北京“东西海朝”二手房靠什么成为“流量担当”？

尽管北京楼市整体进入调整期，但市场分化显著，部分二手房源仍展现出强劲的韧性。综合多家中介机构提供的成交情况，东城、西城、海淀、朝阳四个核心城区，都出现持续活跃的二手房小区。其中包括西城区的荣丰2008、东城区的望坛新苑、海淀区的上地东里、朝阳区的芍药居北里等标志性楼盘。

综合来看，从西城的小户型“神盘”到东城刚入市的稀缺二手房，从海淀带有优质教育资源房源到朝阳的刚需大盘，作为“流量红盘”并非偶然，而是精准击中了当前市场的核心诉求，其背后有着清晰的“硬核”价值逻辑。

西城小户型200多万元就能“上车”

荣丰2008。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 摄

西城成交流量当数荣丰2008，二手房的销售逻辑就是“低门槛”。

荣丰2008始建于2001年，总建筑面积达到34.56万平方米，直到2008年才全部建成入住。小区约有5645户，由17栋楼组成，与周围楼盘相比，最大的特点是小户型、低总价，这也是其换手率高企的主要原因。

事实上，荣丰2008的交易量连年持续霸榜。综合机构数据，近一年其看房人数超过6800人，是周边远见名苑、朗琴园等小区看房人数的2倍。为此，荣丰2008周边也聚集了不少二手房门店。其居高不下的人气也引起了其他区域经纪人的羡慕，“一年到头，只买卖荣丰2008的房子就可以了。不用像我们这样东奔西跑。”附近的马连道中介门店一位经纪人如是说。

荣丰2008小户型居多，户型面积为19平方米至60平方米左右的开间，其中二三十平方米的房源最多。此外，荣丰2008还包括约160平方米的大三居，不过这种产品相对较少。

从挂牌价来看，目前200多万元就可“上车”。据经纪人小张介绍，该小区最大特点是流通性好，这也是西城除了平房、半地下房源外，总价最低的楼盘，小区换手率高，成交节奏快。

荣丰2008提供了“低总价西城门票”，吸引了部分为了西城户口以及预算有限的年轻购房者。其中包括一部分在金融街上班的年轻白领。不过，荣丰2008的弊端是住户多，物业管理一直被诟病。

排在西城流量第二位次的是裕中西里、裕中东里，这是20世纪80年代以及90年代的房子，属于“德胜学区”，三帆中学附属小学就在裕中西里小区内。虽然“多校划片”政策下存在调剂风险，但仍没有让家长们止步。当前挂牌均价在13万元/平方米左右，三四十平方米不带电梯的一居室，总价最低在600万元以下。

裕中西里、裕中东里，位于北二环与北三环之间，交通便利，附近有地铁8号线、10号线、12号线。再加上医疗等公共配套，是西城二手房中的“全能型”选手。而其缺点就是房子比较老。

东城二环边稀缺次新房受宠

2025年东城流量盘当属望坛新苑。其地处南二环边，距离永定门外地铁站约200米，是北京核心区体量最大的棚改项目，总住户超过5000户。

望坛新苑于2023年竣工交付，2024年底陆续有房源上市交易。从房源来看，涵盖50多平方米的一居、64和81平方米的两居、95和109平方米三居，所有房源均为精装修交付。目前，挂牌均价约为8万元/平方米，从房源来看，两居室占比较大。尽管望坛新苑属于回迁安置房，但房屋性质仍然是商品房。值得一提的是，望坛新苑和高端项目天坛府相邻，后者目前的挂牌均价为12万元/平方米。

刘女士在2025年初也去看过两次望坛新苑。据她介绍，当时周末看房的人很多，一套房会有两三组的看房者。“有的房子没有人住过，是开发商刚交房的样子。精装修，拎包就能入住。位置好、房源新是望坛新苑最大优势，与周边众多房龄超过20年的房源相比，望坛新苑还是很有吸引力的。”

作为东城区稀缺的次新房源，望坛新苑吸引了很多希望在内城买到房龄相对较新房子的改善客户。不过，最终刘女士还是放弃了，她觉得南北朝向两居户型的采光并不好，而且社区环境还是无法与真正的商品房社区相比。

排在东城区流量第二位的是新景家园东区、广渠家园，新景家园东区坐落于崇文门商圈——北京内城最繁华、配套最成熟的区域之一。小区包含17栋板塔结合建筑，典型户型涵盖58平方米一居至98平方米三居。目前的挂牌均价是9.7万元/平方米。

