上海城市更新进行时：万家灯火将更暖，城市未来更可期

2100亿投资落地，上海4万户家庭迎来“新家”倒计时

从“拆改留”到“留改拆”，上海城市更新理念悄然巨变

投资2100亿，惠及4万户：解读上海城市更新的民生账本

59个项目，2100亿投资！上海城市更新进入快车道

近期上海城市更新的进程，牵动了许多市民的心。这不是简单的拆除与重建，而是一场关乎城市未来与万家灯火的系统性工程。根据公开信息，上海在“十四五”期间规划了“两旧一村”改造，其中城中村改造是重中之重。

一项来自2025年10月上海市城中村改造项目招商推介会的数据，清晰描绘了这幅图景的规模。全市已推出59个亟待改造的城中村项目，这些项目的前期投资总额，达到了惊人的2100亿元。这笔巨资投入，预计将直接拉动建安投资约1600亿元，而最关键的，是它将惠及超过4万户家庭。这些家庭的生活环境，将因此发生根本性的改变。这组数字背后，是实实在在的民生温度与发展力度。

与过去“大拆大建”的印象不同，上海目前的城市更新，核心逻辑已经发生了深刻转变。官方口径中反复强调的“留改拆并举，以保留保护为主”，成为指导方针。这意味着，一刀切的推平重建不再是首选，如何留住城市记忆、延续社区脉络，与改善居住条件同样重要。这种理念的升级，让更新工作更精细，也更具挑战性。

例如，位于青浦区的蟠龙“城中村”改造项目，就是一个典型案例。它没有将原有的江南古镇风貌彻底抹去，而是选择了保护性开发的路径。项目在保留蟠龙古镇原有肌理和历史建筑的基础上，进行功能升级和环境重塑，将其与现代化的虹桥国际商务区融为一体。最终，这里既能看到小桥流水的传统意境，也能享受到国际化的商业与休闲配套。这种模式，实现了文化传承、民生改善与区域价值提升的多赢。

上海的目标十分明确：到2026年底，要全面启动这些城中村地块的整体改造；而到2027年，则要基本完成关键的征收动迁工作。清晰的时间表，传递出政府推动这项工作的决心与节奏感。这不是遥遥无期的蓝图，而是正在按计划推进的民生实事。

在浦东新区，城市更新的力度尤为显著。作为上海经济发展的龙头，浦东的改造任务也最为繁重。全区已被认定的城中村改造项目多达27个，数量约占全市的四分之一。为了高效推进这项工作，浦东在一些项目中试点“房票”制度，并搭建了“浦易达”这样的智能化服务平台，旨在让补偿安置的流程更透明、更便捷。据统计，浦东的改造计划将让约2.2万户居民受益。改造后释放出的宝贵土地资源，也将为浦东的产业发展提供新的空间。

另一个值得关注的区域是宝山区的淞南镇。根据相关规划，淞南镇正抓住“大吴淞”地区整体转型的契机，积极推动集体土地收储和现代化产业社区的建设。比如，江杨南路沿线的地块动迁工作，就与规划中的淞南公园等重大生态项目紧密衔接。未来的淞南，有望告别旧貌，形成一个集生态、居住与产业功能于一体的新兴板块。

而青浦区的凤溪社区改造项目，因其创新的模式曾获得央视等主流媒体的关注报道。这个项目引入了大型央企合作，探索“城市更新+产城融合”的新路径。它不仅着眼于改善居民的住房条件，还提前规划了产业导入和社区商业配套，甚至探索通过不动产投资信托基金等金融工具，为项目的长期运营提供可持续的资金支持。这为全国同类项目提供了一个可参考的“样板间”。

所有这些项目的推进，都建立在坚实的法治与政策基础之上。上海的相关法规明确，旧城区改建这类项目，必须充分尊重居民意愿。通常，需要获得90%以上的被征收户同意，项目才能启动；而最终的签约生效比例，也不能低于80%。在实际操作中，像普陀区的一些项目，甚至将签约比例要求提高到了85%以上。这从根本上保障了居民的知情权、参与权和决定权，确保更新改造是民心所向。

在补偿安置方案上，政策也体现了对历史遗留问题的照顾和对居民选择权的尊重。对于居住条件特别困难的旧式里弄房屋，有“套型面积补贴”政策，每证可以增加一定面积的补贴，切实减轻居民的购房压力。全市推广的“房票”安置方式，给予居民用补偿权益兑换特定商品房的选择，这有助于满足多样化需求，同时也促进了房地产市场库存的消化。当然，选择“房票”完全是自愿行为，传统的货币补偿或产权调换（安置房）方式依然并行，确保居民可以根据自身情况做出最优选择。

如此大规模的城市更新，资金从哪里来？这是一个无法回避的现实问题。上海的模式是“政府引导、市场运作、公众参与”。除了财政投入，国家层面的政策性银行提供了专项借款，确保资金足额保障；多家商业银行也推出了覆盖拆迁安置、开发建设到居民购房按揭的全链条金融服务。这种多方聚力的金融支持体系，有效分散了风险，让改造工作能够行稳致远，避免了因资金问题而停滞。

回过头看，上海的城市更新能稳步推进，其成功经验可能不仅仅在于投入了巨额资金。更深层的原因，或许在于始终贯穿其中的“人民城市”理念。改造的最终目的，是为了让生活在这里的人更幸福。因此，我们看到危旧房改造与小梁薄板房屋解困计划同步实施，确保最困难的群体优先得到关怀；我们看到更新不止于住宅，还延伸到社区层面，比如在宝山淞南的规划中，就强调利用更新腾出的空间，建设“15分钟社区生活圈”，配套养老、托幼、医疗和便民商业设施。