2026北京买房：“纯住宅”还是“商住融合”？

这两天，拆哥在盘2026年的供地计划时发现，新供地中除了市场传统看好的纯粹的住宅地块之外，“商住融合”地块也渐渐成为主流供应。

在供地结构持续优化、职住平衡成为政策导向下，纯居住与商住融合该怎么选？我们不妨从近期几个代表性地块说起。

先看看3、4月份计划要入市的平西府地块，纯R2二类居住用地，无商业混合，它代表着市场上越来越明显的“居住纯粹性”需求。

2025年底由中建智地+未来城联合体 以 21.143亿元拍下。先看几个关键数据：

占地3.59公顷，容积率2.5，限高60米，地上建面约6.18万㎡；

需配建500㎡社区管理服务用房，后续社区基础服务更完善；

旁边橡树湾期房6万左右，附近的公园悦府均价5.8元 /㎡，区域次新二手房4.5-5.5万元/㎡，项目预计可能买5.5-6.5万元/㎡。

这块地最突出的价值，我觉得有三层：

第一，是交通闭环。除了地铁8号线直达海淀、朝阳核心区，周边还有京藏高速、北清路等主干道，自驾通勤也顺畅。

对于在海淀上班的年轻人来说，这里是“价格洼地+通勤高地”

第二，纯住宅用地，居住纯粹性高。

现在很多地块都是“住宅+商业+办公”打包，看起来配套多了，但实际住起来杂乱。

这块地纯粹做住宅，社区氛围会更整齐，对于真正想买来自住的人来说，是个加分项。

第三，位置实在，挨着8号线平西府站，还有地铁上盖。

2025年底，地铁站上盖的 “小站公园” 商业体开业。

作为北京首个非标社区商业，开业就爆火。里面有宜家北方首店，还有亲子空间、咖啡市集，每周都有邻里活动，区域反馈不错。

住在附近的粉丝说“终于有地方遛弯、买杯咖啡坐坐了”，这种成熟商业对地块溢价的带动很直接。

地铁上盖的商业，运营一到位，对居住便利性是实实在在的提升，确实带动了区域的活动感。

值得一提的是，地块西侧的TBD云集中心，是典型的“混合用地踩坑”案例。

这块地是以写字楼为主的F2混合用地，整个项目里六十几套商办和三十几套住宅规划在一起，居住氛围被稀释。

2026年1月最新数据，TBD云集中心二手房均价只有39584元 /㎡。7月之前还能稳住4.2 /㎡左右，8月突然断崖式下跌，10月同比跌幅直接冲到20.13%，相当于一年时间每平跌了近5000元。

住宅和办公混在一起，居住体验折扣，写字楼空置率高，商业也没起来，整个项目显得有点“破落”。

不过同样计划一季度入市的上地0702地块，给出了“商住融合”的新解法：不是混一块，而是 纯宅地+纯公建用地分开布局。

2025年底，海开以84.56亿拿下海淀上地0702地块，住宅楼面价约6.96万元/㎡。

它的规划很有意思：两块纯宅地，一块纯公建 F3 用地，宅地和公建是分开列的，不是搅在一块。

宅地容积率 2.2、限高30米，建面分别是4.8和4.4万㎡，预计会做6-10层左右的精致洋房，保证居住的私密性；

公建部分则规划了13.23万㎡商业综合体，正好补了上地板块商业薄弱的短板，算是把 “融合” 的优势做出来了。

0702宗地的核心优势也很明确：

约1公里左右就是中关村软件园和地铁13号线清河站，自带13.23万㎡商业综合体，能实现“15分钟生活圈”。

属于五环外的最强学区--上地学区，北边还规划了由北京101中学承办的十二年一贯制学校，这是实实在在的教育资源。

拆哥之前文章中算过，0702实际楼面价达到了9.66万/平。

昌平2026年开局这几块地，各有看点。未来的关键是，看看开发商能不能把“纯住宅”与“商住融合”这些优势真的落到产品上，最终赢的那个把“居住体验”当真事儿做的项目。

这几块新地的更多产品细节，拆哥会继续关注，想更多了解加信 menglin_2019 ，1v1给您一手最新资料。