北京买房：理清思路，购房建议1784

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

如果开始收房产税了，您觉得北京房价跌多少？我一直在考虑这个问题，因为持有成本是所有耐用品最重要的保值因素。汽车如果每年征收1万块的财产税，那我相信很多人就打车或骑车了，买车的少了车价就会降，以20万的车来说至少要降5万元以上。

以股票来说，如果开征资产税，哪怕是1%，我相信股市也会暴跌的。印象是前些日子好像说要征收黄金持有税了，如果征收的话也会跌吧？但我只是讨论房子

A：

1、如果开征房产税，那就参考美国各地的房价高低吧，受房产税率的影响很大。

2、我的观点是，可以把房产税的数额，看作当地无风险理财的收益，以存款和国债为准。比如说美国加州一套50万美元的房子，税率1%就是每年5000美元。

那如果当地无风险理财的收益率是5%，这5000美元对应的就是10万美元。这套房如果不收房产税，其价值就是60万美元。而如果当地无风险或平均理财收益率是2%，那5000美元对应25万美元，这套房如果不交税了，用不了多久就会涨到75万美元。

3、我的观点如下，业主们既然要交税，那就等于是收入的损失，其对应的投资本金就会体现在房价上。而想买房的也必定考虑了房产税，他们要提前想好这笔钱的出处，要预留出投资本金，其价值也自然体现在房价上了。

北京假定是一套500万的房，如果某天开始征收每年1万的房产税，那现在国债的利率是1.7%，对应1万就是60万左右。那如果开征了，这套房会逐步降到540万左右。因为买房的要预留出能挣到1万的资本金，也就会从房价中减去。

4、总之吧，其他的您说的汽车股票黄金我都不懂。但我知道财富不会凭空出现和消失，价值更不以任何人的意愿所涨跌，大多数的时候都是转移而已。用文言文解释就是：背着抱着一边儿沉，都是朝三暮四的玩意儿。

二

Q:

我家是老北京，三里河的，崇文。目前是亲戚家在水道子的房要卖，以前教育局的公房，50平，我画了个简易户型图，基本都是南向，没装修，对外价格据说是7万一平，但据说中介也不好给估价，只高不低，您认为应该市场价多少？买下的话是否合适？

A：

1、崇文三里河儿，现在是桥湾儿地铁站吧？那儿有教育局的宿舍区，这我还真不知道。

2、您这套房只能说看着户型没什么问题，但现实中大概率有硬伤，至少是瑕疵，否则不至于7万一平吧？

比如是否临街有噪音？是否为顶层底层？是否采光有遮挡等等。再有就是最好实测一下朝向，因为南城的小胡同儿净是斜的，尤其是前门外这种曾经河道纵横的地方，胡同就未必是正向了。再加上如果不是大规模的宿舍区，而是就几栋小楼，那当年见缝插针盖的就更未必是正南了。

3、另外我没明白，怎么叫“中介不好估计，只高不低”啊？什么意思？中介不可能不好估计，实在没有参照物都可以用租金来反推售价。

只高不低，是说7万的价格低于市场价是吗？只能说如果房子没有硬伤，那7万的价格肯定低于了。但有硬伤就得一房一议了，表面的便宜未必真的合适。

仅供参考。

三

Q:

您说朝阳的租金高，但我算了算我现在住的房子好像也不高啊，安慧里很普通的老小区，**部的房改房，80平三居室，如果卖的话大概500多万吧，租的话楼下的同样户型跟我家差不多的装修，才租了8000块钱，减掉物业费和供暖费一年3000块钱吧。

中介收走好像1万多点，那一年最多收8万多点，租金回报率也就是1.5%，跟存银行没什么差距吧？

A：

1、您这房算是陈经纶嘉铭的学区房，虽然溢价不太高但也是有的，所以租金就不算高了呗。因为租客是用不上学位的，自然也就不付租金。可学区的价值又确实存在，所以就体现在房价中了，也因此造成了租金收益率的偏低。

2、不过说实话，您家楼下这套房租8000也不太对，偏低。我认为是您这500多万的估值偏高了，否则租售比不至于达到600多。但这无所谓，反正也不卖，管他什么计算数值呢。

3、如果真的是1.5%收益率，那肯定是跟存银行没区别啊。但我认为您算的不太对，一般就算有溢价，那怎么也得在1.7%左右，甚至更高点儿。

仅供参考。

四

Q:

我是问我家亲戚的情况，情况是小两口两边都是独生子女，我外甥女家拆迁了一次，给房两个两居，住一套租一套。女婿那边是拆迁两次，现在四套房，两套自住两套出租。房子都在五环附近，单价基本上都在3万多块钱，因为我家也住附近。

问题是现在女婿想卖掉两套甚至三套房，不住的都想卖掉，就认为房价会一直跌，现在不卖以后就更不值钱了。作为我外甥女是没主意的，但老家儿都不想卖，这都是宅基地换的，如果不换楼房的话谁会卖？也都盖了平房出租呢，换成楼房也不应该卖。而且我认为北京不至于一直跌，但我也不知道说什么

A：

1、这种事儿外人说什么都没用，亲爹妈说话都不一定管用，只能是看自己的判断了。都是成年人了，别人否定自己的认知是很难接受的。所以要是我就不劝了，不支持，不反对。

2、我也认为北京房价不会再跌什么。但这没什么意义，想唱涨的有多少理由，对应唱跌的就有多少理由，而且还更加数据详实+有理论基础。这在中国已经争论了30多年了，唱涨的一次辩论都没赢过，每次都是空军占优势。

3、所以我认为您劝不劝的意义不大，或许还被人家怼的无言以对呢，何必找这不痛快呢？反正要是我就不劝，过好自己的日子就得了，尊重人家的认知和选择吧。

仅供参考。

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