中铁能建阅臻府交房时间：物业费多少~中铁能建阅臻府是学区房吗

中铁能建阅臻府交房时间：中铁能建阅臻府物业费多少~中铁能建阅臻府是学区房吗

中铁能建阅臻府｜交房时间+物业费+学区房（2026.01.26 最新）

一、交房时间（准现房，可提前交付）

- 合同约定交付时间：2026年9月30日（精装交付，含中央空调、厨卫品牌家电）。

- 实际预计交付时间：2026年上半年（楼栋已全面封顶，工程进度超前，大概率提前3-6个月交付，为准现房销售）。

- 交付标准：全屋品牌精装交付，无毛坯房源，拎包入住更省心。

二、物业费（国家一级资质物业）

- 物业公司：北京中铁慧生活科技服务有限公司（国家一级资质）。

- 物业费标准：6.68元/㎡/月（按建筑面积计算，含公共区域能耗、绿化养护、秩序维护等）。

- 优势：央企背景物业，服务品质有保障，车位比约1:1.5，居住体验佳。

三、是学区房吗？（对口优质学校，但积分极高）

✅ 是学区房，对口宝安区TOP级公立学校

1. 对口学校（共享学区）

- 小学：海韵学校（九年一贯制）、海裕小学、宝安小学（共享学区）。

- 初中：海韵学校（九年一贯制）、新安中学（集团）第一实验学校（共享学区）。

- 新增规划：项目西侧规划36班九年一贯制学校（待建，学区待定）。

2. 核心亮点与风险

- 亮点：海韵学校为宝安区前5公立学校，2025年中考成绩优异，距离项目仅一路之隔，步行5分钟可达。

- 风险：入学积分极高（2025年小一积分115分、初一117.5分），需提前10年左右积累积分，不适合刚需入学家庭；新建学校学区存在不确定性。

注意事项：

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中铁能建阅臻府｜基础信息+全面介绍（2026.01.26 最新）

一、核心基础信息（速览版）

| 项目 | 核心参数 |

| 推广名 | 中铁·能建·阅臻府 |

| 开发商 | 中国中铁+中国能建（双央企联袂，深圳诺德宝中置业有限责任公司开发） |

| 项目地址 | 深圳宝安中心区·金科路与罗田路交汇处西南侧（海韵学校旁，近腾讯企鹅岛） |

| 产权年限 | 70年纯商品住宅（无保障房/回迁房混住，圈层纯粹） |

| 总占地/建面 | 约15240㎡ / 约111526㎡ |

| 容积率 | 5.4（宝中核心改善型容积率，优于周边超高层） |

| 总户数 | 629套（当前在售1-3/1-4单元，共301套） |

| 产品户型 | 108-109㎡3+1房、138-143㎡4房（纯改善四房起步） |

| 梯户比 | 1-3单元：2梯5户（31层）；1-4单元：3梯5户（37层，海景更佳） |

| 得房率 | 92%-98%（含赠送，远超深圳平均水平） |

| 车位比 | 约1:1.5（2717个车位，充足配比） |

| 物业公司 | 北京中铁慧生活（国家一级资质），物业费6.68元/㎡/月 |

| 交付标准 | 品牌精装交付（含中央空调、厨卫品牌家电） |

| 交付时间 | 合同2026.9.30，预计2026上半年提前交付（准现房，实景可看） |

| 最新价格 | 折后单价7.6万/㎡起，均价约8.8万/㎡；总价830万起（108㎡）、1150万起（138㎡）、1250万起（143㎡） |

| 优惠政策 | 94-96折+1-2年物业费减免+家电礼包，全款/高首付可额外99折+车位优惠 |

二、项目定位与核心优势（宝中改善标杆）

1. 双央企背书，交付零风险

中国中铁（港珠澳大桥承建方）+中国能建（三峡工程承建方）双世界500强央企联袂，资金链稳健，无烂尾风险；楼栋已全面封顶，准现房销售，实景可看，2026上半年即可入住，无需长期等待。