广渠家园是具备便捷交通和内城便利生活小区的代表。其紧邻广渠门外大街和地铁7号线。目前房源挂牌均价为7.5万元/平方米，相比崇文门等核心区域，价格更具“亲和力”。

可以看到，东城区有内城不可复制的区位、成熟便利的生活氛围，还有新入市的新房带动居住品质提升，吸引着部分改善需求。

海淀教育、产业支撑“老破小”交易

上地东里。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 摄

上地东里、育新花园成为海淀的流量楼盘。购房者目标极其清晰：要么为教育，要么为工作通勤。

其中，上地东里虽然是海淀区的普通老旧小区，楼栋数多，居住密度大，但价格却不低。目前挂牌价超过10万元/平方米，近一年带看人数超过4000人，无论是挂牌价格、挂牌量，还是看房人数都远远领先区域内的其他小区。

上地东里户型面积跨度大，主力户型为59-73平方米两居及三居室。上地东里有着优质的教育资源，包括上地实验小学和上地实验学校，此外，上地东里地处中关村软件园辐射区，聚集了众多互联网巨头，不仅有住房需求，还有较强的支付能力。不过，上地东里的缺陷也很明显，是典型的“老破小”社区。

据经纪人小冯介绍，小区房源的流通性很好、成交活跃，基本上都是没有电梯的板楼，个别单元有外挂电梯。购房者中，既有为了孩子上学方便的家长，也有在附近大厂工作的人。

育新花园有着大型社区的综合优势。共有50多栋楼、5000多户，是一个高校教师住宅社区，最初的业主以高校教职工为主。小区紧邻地铁8号线育新站，出行方便，作为大型社区，周边商业配套完善。而且社区自带“育新学校”，从小学到高中十二年制。对于注重教育连贯性、避免小升初“折腾”的家庭而言，吸引力较大，目前挂牌均价为6.7万元/平方米。

朝阳大型社区主打性价比及通勤方便

芍药居北里、弘善家园、农光里是朝阳流量较高的楼盘。它们均非高端次新房，而是性价比更高的二手房，满足刚需上车、职住平衡和成熟生活等多元需求。

芍药居北里位于东北四环内，是一个大型社区，总户数超过1.2万，在售房源超过200套，近一年的看房人数超过万人，无论是挂牌量还是成交量都在芍药居区域居前列。近一个月来看，二三居房源成交较多。

芍药居北里地理位置优越，周边生活配套设施完善。区域内有中国人民大学附属中学朝阳学校小学部，除了郊区家长在此置换外，还承接了大量在望京工作的年轻白领的刚需置业需求。芍药居北里性价比突出，住宅产品涵盖38-145平方米户型，二手房挂牌均价6.7万元/平方米。

对于芍药居北里，据经纪人小李介绍，芍药居北里是公房、经济适用房社区，无法与商品房社区相比，不过小区近两年一直在进行环境改造。

弘善家园是包括经济适用房、安置房及商品房的大型混合社区，总户数超过1.2万，户型以中小型为主，总价控制得当，是东二环至东三环区域内难得的“上车盘”。目前的挂牌均价为3.9万元/平方米，一居室总价不到200万元。

该小区有着便捷的通勤优势。业主罗先生表示，他在这里居住快20年了，以前想过换房，但比较之下发现，在北京很难找到性价比这么高、到哪去都方便的社区。

农光里同样是成熟地段的小区，其位于东三环劲松CBD辐射区。社区规模较大，虽房龄相对较老，但一居在200万左右就能“上车”。目前挂牌均价为4.9万元/平方米，吸引了许多在周边工作、注重生活便利性的购房者。

朝阳区流量盘凭借总价、通勤、配套上的某一项或多项突出优势，击中了北京刚需和改善群体的务实需求。

对于2025年北京二手房市场，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近七成二手住宅成交总价在500万元以下，市场“刚需刚改”特征显著。

通过上述小区可以清晰地看到，当购房逻辑日益回归居住本质时，拥有不可复制的“硬核”要素，无论是带有教育资源、稀缺房源属性，还是性价比高，都构成了资产流动性的“护城河”。在刚需刚改成主流的交易背景下，保持活跃的小区正是精准回应了市场的真实诉求。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 吴兴发