明珠广场的辉煌与衰落：商业地标的历史变迁

明珠广场，矗立于海口海秀东路核心地段，作为海南首家引进“地产商业”模式的大型购物中心，这座占地40亩、建筑面积达10万平方米的商业综合体，自2000年9月正式开业起，便以地下二层、地上九层的宏大体量，1200平方米的大型室内透空中厅，以及6000平方米的户外前广场、500个泊车位的后广场，成为彼时海南建筑体量最大、硬件设施最完善的购物中心，深深镌刻进几代海口人的城市记忆。

明珠广场的诞生，恰逢海南商业格局转型升级的关键节点。1988年海南建省办特区后，海口商业中心长期聚焦于博爱路、中山路骑楼片区构成的解放路商圈，友谊商场等国企商场均采用统一进货、统一销售的传统模式。1995年，乐普生商场、生生百货等相继开业，股份制商业企业兴起，海口商业形态迎来初步转型；而明珠广场的横空出世，更是将海口商业格局推向“2.5版本”。

这座由省属国企海南省旅游投资控股集团全资子公司 —— 海南明珠广场投资有限公司于1996年立项、历经四年建设落成的商业体，首创“五个统一”的地产商业运营模式：在统一规划、管理、收银、形象、营销的前提下，兼容出租、联营、售卖和返租多种经营方式，吸纳了众多品牌名店与本土强势资本，虽在规模和模式上实现突破，但仍存在业态同质化、整体规模相对有限等时代局限。

鼎盛时期的明珠广场，是海口商业当之无愧的“C位”，更是海秀东路这条商业金街的核心地标。负一层11000平方米的万福隆超市，作为海南规模最大的仓储式超市，单店业绩连续五年稳居海南同行之首，“购物到万福隆”成为海口市民的消费共识；一楼金银珠宝、化妆品卖场规模居海南首位，肯德基明珠店翻座率与业绩更是位列华南区第一、全国第二；二至五楼的服饰、亲子游乐、数码家电、文化图书业态一应俱全，创新书店旗下的“E时代超市”和文化超市，更是海南同品类中的标杆。2003年，明珠广场日均客流量达3.5万人，相当于海口前五名百货商场客流总和，日均每平方米客流密度全市第一；2005年12月，首届海南创新手机交易博览会在此开幕，创下手机日销7000台的纪录，震撼全岛手机市场。那时的海秀东路，便是海口人心中无可替代的市中心。

繁华背后，暗流早已涌动。2004年，明珠广场三楼、六楼、七楼相继因抵债被拍卖，此事更牵涉出海南最大金融贪腐案 —— 中国银行海南省分行原副行长覃志新利用职权牵线搭桥、收受贿赂50万元，成为明珠广场发展的首个转折点。2010年2月，一场惊天盗窃案再度让明珠广场成为焦点，两名嫌疑人藏匿商场卫生间天花板伺机作案，撬开一楼多家珠宝店柜台，盗走金银珠宝500余件、手机16部，涉案价值超123万元，全城哗然。

此后数年间，明珠广场部分楼层多次挂牌拍卖，产权逐渐分散，为后续经营困境埋下了致命伏笔。

进入2010年代，海口商业格局迈入“3.0版本”，上邦百汇城、日月广场、万达广场等“航母式”商业综合体相继开业，这些新地标凭借更现代化的设施、更丰富的业态和更便捷的停车条件，对明珠广场形成全方位冲击。

而明珠广场自身的硬伤也日益凸显：规划的地下停车场部分被改作商场使用，剩余区域动线不畅、停车难问题突出；商场内休息场所匮乏，业态调整滞后于消费需求，服务未能与时俱进，人气就此逐步下滑，昔日荣光不再。2022年，明珠广场第七层房产历经多次流拍，评估价大幅下调至8939万余元仍无人问津，成为其发展低谷的真实写照。

但这座承载着海口人记忆的老牌商业体，从未停下转型的脚步。自2018年起，明珠广场便开启业态优化与空间升级，海南本土老牌老爸茶正方华、旺豪超市、王者天创等品牌的入驻，为其注入全新活力 —— 其中正方华老爸茶入驻四楼后，凭借新派体验成为商场人气打卡点，带动周边魅KTV、萌宝乐园形成客流聚集区，成为明珠广场的“流量密码”。

海南明珠广场投资有限公司总经理助理黄俊图曾表示，明珠广场地处海秀商圈核心，坐拥海口中心区主干道的稳定人流量与深厚文化底蕴，这是其独有的核心优势。

2025年，恰逢开业25周年，明珠广场迎来全方位焕新升级，以“新福利、新活动、新场景、新业态”四大维度，朝着“美好社区生活购物中心”的定位全速迈进。

场内启动分层改造：二楼东区2000平方米升级为“女性生活馆”，引入国际一线美妆、设计师轻奢服饰与健康轻食；三楼规划3000平方米亲子主题区域，打造室内儿童游乐中心、高端母婴用品集合店与亲子互动工坊；全楼新增免费便民伞、应急医药箱、手机充电等10项便民服务，完善母婴室、无障碍通道等设施，并引入智慧化管理系统提升服务效率。

场外则打造占地5000平方米的“明珠夜市”，集结50余家特色小吃、30个文创手作展位及10处休闲娱乐设施，填补周边三公里夜间消费空白，预计日均接待客流突破5000人次。

与此同时，明珠广场强化社区服务功能，每月举办邻里市集、亲子主题活动，每季度开展大型社区公益讲座，计划三年内实现周边三公里社区居民覆盖率提升至85%，打造市民的“第二生活客厅”。

焕新升级后，不少老海口专程回来打卡，感慨“小时候逛明珠的热闹又回来了，不仅环境变舒服了，还多了好多接地气的烟火气，逛上半天都不觉得累”。年轻市民也直言“没想到老牌商场能改得这么贴合年轻人的喜好，老爸茶配夜市，周末又多了个好去处”。

如今的明珠广场，依旧屹立在海秀东路，静静见证着海口商业的迭代变迁。从2000年开业时的万众瞩目，到巅峰时期的人潮涌动，再到低谷期的艰难探索，直至如今的焕新重生，这座商业地标早已超越了购物场所的定义，成为海口城市发展的鲜活缩影 —— 它藏着海南商业从传统到现代的转型轨迹，映着海口城市消费的升级变迁，更承载着几代人的青春与记忆。

在海口人均商业面积已超一线城市的当下，明珠广场的故事仍在继续，它以在地化、多元化的转型路径，在自贸港建设的时代背景下，探索着老牌商业体的新生之路，而这份属于海口的商业记忆，也将在时代浪潮中，继续书写新的篇章。