中海地产，闪电战泡汤了

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利润王中海地产，又创了一个新纪录。

1月21日，北京规自委发布了通州九棵树FZX-0302-6017地块报规图。

怎么又公示？之前不是发过嘛！花姐很是惊愕。

去年12月23日，这块地曾公示过首版报规图。按照时间推算，现在应该是通告反馈意见才对。

花姐反复查询，确认中海九棵树项目重新公示了一版报规图，图纸有改动，依然有7个工作日公示期。

这种两次报规的做法，在北京楼市十分罕见。

至少传递出两个信号：

1、对原版报规图的调整幅度较大。如果只是微调，无须第二次公示，只在通告反馈意见时，将最终版直接公布即可；

2、第二次公示报规图，又需要花费7个工作日，等于重走一遍流程，导致开发时间，至少要延后一个月。

以中海地产在2025年11月27日拿地计算，时间已经过去近两个月。

这个速度，令中海地产没了闪电战的优势，只能算是按正常节奏推进。

为什么中海地产的这张报规图，非得要搞个“二进宫”？

它可是一家身经百战的央企地产商。中海九棵树项目的设计单位也很牛——中国建筑标准设计研究院。

把大门的面子做足

一个楼盘，大门是面子。

九棵树6027地块不大，占地约2.47万㎡，规划建筑面积约5.44万平米。但拥有好的门面，也是必要的。

新版报规图在东大门和会所上，花了大功夫。

1、原版图纸景观大门和邻里中心是分开的；新版图的景观大门，通过架构和邻里中心相连，形成一个有机的整体，出入口分开；

2、新版图纸上，大门两侧增设了景墙，沿九棵树中路南北排开，甚至做了退线处理，十分气派；

3、减少了风雨连廊，让2#南面更为清爽，没有遮挡之忧；

4、下沉庭院西面缩小了点，将消防楼栋做了优化；

5、配套楼从原来的东西向，变成南北走向。

综合来看，新版方案的大门与会所，更和谐，更一体化。

首层架空层大挪移

好房子政策里，有一个重要指标：首层架空层。

6027地块也不例外。

最初，它把首层架空层设在西北角、三个单元；但新版改了位置，将2个单元首层架空层移至东北角，1个单元首层变成邻里中心。

这个新设计，带来两个改变：

1、减少架空层面积，把部分变成更实用的邻里中心。但，由于建筑总高度未变，15层45米、18层54米，花姐推测，它的架空层只有3米；

2、将首层架空层和邻里中心东移之后，与南面的大门、邻里中心、下沉庭院等，形成了一套完整的生活体系。

这一调整，让整个设计方案得到了升华。

疏散楼梯被大改

新旧两版图纸，还有有个很隐蔽的变化：疏散楼梯有了大改动。不仔细看，很难发现这点。

大致涉及三类疏散梯：

1、地下疏散楼梯

原版图纸中，绝大部分单元门旁边，设有地下疏散楼梯。但，它有一个弊端，有点影响美观，业主进出门，碍眼。

新版图纸有了改观，将部分楼梯改到楼栋的侧面了。

2、下沉庭院楼梯

将下沉庭院的楼梯，变了一个方向。原因是，联通风雨连廊一并取消之后，将楼梯变成南北走向，节约了庭院空间。

3、屋面楼梯

新版的1#和5#的屋顶，各增加了一个楼梯。

这是消防规范的需要：

“ 建筑高度大于27m、不大于54m，且每层仅设置1部疏散楼梯的住宅单元，户门的耐火完整性不应低于1.00h，疏散楼梯应通至屋面”、“多个单元的住宅建筑中，通至屋面的疏散楼梯，应能通过屋面连通”。

1#和5#各自只有1个单元，它们分别需要与2#和4#（都是18层）的顶层屋面连通。

换句话说，就是1#和5#需要在屋面各自增加三层楼梯：15层、17层和18层。

毕竟，消防人命关天，马虎不得。

权益退线没有退让

聊完6027地块新图之变后，花姐来看下中海九棵树项目的不变之处。

它的户型大小，没有任何改变：72平米、86平米、96平米和118平米。

此外，花姐本以为，新图纸会将北排建筑的退线拉大一点，减少北面的6016地块权益退线。

但，中海地产并没有这么做，而是尽可能让6027做到完美，其退线主要来自两个方向：

1、东面，退线20米，约退线0.21万平米。

原因是：按照出让文件，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

2、北面，分别退线10.86米、22.32米和15.34米；约退线0.3万平米。

原因是：北面6016地块为一块未出让的纯居住用地，南北地块应设权益退线。

根据6017地块的图纸，花姐推测出6016地块的退线距离，从西到东，分别为38.94米、9米和34.46米，沿九棵树中路西侧道路大概率也须退线20米。

如此一来，6017和6016地块的实际容积率分别约为2.7和3.3——土地文件上的容积率分别为2.2和2.4。

从退线的角度看，6016地块是很吃亏的，占地2.11公顷，规划建面5.06万平米，上市没有时间表。

实际上，这两宗地曾有一起出让的想法。

拿地文件显示，若6016、6017地块二级建设单位为同一主体，地下可通过 FZX-0302-UG01区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为-3.5米到-12米。

花姐大胆做个预测：未来，6016地块上市后，也可能由中海地产摘得，只不过，容积率可能会调低。