保利海淀豪宅，未定名先拿证

文/北京进深 徐迪

2026年首个纯新盘亮相！

1月26日，保利海淀半壁店项目西区03地块取证。

项目备案名为瑞璟佳苑。

推广案名还没出来，有消息称3月份才能官宣。

首批为北排4栋楼共78套，准售面积13869㎡，拟售均价12.6万元/㎡。

面积段136/166/201/208㎡平层；少量顶复，建面约271/207㎡。

1号楼5层，两个单元共20套。建面约136㎡/140㎡，均价11.04万-13.22万/㎡；

2号楼5层，三个单元共60套。建面约165㎡，均价11.25万-13.22万/㎡；

3号楼5层，两个单元共16套。顶复建面270/277㎡，均价13.97万-14.7万/㎡；平层建面约199/202/208㎡，均价12.14万-13.74万/㎡；

4号楼4层，两个单元共12套。顶复建面270/277㎡，均价14.03万-13.76万/㎡；平层建面约199/202/208㎡，均价12.57万-13.92万/㎡。

项目建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率1.43。

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。

分为东西两区，总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

东区在两排楼之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的四方景观亭。

西区间距实在没有太大发挥空间，还要留出消防通道，只做了个圆形的景观廊架，造型还挺别致的，大约是风水上有什么讲究。

赠送方面，看平面图是没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗。

并且不像宝山双子做成大尺度L型的，预测是客厅没有，南向两个卧室各有一段。

楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型。

今年5月底，保利发展和北京建工地产组成联合体，以45.45亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块。

6月19日，项目公司成立，注册资本即拿地金额。

保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

北京建工和保利是老搭档，双方曾合作开发过顺义星宸和煦、朝阳和光煦境、大兴和悦春风等项目，大部分都是保利主导操盘。

在海淀，双方合作了嘉华天珺。它是今年海淀最早入市的新盘，但却没能抓住先手优势，取证已经10个月，销售情况一直不温不火。

在传统销售旺季金九银十，嘉华天珺的成交却滑至冰点。9月，网签量下降到了个位数，网签8套；10月，仅网签了2套。

目前网签累计216套，与其开盘海报上322套的数字还有差距。

全盘去化率16%左右，网签金额总计18.91亿元，约为地价款（89.01亿元）的21%。

作为保利目前在北京货值最大的项目，嘉华天珺是李红亮最关注的项目。

今年3月，李红亮才接任保利北京总经理一职。在此之前，他是保利发展职工监事，也是董事会办公室副总经理（主持工作）。

今年42岁的李红亮，擅长资本运作，又有投资开发、带兵打仗的经验，在保利发展董事长刘平看来，是北京“新帅”最恰当的人选。

有消息称，保利海淀半壁店地块要做成北京首个实景开盘的项目。

所以拿地8个月才取得预售许可证，并且到现在案名还未官宣。

除了精心打磨设计，主要因为还是半壁店地块自身的特殊性——限高问题。

最终的设计方案，大部分楼栋都突破了15米限高，地上楼层数做到5层。

或许因为“实景开盘”的决策，项目的合作方北京建工地产已经有了退出意向。

“实景开盘”，差不多拿地一年后全是投入，产生不了一点现金流入。

这样的投入产出比，也确实不是一般房企能跟得了的。

去年10月23日，项目总平图公示期结束当天，半壁店地块的开发主体北京慧海常筑置业有限公司登记了一条股权出质登记信息。

出质人是北京建工地产，股权数额136,050万元，加上此前出质的300万元，刚好对应注册资本的30%。

全部出质给了保利（北京）房地产开发有限公司。