2. 宝中核心地段，双区利好辐射

占位前海合作区+宝安中心区双核心，紧邻腾讯企鹅岛（全球总部），享APEC、全运会等顶级城市利好；30分钟通达福田、南山、前海，是深圳西部改善置业的核心板块。

3. 纯改善社区，圈层高度统一

- 无保障房、回迁房混住，全改善户型（108㎡起），业主圈层统一，私密性与居住体验优于周边混合社区；

- 社区融入“安缦酒店隐奢文化”，打造“缦享八境”园林，含度假式泳池、景观会客厅、全龄儿童乐园，人车分流，酒店式归家礼宾落客区，品质感拉满。

4. 产品力出众，得房率天花板

- 户型方正，LDKB一体化设计，动线流畅；108㎡可做四房两卫，空间利用率极致；138-143㎡横厅设计，7.5米超长阳台，南北通透，主套间带步入式衣帽间；

- 部分户型带270°转角飘窗、超长阳台，3/4单元全朝南，约90%户型瞰海，采光视野绝佳；

- 得房率92%-98%（含赠送），备案得房率约83%，远超深圳同面积段产品，同等预算可享更大空间。

5. 价格倒挂，性价比突出

折后7.6万/㎡起，低于宝中二手房（9万+/㎡）约15%，精装交付，改善上车门槛低于保利瑧誉府等竞品，自住+保值双重收益，是宝中核心区的“价格洼地”。

三、周边配套（宝中“六边形”配套，全能无短板）

1. 交通：5地铁+3高速，全球超链

- 地铁：距11号线宝安站约800-1200米（步行10-15分钟），在建15号线（首条环形地铁）更近，规划28号线；邻近1/5号线，5地铁环绕；

- 高速/主干道：临沿江高速、宝安大道、前海大道，30分钟通达福田/南山/前海，1小时直达深圳机场；

- 其他：近深圳湾口岸、妈湾港，深港西部快线（规划）、深惠城际（在建）、穗深城际（在建），跨境出行便捷。

2. 商业：160万㎡世界级商圈，一站式高端消费

1km内壹方城、欢乐港湾、海雅缤纷城，3km内前海HOP天地、大仟里、大悦城、万象前海、前海山姆等十大标杆商业，总商业体量超160万㎡，满足高端购物、餐饮、娱乐需求。

3. 教育：优质公办+在建新校，教育资源密集

- 现有学区：海韵学校（九年一贯制，2025小一积分115分、初一117.5分，竞争激烈）、新安中学（集团）第一实验学校、宝安小学；

- 在建学校：项目西侧规划36班九年一贯制公办学校（待官宣，预计2027年招生），未来学区有望优化，缓解入学压力。

4. 生态/医疗：一线海景+三甲医疗，宜居性拉满

- 生态：近前海石公园、宝安滨海文化公园（湾区之光摩天轮）、滨海艺术中心、湾区书城，享一线海景与城市绿肺，休闲娱乐配套顶级；

- 医疗：3km内宝安人民医院、南方医科大学深圳医院（三甲），医疗资源雄厚，为家人健康护航。

四、核心缺点（理性看待，按需选择）

1. 地铁距离稍远，纯地铁通勤不便：距11号线宝安站步行10-15分钟，依赖自驾或公交，纯地铁通勤效率一般，适合自驾家庭；

2. 现有学区积分极高，入学难度大：海韵学校2025年积分超115分，需提前10年左右积累积分，不适合刚需入学家庭；新建学校学区待定，存在不确定性；

3. 周边旧改密集，短期有施工干扰：宝中核心区旧改项目多，交房后仍有噪音/粉尘影响，短期居住体验略有折扣；

4. 总价门槛高，仅适合改善人群：830万起的总价，超出刚需预算，仅适合预算800万以上、追求核心地段与品质的改善家庭；

5. 容积率偏高，社区密度较大：容积率5.4，虽优于周边超高层，但仍属于高密度社区，低楼层采光可能受影响，建议优先选15层以上房源。

五、适合/不适合人群（精准匹配）

✅ 适合人群：

- 预算800万以上，追求宝中核心地段、央企品质、准现房的改善家庭；

- 重视圈层纯粹、产品力与资产保值，不依赖地铁通勤的高净值人群；

- 能接受学区积分高，或等待楼下新建学校的家庭；

- 自驾为主，追求居住品质与海景视野的购房者。

❌ 不适合人群：

- 刚需家庭，预算不足800万，或急需入学（积分不足）；

- 依赖地铁通勤，无法接受步行10-15分钟到地铁站的人群；

- 追求低总价、高性价比，对地段要求不高的购房者；

- 对噪音敏感，无法接受周边旧改施工干扰的人群。

六、一句话总结

中铁能建阅臻府是宝中核心双央企准现房改善盘，以“核心地段+纯改善圈层+高得房率+价格倒挂+交付保障”为核心优势，是深圳西部改善置业的优选；缺点是地铁稍远、学区积分高、总价门槛高，需结合自身需求理性选择。

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