北京
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01
朝阳，作为全北京配套和资源最均衡的区县，从来都不缺好的板块。
像奶西、东坝、酒仙桥，板块素质一个比一个顶。近两年又激活了太阳宫、松榆里等绝版板块，这样的好地，全北京都找不出几个。
然而，朝阳楼市，已经从“买板块”，进化到了“买产品”。
为什么？因为在当下的行情里，热门板块只能托底，唯有产品力才能让项目拔尖。
对此，我仔细考察了朝阳的多个新盘，发现一个共同的现象是，所有新盘的本地客属性越来越重，来自板块内部的置换和改善需求比例越来越高，有的占比甚至高达60%。
所以在这种情况下，像2023年以前那样，买房人全北京的去看房买板块的外溢需求，已经大大弱化了。
反而是基于板块内部考量，细化到具体产品的购买决策，才是客户最看重的。
02
“房子是用来住的”，无论哪一个板块，只要是真正的好房子，自然会被客户留意、购买。
比如，当前朝阳最为火爆的朝阳北路（朝青板块），有四大神盘坐镇：璞樾、紫京宸园、保利朝观天珺、金茂满曜。
▲一条朝阳北路，串联起了国贸、运河、望京三大CBD。四大神盘同享配套，同为6号线、22号线地铁盘，且均为高端改善产品，产品均聚焦150-160㎡，显示各开发商对于此板块认知的高度一致。图为保利朝观天珺区位图。
于是，八仙过海，各显神通，一项产品力的大比拼，开幕了！
这其中，朝观天珺应该是对产品最上心的——其户型设计亮点，堪称顶配，139㎡和157㎡户型，是同面积段户型的佼佼者。
▲朝观天珺139㎡户型图。这一个户型是经典四叶草布局，能够有效的保护每个卧室的隐私；
厨房居中，与餐厅客厅在一条直线上，整屋的通风、采光都很好；
▲图为139㎡户型样板间实景图。
客厅面宽5.5米，主卧270度视野开阔采光好，且是双套房设计，带独立家政间和玄关，得房率高达99%，堪称四房中的顶配......
而除了139㎡户型，更让人叫绝的，是157㎡户型，做出了全北京罕见的配置：
0.5的窗墙比，让整个室内的光线跳舞，3.15米的层高，解放室内压抑感，北向落地窗改造的咖啡角，能放下全套手冲设备，还有四处场景的高定奢石.....
▲朝观天珺157㎡户型图。当时我见到这个户型的时候，还不以为意，定睛一看，才默然顿悟，这个157平四居户型，是我目前看过最具生活质感的户型，同面积段可以说没有对手。
为什么这么说呢？因为它足有六大创新点，这不是炫技，而是精准拆解新生代家庭的多维需求。
第一，这一个户型，做出了北京150㎡面积段，唯一南向四面宽，宽度约有15米，这通常只在200㎡以上的户型才能看到。
如此巨大的面宽，使得整个室内的采光发挥到极致，而业主对外的视野景观，也达到极致——南侧俯瞰小区园林景观，北侧则是超级大的绿地公园，可以同时把朝青的璀璨尽收眼底。
▲图为157㎡户型样板间实景图。
我们知道，北京是北方城市，阳光资源非常稀缺，这也是为什么北京没有深圳上海那么多超高层的核心原因。而宽约15米的四面宽，客厅与三卧室皆朝南采光，可以给家人足够的阳光，让家人真正生活在阳光下。
第二，当我们仔细审视这个户型，会意识到，这是当前朝阳北路唯一南北三通透的商品房户型。
▲南北通透，是评判一个户型好坏的基本条件。市场上绝大多数的新盘只能做到客餐厨南北通透，但朝观天珺却直接在这个基础上连升两级，做到了南北三通透
那么，卧室南北通透有什么好处呢？不只是采光更为亮堂，还有更便捷的室内自然通风：夏天的时候，可以开着窗直接在卧室里纳凉，任由穿堂风轻抚身躯；冬天的时候，在卫生间里洗浴，卫生间的水汽都能尽快消散，室内会更快干爽......
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