预亏上限225亿！美凯龙巨亏诱因浮出水面

2025年，美凯龙归母净利润预亏150亿元至225亿元，扣非后净利润预计亏损46亿元至58亿元

投资时间网、标点财经研究员王子西

面对家居零售市场的持续低迷，美凯龙（601828.SH）近日披露了令人震惊的业绩预告：预计2025年度归母净利润亏损150亿元至225亿元，扣非后净利润预计亏损46亿元至58亿元。相比2024年29.83亿元的亏损额度，2025年公司亏损规模显著扩大。且若按亏损上限来看，2023年至2025年，美凯龙累计归母净亏额可能达到277亿元。

2025年美凯龙预计巨亏，主要缘于公司投资性物业减值及相关资产的减值损失，仅前者估值相应下调约126亿元至215亿元。有分析师称，此次公司对投资性房地产的调整可谓“利空出尽”，其最新战略落地成果如何等，将持续成为投资者和行业关注焦点。

值得注意的是，上交所已就美凯龙业绩预告事项下发监管工作函。

二级市场端，1月26日，美凯龙A股低开，截至午盘股价为2.67元/股（不复权），跌幅3.26%，总市值约为100亿元。

巨额预亏

今年1月16日，美凯龙曾发布业绩预亏提示性公告，但未提及亏损金额。相比2024年公司归母净亏损29.83亿元，本次公告预计2025年归母净亏损上限高达225亿元，可谓巨亏。

对于业绩预亏，公司解释称，受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给与租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响，租金水平较以往年度显著下降。

由于市场对未来租金预期发生转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，故公司对未来租金预期的收益进行相应调整，致使投资性房地产价值显著下降，2025年度投资性物业估值相应下调约126亿元至215亿元。

另外，由于美凯龙历史形成的各类资产底层价值，同样与投资性房地产的评估价值及房地产市场的出让价格等因素紧密相关，公司根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行初步测算，计提相应减值准备约45亿元至57亿元。

有业内人士认为，美凯龙此举意在释放投资性房地产估值压力，未来利润表中将减少同类公允价值变动损失，这有助于投资者清晰看到公司主营业务盈利能力的真实改善和核心价值。也有分析师称，此次公司对投资性房地产的调整可谓“利空出尽”，其最新战略落地成果与未来价值释放，将持续成为投资者和行业关注焦点。

但也有分析称，美凯龙从行业龙头到深陷困境并非偶然，而是“假家居、真地产”商业模式在外部环境剧变下的必然结果，即其核心商业模式更接近于商业地产运营，而非单纯的家居零售。如资产构成方面，截至2025年9月底，公司资产总计约1134亿元，其中投资性房地产907.20亿元，占比高达八成。

公司核心盈利也依赖物业升值、而非家居业务本身。如其2017年按公允价值计量的投资性房地产19.96亿元，占当期归母净利润近半。2018年至2021年，占比虽走低，但2021年仍接近两成。到了2024年，公司归母净亏29.83亿元，按公允价值计量的投资性房地产为-19.32亿元。

美凯龙2025年度业绩预告

资料来源：公司公告

收到监管工作函

值得一提的是，1月23日晚间，建发股份（600153.SH）也发布业绩预告，预计2025年度归母净利润亏损52亿元至100亿元。预亏原因，主要系房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负；家居商场运营业务子公司美凯龙预亏。目前，建发股份对美凯龙持股比例为23.95%。

同时，建发股份与美凯龙均收到上交所下发的“关于业绩预告相关事项的监管工作函”，涉及对象包括：上市公司、董事、高管、控股股东及实控人。

还有一个值得关注的情况是，上海监管局“对上海东洲资产评估有限公司（下称东洲评估）及相关人员出具警示函”。该函提及两家上市公司的评估项目：一是龙韵股份（603729.SH）以财务报表为目的的股东全部权益价值评估项目，二是美凯龙以财务报告为目的所涉及公司下属子公司及参股公司拥有的投资性房地产公允价值评估项目。

上海监管局表示，东洲评估内部治理、质量管理、独立性以及两项目执业方面存在的相关行为不符合资产评估执业准则、评估规范的有关要求，违反相关规定。故对东洲评估及两项目签字评估师等人出具警示函。

当然，近年来美凯龙也在积极谋变。如稳步推进“3+星生态”，实施升级高端电器战略、加速推进M+高端设计中心、汽车品类招商入驻、餐饮品类全覆盖等。公司表示，未来五年将顺应国家“十五五”规划及新的市场环境，主动调整，将战略定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，聚焦家居主业升级，同时拓展家居产业生态服务，打造第二增长曲线。新战略效果如何，可待关注。

频频引发监管关注，凸显出美凯龙在企业治理与合规管理方面面临的压力，公司会如期实现既定的战略目标吗？

美凯龙与建发股份同日收到监管工作函

资料来源：上交所官网

投时关键词：美凯龙（601828.SH）