大三里屯蓝图露出一角

张雅楠/文

2026年1月21日，三里屯太古里北区，爱马仕的面纱正式揭下，并计划在春季开业。此前一个月，路易威登、迪奥和蒂芙尼的独立店铺已经亮灯。

这些品牌不再位于封闭的商场内部，而是以独立的建筑形态出现。它们的外立面具有极高的辨识度，店内提供的产品和服务也更为丰富。至此，继SKP与国贸商城后，北京高奢商业版图迎来了第三位重量级玩家。

过去，三里屯太古里给人的印象是年轻和潮流，如今引入顶级奢侈品矩阵，潮流和高奢能否共存？如此复杂的业态组合将呈现怎样的商业图景？

三里屯太古里总经理马泽丹分享了一幅大三里屯迭代的蓝图。在这张图里，大三里屯北接使馆区和亮马河，南连新工体，中间从南至北包含先锋区、跨界文化社区、高端商业旗舰以及被称为北区北的城市更新项目，整体对标的是伦敦的国王十字街区、东京的表参道这样的世界级文化创意区域。

目前的三里屯太古里由南区、西区和北区组成。南区通过连廊与西区相接，被定义为先锋区。南区与北区并不直接相连，中间隔着一条三里屯西街，西街两侧分布着3.3大厦、那里花园（改造中）和三联书店等其他业主方，穿过这片跨界文化社区便是三里屯太古里北区的高端商业旗舰区域和北区北城市更新项目。

在这样复杂的地理环境中运营商业项目，需要运营方具备前瞻性的定位和招商能力，还需要区域统筹能力，以使客流在不同板块间自然流动。

北区如今的高端呈现，并非一蹴而就，它在很大程度上是时间沉淀的结果。

北区的建筑以独栋为主，格局开阔。现在来看，独立的建筑形态和相对低密度的街区氛围很适合打造有质感的商业空间。但在很长一段时间里，这种建筑形态与品牌的市场策略并不匹配，彼时国际奢侈品牌拓展市场时，更侧重于增加门店数量，开设一二百平方米的精品店是主流做法。投资数千平方米的独立旗舰店不是普遍的选择。

由于难以找到需要如此大面积独栋空间的租户，三里屯太古里曾将部分独栋建筑分割，楼上区域改为餐饮或配套。长期以来，相比南区，北区热度不算太高，高端定位也未能完整落地。

转变的契机在最近几年逐渐出现。中国的奢侈品消费群体在快速扩大，且需求日益多元化。消费范围从核心的皮具、成衣，扩展到鞋履、配饰、家居、宠物用品等。奢侈品牌的核心任务也从单纯销售产品，进化为讲述完整的美学故事和构建深度的客户关系。这就需要更具表现力的物理空间来承载。

于是，那些曾因面积过大显得有些尴尬的独栋建筑的价值被重新发现。这场升级，可以看作是空间特质与市场演进的一次汇合。

和成都太古里相比，三里屯太古里的规划风格并不那么统一和突出。马泽丹认为，正是因为缺少严格的风貌限制，品牌在这里获得了更大的设计自由度。无论是苹果旗舰店标志性的玻璃立方体，还是其他注重现代感和光影效果的店铺设计，都能找到自己的表达方式。

这次北区的焕新，各品牌都花费了数年时间打磨，在外立面的形态、材质和光影处理上做出了诸多探索。三里屯太古里与政府沟通配合，基于城市更新的政策导向和建设国际消费中心城市的目标，相关部门也给予了这次改造充分的空间和支持。

当北区被顶级奢侈品牌的巨幅橱窗和华丽外立面重新定义，是否会让它与氛围更为轻松活跃的南区和西区产生割裂，这是广受关注的现实问题。

三里屯太古里的策略体现在对商业生态的层次构建上。餐饮是基础的纽带，更精细的布局则放在了北区地下一层的招商和公共空间的营造中。

北区地下一层引入了诺乐（源自藏区的牦牛绒品牌）、Naza（运用非遗手工布料的设计品牌）、45R、梵几，以及老字号富华斋饽饽铺等店铺。这些品牌大多具有独特的故事性和设计感，价格区间更广，店铺陈设也更个性化。它们缓冲了高奢区域的质感，也有助于与南区的潮流消费形成更平滑的过渡。

因此，会有顾客觉得北区的地下一层很好逛。这种评价指向的是发现的乐趣和风格的多样性。这些中型或小型店铺，软化了大体量旗舰店可能带来的压迫感，保留了街区应有的探索性和闲适感。

马泽丹希望消费者在这里感受到的，不仅是国际大牌，还有不同层次品牌组合所呈现的多元生活方式。这些较小的店铺通常更新周期更快，能为街区持续注入新鲜感。

三里屯太古里一直以引入众多首店而闻名。但在实际操作中，团队对这个标签保持着清醒的认识。一个新兴品牌能否在当地客群中扎根并实现可持续运营，需要超越新鲜的专业评估。在当前供应链高度灵活、社交媒体传播迅速的背景下，创立新品牌并开设门店的门槛看似降低了，但品牌的生命周期也可能变短。

因此，在选择品牌时，三里屯太古里团队侧重于考察品牌内核的坚实度、商业模式的可持续性，以及是否具有独特的人文或设计价值。例如，引入诺乐也包含着对其所代表的特定地域文化与手工艺传承的关注。

正如太古地产零售业务董事韩置所言，在商业的领域里，每一次突破和创新都离不开一种“无中生有”的能力，它不是一种凭空的想象，而是在看似成熟的市场中发掘没有被满足的一些需求，在常规的商业逻辑之外，创造出了一些超越预期的价值。

北区的升级改造，是大三里屯发展构想中的一环。这个构想超出了单个商业项目的范畴，成为北京建设国际消费中心城市、朝阳区作为主承载区的区域规划的一部分。

因此，当被问及与周边商业的关系时，马泽丹多次强调，希望周边的商业项目能够找到差异化的竞争优势，共同提升整个商圈的热度。许多品牌在开店时都习惯自称三里屯太古里店，有些甚至不是太古里的租户。马泽丹对这种表述是接受，甚至欢迎的。

大三里屯的目标是构建一个更具包容性的城市客厅，不止于零售，还可以包括文化展览、艺术活动或公共休憩空间。使馆区的环境，也为这种国际化、多元化的构想提供了背景。

放眼国际，无论是日本的表参道还是韩国的清潭洞，其商业的魅力在于由独栋旗舰店、城市综合体，以及背街小巷里的设计师品牌、咖啡馆、餐厅、画廊、书店等共同构成的充满发现乐趣的商业生态。

从这个角度看，南区和北区在物理上的分散，实际上拉大了空间的维度，为业态和品牌的丰富度创造了更多可能。马泽丹对三里屯太古里和周边项目的期许，实际上是在构想一片商业雨林，而不是独自成为一棵大树。

（作者 张雅楠）

免责声明：本文观点仅代表作者本人，供参考、交流，不构成任何建议。

张雅楠

不动产运营报道部主任