对比日本楼市，我们有哪些不同？楼市转折点出现之前，有三大信号

未来几年，有些房子还有机会再创新高，但对另一部分房子来说，别说升值，能不能顺利出手都是个未知数。

楼市从2021年到现在，四年半的时间里，全国商品房销售额比高点跌去一半，一二线城市房价跌了20%-30%，不少三四线直接腰斩。

房地产的转折点到底在哪？我研究了最近几年的楼市数据，发现三大信号已经若隐若现。

参考日本楼市，我们有哪些不同？

一提到我们的楼市，很多人就爱拿日本楼市类比，觉得咱们会不会重蹈“失去三十年”的覆辙。

说实话，相似点确实有，比如都经历了猛烈的政策调控和资产价格深度调整，后续回暖都靠核心都市圈发力。

但咱得搞清楚，不一样的地方才是关键。

先说说相似之处的核心逻辑：不管哪个国家，长期房价的底牌都是人口和经济增长预期。

日本当年回暖，靠的就是人口往东京等核心都市圈集中，再加上高端产业撑着收入回升。

这一点和咱们现在真有点像，2025年12月上海新房价格已经环比上涨0.2%，北京二手房成交量创近9个月新高，核心城市的韧性一下就显出来了。

但咱的优势是日本当年想都不敢想的：首先是14亿人的超大规模市场，就算城镇化率已经到了67.89%，每年还有1000多万人进城，这都是实打实的住房需求。

其次是财政政策托底的力度，日本当年土地私有，政府想调控都没抓手，咱这边土地国有，缺房就供地、库存多就停供，还能稳稳控制利率调整节奏，不会像日本那样一下加息把市场砸崩。

更重要的是，咱家庭储蓄率有34%，平均每个家庭有10万+备用金，就算暂时失业，扛几个月月供没问题，这抗风险能力比当年日本家庭强多了。

所以真不用过度焦虑，重点看接下来这三个明确信号就行。

信号一：核心城市优质房先回暖，普涨时代彻底翻篇

第一个信号，就是核心城市优质房源成交持续回暖，但千万别误会，这不是普涨，是结构性上涨。

简单说就是好房子越来越吃香，差房子越来越难卖。

2025年全国新房成交还在跌，但一线二手房已经稳住了，深圳、上海更是逆势上涨。

尤其是顶豪市场和改善型房源，热度直接拉满，北京、上海120平米以上的大户型成交占比都超30%了，这就是市场回暖的先头部队啊。

为啥是优质房先动？很简单，现在大家买房都理性了，不再像以前那样闭着眼抢房。

只有那些靠近产业核心区、带优质学区、配套成熟的房子，才有人愿意买单。

信号二：收入稳了、债务松了，大家才敢买房

第二个信号更关键：居民收入预期回升、债务压力要持续缓解。

咱得明白，买房本质就是个负债行为，超8成人都要贷款，要是收入没谱、每个月都被房贷压得喘不过气，谁还敢下手？

2025年的数据已经很能说明问题了：全国居民人均可支配收入实际增长5.0%，农村居民增速还比城镇高；居民杠杆率从之前的高点降到了60.4%，偿债收入比也回到了2017年的水平。

等你身边人都觉得工作稳定了，敢涨薪了，提前还贷的人少了，甚至开始主动咨询房贷了，这就是楼市要回暖的重要信号。

毕竟买房不是买白菜，得有长期稳定的收入托底才行，这才是楼市回暖的核心底气。

信号三：政策要见效果，不是光喊口号

第三个信号，是政策落地见效，尤其是核心城市的供给端优化。2025年一线都在松绑限购，北京五环外不限套数，深圳多个区全面放开，还有收存转保、房票安置这些去库存政策。

但咱得记住，光有政策不行，得看到实际效果才算数。

从最新数据看，效果已经开始显现了：北京新政出台后，12月底的新房和二手房日均网签量，比新政前分别增长了72.8%和37.4%；

成都、杭州这些强二线城市，二手房成交量都已经是新房的2-3倍了，靠自身的产业和人口吸引力就能支撑市场。

这说明政策不是白出的，只要精准发力，就能慢慢激活市场信心。

其实这三个信号本质上是相互关联的：收入改善了才会有购房需求，需求起来了才会带动房价和成交量，而政策就是催化剂。

现在市场还处在试探期，大家都在慢慢观察，不会像以前那样疯狂入场。

这里必须再强调一句：就算这三个信号都出现，也别想着所有房子都能涨。那些人口持续流出、产业空心化的三四线城市，就算短期因为政策刺激小涨一下，长期还是会阴跌。

只有人口持续流入、有优质产业支撑的核心城市，还有核心城市里的优质房源，才有可能突破前期高点。

现在的楼市，早就不是“买啥都涨”的年代了，选对城市、选对房子比什么都重要。

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