高人预测：再过10年，二三十层的高层住宅，或将面临3个难题

前言

2034年，第一批高层住宅将集中迈入30年房龄大关。

电梯更换费动辄千万、消防云梯够不着17层以上、开发商因算不过账拒绝拆迁已成定局。

谁来承担这笔天价维修费？拆迁梦碎后资产归零？

编辑：倏禹

维修费成天价

这20年里，大家习惯了电梯一按就到、窗边一看就是景的日子，可很少有人把房子当成一台会老化的机器。机器总有报废的一天，电梯、管网、外墙保温层，这些玩意儿都有寿命。

电梯一般用个15到20年就得大修甚至换新，一部电梯的造价几十万是常态。更别提外墙，那层保温层就像人的皮肤，老了就会开裂、脱落，修起来还得搭架子、上吊篮，高空作业的费用比多层住宅高出两三倍。

算笔账就知道多疼了。一栋30层的楼，想把电梯、外立面、消防管线全更新一遍，费用可能得上千万，摊到每户头上就是几万甚至十几万。很多家庭根本扛不住这笔突然砸下来的账单。

更尴尬的是，早期交的维修基金标准不高，这么多年修修补补，早就见底了。想让业主再掏钱？没那么容易。

按照规定，动用基金得“双三分之二同意”，低层的不想出电梯钱，高层的不想出外墙钱，一来二去，项目就卡在“差几票”上。

结果就是，小病拖成大病，大病最后没法医。有些小区的电梯三天两头坏，零件都配不到，大家只能爬楼梯。这不仅仅是钱的问题，更是人心散了。

物业账目不透明，大家互不信任，最后谁也不愿带头出钱修。眼看着房子一天天变老，除了发愁，似乎别无他法。

消防隐患难除

比修不起更可怕的，是安全问题。高层住宅最大的隐患就是消防。现在的常规消防云梯，有效高度一般在50米左右，也就是大概17层以下。

再高的楼层，一旦着火，主要靠楼内疏散和自救。现实情况往往更糟，不少老小区的消防栓没水、喷淋失效、防火门关不上，通道里还堆满了杂物和电动车。

高层建筑有个很要命的特点，叫“烟囱效应”。火灾发生时，烟气、火焰顺着楼梯、井道往上窜的速度极快。

试想一下，二三十层的高度，跑下来得多长时间？这对年轻人都是体能极限，更别提老人和小孩了。那是一种什么样的绝望？楼道里满是浓烟，视线模糊，喉咙被烟熏得生疼，脚下却还要不停挪动，每一步都在和死神抢时间。

这几年，国务院和各地都在搞高层建筑重大火灾风险隐患排查整治，这说明什么？说明风险已经摆在那了。外墙的保温材料很多是易燃的，虽然国家明令禁止新建项目使用，但存量的量太大，改不过来。

这些隐患就像一颗颗定时炸弹，平时不显山不露水，一旦引爆，就是大事。而且高层住的人多，一栋楼几百上千人，真要出事，疏散、救援、安置都是大场面，社会影响极其恶劣。

拆迁梦彻底碎

很多人买高层，心里其实还存着一个念头：“大不了以后拆迁，还能赚一波。”但这想法，可能越来越不现实了。核心原因就两个字：没钱。开发商是做生意的，不是慈善家。

现在很多高层的容积率已经很高了，拆了重建，能多盖多少？收益极其有限。算上拆迁补偿、过渡安置、施工成本、融资成本，一算下来，开发商往往是“不赔就不错”，根本没动力接盘。

再看看政策风向。住建部早就发了文，要严格控制老城区拆迁规模，防止大拆大建。这意味着国家层面也不鼓励这种推倒重来的模式，更倾向于“微改造”。

刷刷外墙、修修电梯、搞搞绿化，这就完事了。对于那些指望拆迁暴富的人来说，这无疑是个坏消息。更何况，谈判也是个死结。

一栋30层的楼，几百户人家，有人要钱，有人要房，有人嫌安置地太远，有人嫌过渡期太长。只要有一部分人坚决不同意，整个项目就得卡住。

放眼望去，香港、新加坡那些高层，因为法律制度不一样，强制定期验楼、强制维修，日子还过得去。但内地目前主要靠业主表决，这中间的协调难度可想而知。

未来，除了极少数核心地段的黄金楼盘，绝大多数老旧高层只能进入“修修补补”的漫长岁月，等待自然折旧。

社区生态恶化

当维修成为无底洞，拆迁又遥遥无期时，会发生什么？中产开始撤离。面对天价的维修账单和日益恶化的居住环境，有能力的家庭会选择卖房走人，去换那些楼龄短、物业好、密度低的新房或者低密度住宅。

这就形成了一个“阶层过滤”：中产阶级搬走了，剩下的是那些想卖卖不掉、或者没钱搬走的高龄、低收入人群。

这种人口结构的改变是致命的。社区活力下降，物业费收缴困难，维修基金更是无人问津。房子越老，越没人愿意接盘，价格自然就扛不住。

这不仅是资产贬值的问题，更可能形成隐形的城市伤疤——一个个设施老化、人口混杂的“高层贫民窟”。

这听起来很残酷，但却是经济规律使然。那些曾经代表“城市新生活”的高楼，可能会在短短几十年内，从香饽饽变成烫手山芋。

所以，如果你手里还攥着这种老高层，或者正准备买，最好多长个心眼。看看维修基金还剩多少，物业靠不靠谱，邻居们是不是还在为几百块钱吵架。

别等到电梯停运、墙面脱落的那一天，才发现手里的资产，其实是个巨大的负债。

结语

房子的保质期，比很多人想象的要短得多。盲目迷信地段和拆迁，最终可能要付出惨痛的代价。

未来十年，部分老旧高层将不可避免地沦为城市价值洼地，甚至被市场彻底抛弃。

你所在的小区维修基金还剩多少？电梯最近又停运了几次？