托管三类经营模式。中资产包租模式是业主与企业签订长期合约，企业负责装修和出租，赚取租金差，也是俗称的二房东模式。当前住房租赁正处于明确的下行阶段，租金收入持续下降，成本却是刚性兑付，包租模式风险持续加压。随着中资产包租模式频频暴雷，长租公寓商业模式逐渐向轻、重两端转移，采用包租模式的机构数量显著收缩，采用轻资产托管和重资产自持模式的市场占比逐渐提升。（）

—关注同策研究院视频号—

—年报下载—

声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com